Лондон остается самым дорогим рынком офисной недвижимости

Три из пяти самых дорогих рынков офисной недвижимости находятся в Азии

Москва вошла в пятерку самых дорогих рынков офисной недвижимости в мире

Пять из десяти рынков с самыми высокими темпами роста расходов на аренду находятся в США

По данным полугодового исследования Мировые расходы на аренду офисной недвижимости ( Global Prime Office Occupancy Costs ), проведенного ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE, лондонский Вест-Энд остается самым дорогим в мире рынком офисной недвижимости. Однако Азия смогла удержать лидирующее положение - на ее долю приходится три из пяти самых дорогих рынков. Результаты этого исследования также показали, что темпы роста ставок аренды являются более высокими в Северной и Латинской Америках, где рынок недвижимости продолжает развиваться. В целом, в США находится пять из десяти рынков с самыми высокими темпами роста расходов на аренду. Так, в первой пятерке оказались Сиэтл (пригород), Сан-Франциско (полуостров), Бостон (пригород), Сан-Франциско (центр города) и Сиэтл (центр города).

Расходы на  аренду в лондонском Вест-Энде составили 274 долл. США за кв. фут в год. За ним следует центральный Гонконг – расходы на аренду на уровне 251 долл. США за кв. фут. Пятерку замыкают Финансовая улица в Пекине (198 долл. США за кв. фут), Центральный деловой район Пекина (189 долл. США за кв. фут) и Москва (165 долл. США за кв. фут).

Изменение в ставках аренды офисной недвижимости отражает постепенное восстановление глобальной экономики, которое носит неравномерный характер. Мировые ставки аренды офисной недвижимости выросли на 2,5% по сравнению с прошлым годом, при этом наиболее существенный рост ставок произошел в Северной и Латинской Америке (плюс 4,1 процента) и в Азиатско-Тихоокеанском регионе (плюс 2,8 процента). Тем временем ставки в регионе Европа Ближний Восток и Африка практически не изменились - их максимальный рост составил 0,3% по сравнению с предыдущим годом.

«Мы ожидаем, что постепенное восстановление глобальной экономики продолжится и в ближайшее время приведет к более выгодным арендным ставкам и дальнейшему сокращению свободных площадей на большинстве рынков, - говорит Ричард Бархам, главный экономист, CBRE. - В сложившихся условиях мы ожидаем, что рост расходов на аренду продолжится и еще больше ограничит возможности выбора арендаторов. Технологии, качество и гибкость должны стать ведущими факторами при принятии решений об использовании помещений и их локации, поскольку арендаторы будут стремиться сократить расходы и повысить эффективность своей деятельности».

CBRE исследует расходы на аренду в офисном сегменте на 126 рынках по всему миру. Из 50 самых дорогих рынков 20 находятся в Европе, Ближнем Востоке и Африке, 20 - в Азиатско-Тихоокеанском регионе, и 10 – на северо- и южно-американских континентах.

Европа, Ближний Восток и Африка
Умеренные темпы восстановления экономики в еврозоне сдерживают активность арендаторов, в результате чего расходы на аренду на большинстве ключевых рынков Европы остаются без изменений. Повышение расходов на аренду в офисном сегменте на уровне 0,3% было в основном обусловлено благоприятными условиями, сложившимися в городах Великобритании и на большинстве скандинавских рынков, а также активным ростом рынка в Дублине. Наиболее существенное снижение произошло на рынках Центральной Европы, среди которых Варшава (минус 1,6%), экономическая ситуация на которых остается относительно благоприятной, а снижение ставок было вызвано новыми предложением. Только на нескольких рынках, особенно в Дублине (плюс 34,9%) и Лондоне, резкий рост спроса со стороны арендаторов совпал с отсутствием новых объектов недвижимости.

Кроме лондонского Вест-Энда, в список десяти ведущих глобальных рынков вошли Москва (165 долл. США за кв. фут) и лондонский Сити (153 долл. США за кв. фут).

Азиатско-Тихоокеанский регион
20 рынков Азиатско-Тихоокеанского региона вошли в список 50 самых дорогих рынков, включая семь рынков, которые оказались в первой десятке: Центральный Гонконг, Финансовая улица в Пекине, Центральный деловой район Пекина, Центральный деловой район Коннот-Плейс в Нью-Дели, Западный Коулун в Гонконге, Токио (Марунучи/Отэмачи) и Шанхай (Пудун). Наибольшую активность в этом регионе проявляли местные корпорации и компании, работающие в секторе технологий, СМИ и телекоммуникаций. Рост расходов на аренду на половине рынков составил более 1%.

Центральный Гонконг оставался единственным в мире рынком (помимо лондонского Вест-Энда), на котором расходы на аренду превысили 200 долл. США за кв. фут.

В соответствии с глобальным рейтингом, самым дорогим рынком в Тихоокеанском регионе стал Сидней (99 долл. США за кв. фут), который занял 19 место.

Северная и Латинская Америки
В США, которые демонстрируют устойчивые темпы восстановления экономики, высокая активность арендаторов привела к максимальному квартальному росту спроса на недвижимость со времен 2007 года, в результате чего рост расходов на аренду превысил инфляцию на всех, за исключением одного крупного американского рынка. Кроме того, повсеместный рост арендных ставок привел к резкому росту спроса на офисную недвижимость.

В III квартале 2014 года на восьми североамериканских рынках было зафиксировано двукратное увеличение расходов на аренду офисной недвижимости, при этом в первую шестерку рынков Северной и Латинской Америк вошли исключительно рынки США.

Мидтаун Нью-Йорка с расходами на аренду на уровне 121 долл. США за кв. фут, который занимает 11 место среди самых дорогих рынков мира, остался самым дорогим рынком Северной и Латинской Америк.

В Латинской Америке Рио-де-Жанейро остался самым дорогим рынком в регионе, (101 долл. США за кв. фут), заняв 18 место среди самых дорогих рынков мира.

Десятка самых дорогих рынков
(долл. США за кв. фут в год)

Место

Рынок

Расходы на аренду

1

Лондон (Вест-Энд), Великобритания

273,63

2

Центральный Гонконг, Гонконг

250,61

3

Пекин (Финансовая улица), Китай

197,75

4

Пекин (Центральный деловой район), Китай

189,39

5

Москва, Российская Федерация

165,05

6

Нью-Дели (Коннот-Плейс - Центральный деловой район), Индия

158,47

7

Гонконг (Западный Коулун), Гонконг

153,65

8

Лондон (Сити), Великобритания

152,67

9

Токио (Марунучи/Отэмачи), Япония

136,46

10

Шанхай (Пудун), Китай

127,89

Рынки, на которых произошли самые существенные изменения расходов нааренду
(в местной валюте и измерении)

Пять рынков, показавших самый высокий рост

Место

Рынок

Изменение, %

1

Дублин, Ирландия

34,9

2

Манила, Филиппины

20,7

3

Сиэтл (пригород), США

20,5

4

Куала-Лумпур, Малайзия

16,7

5

Сингапур, Сингапур

16,5

Пять рынков, показавших самое существенное падение

Место

Рынок

Изменение, %

1

Сантьяго, Чили

-13,5

2

Лион, Франция

-10,8

3

Гонконг (Западный Коулун), Гонконг

-9,8

4

Бангалор (Центральный деловой район), Индия

-8,5

5

Пальма-де-Майорка, Испания

-7,8

Примечание: полный список 50 самых дорогих рынков приведен в конце пресс-релиза.

Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисных помещений CBRE в России, сказала:
«Несмотря на то, что по итогам III квартала 2014 года Москва осталась в топ-5 рейтинге самых дорогих городов мира, уже по итогам IV квартала можно констатировать, что Москва опустилась в рейтинге на несколько позиций. В 2015 году, по крайне мере в первой половине, по оценке, мы продолжим наблюдать снижение ставок аренды. Основное изменение запрашиваемых ставок аренды было зафиксировано в IV квартале 2014 года, уменьшение на 10-20%.

Однако учитывая стремительную девальвацию рубля во второй половине 2014 года, стоит отметить, что номинация в долларах стала скорее условным обозначением. Арендаторы не готовы рассматривать аренду по текущему курсу ЦБ, собственники, в свою очередь, фиксируют валютный коридор, как правило, на уровне 50-55 рублей. На сегодняшний день средняя ставка аренды в классе А Прайм составляет около $950 за кв. м/ год без учета эксплуатационных расходов и НДС. Однако за офисы, расположенные в непосредственной близости к Кремлю, все еще запрашиваются максимальные ставки аренды, $1 000 - $1 200.
В 2015 году, по нашей оценке, возможно снижение ставок еще на 10%, что уменьшит текущую разницу между запрашиваемыми и достижимыми ставками.

Помимо уменьшения запрашиваемых ставок необходимо отметить готовность собственников идти на дополнительные уступки: выполнение отделки помещения за свой счет, продление арендных каникул. Некоторые собственники уже сегодня запрашивают ставку аренды, номинированную в рублях. При развитии неопределенности в экономике вероятность перехода ставок в условные единицы становится неизбежной, даже для сегмента А Прайм».

Примечания

1. Отчет Мировые расходы на аренду офисной недвижимости ( Global Prime Office Occupancy Costs ) исследует офисные рынки в 126 городах мира.
2. В последнем исследовании представлены данные по расходам на аренду офисной недвижимости по состоянию на 30 сентября 2014 года.
3. Рейтинг самых существенных годовых изменений основывается на расходах на аренду в местной валюте и измерении. Рейтинг самых дорогих рынков основывается на расходах на аренду в долл. США за кв. фут в год.
4. Цифры, приведенные в пресс-релизе, относятся к расходам на аренду. Они включают арендную ставку с учетом местных налогов и сервисных сборов. Показатели расходов на аренду были также скорректированы с учетом различных методов измерения, которые используются на разных рынках.
5. Из-за изменений в методике сравнения цифр, которые были приведены в предыдущих отчетах, являются недействительными.

50 самых дорогих рынков офисной недвижимости
(долл. США за кв. фут в год)

Место
(III кв. 2014)

Рынок

Расходы на аренду

Место
(I кв. 2014)

1

Лондон (Вест-Энд), Великобритания

273,63

1

2

Центральный Гонконг, Гонконг

250,61

2

3

Пекин (Финансовая улица), Китай

197,75

3

4

Пекин (Центральный деловой район), Китай

189,39

4

5

Москва, Российская Федерация

165,05

5

6

Нью-Дели (Коннот-Плейс - Центральный деловой район), Индия

158,47

8

7

Гонконг (Западный Коулун), Гонконг

153,65

6

8

Лондон (Сити), Великобритания

152,67

7

9

Токио (Марунучи/Отэмачи), Япония

136,46

9

10

Шанхай (Пудун), Китай

127,89

12

11

Нью-Йорк (Мидтаун, Манхэттен), США

120,65

11

12

Сан-Франциско (центр города), США

114,00

15

13

Париж, Франция

113,95

10

14

Сингапур, Сингапур

112,91

18

15

Шанхай (Пукси), Китай

112,14

14

16

Мумбай (Комплекс Бандра Курла), Индия

103,52

16

17

Сеул (Центральный деловой район), Южная Корея

102,55

20

18

Рио-де-Жанейро, Бразилия

101,34

13

19

Сидней, Австралия

99,06

17

20

Бостон (центр города), США

96,25

22

21

Женева, Швейцария

93,83

19

22

Сеул (Йоидо), Южная Корея

92,84

24

23

Дубай, ОАЭ

92,56

23

24

Сан-Пауло, Бразилия

91,78

21

25

Вашингтон, округ Колумбия (центр города), США

87,61

26

26

Цюрих, Швейцария

84,10

25

27

Лос-Анджелес (пригород), США

83,62

30

28

Нью-Йорк (центр города, Манхэттен), США

82,55

29

29

Джакарта, Индонезия

81,81

31

30

Стамбул, Турция

81,44

28

31

Перт, Австралия

77,02

27

32

Мумбай (Нариман Пойнт - Центральный деловой район), Индия

76,57

32

33

Эдинбург, Великобритания

73,76

34

34

Абердин, Великобритания

73,35

35

35

Манчестер, Великобритания

73,35

36

36

Гуанчжоу, Китай

73,21

38

37

Дублин, Ирландия

73,00

48

38

Сан-Франциско (Полуостров), США

72,57

46

39

Бирмингем, Великобритания

71,32

39

40

Стокгольм, Швеция

70,88

33

41

Бристоль, Великобритания

70,51

40

42

Глазго, Великобритания

70,51

45

43

Осло, Норвегия

68,30

44

44

Тайбэй, Тайвань

67,99

47

45

Милан, Италия

67,71

37

46

Брисбен, Австралия

67,43

43

47

Лидс, Великобритания

65,65

49

48

Хошимин, Вьетнам

65,35

42

49

Франкфурт, Германия

65,12

41

50

Мехико, Мексика

62,48

51

Источник: исследования и консалтинг CBRE, III квартал 2014 года