В 1-м квартале доля свободных площадей сократилась до минимального уровня с 2015 года.
Согласно данным компании JLL, по итогам первых трех месяцев 2018 года доля свободных складских площадей в Московском регионе упала на 1,9 п.п. – с отметки 8,3% на конец 2017 года до 6,4%. В абсолютном выражении объем незанятых помещений снизился до 1,08 млн кв. м. Данный показатель как в относительном, так и в абсолютном значении является минимальным с начала 2015 года.
«Существенному сокращению объема свободных помещений в течение 1-го квартала способствовала высокая активность на вторичном рынке. За первые три месяца года свой статус с “занято” на “свободно” и наоборот сменили более 0,5 млн кв. м в существующих объектах. Значительное превышение в этом объеме занятых блоков над высвободившимися привело к снижению вакантности, – говорит Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL. – В целом тренд сокращения объема незанятых складов прослеживается с начала 2017 года».
Динамика свободных площадей на складском рынке Московского региона
Источник: JLL
Основной причиной такого резкого падения вакантности, помимо активизации спроса, стал низкий объем нового строительства. За первые три месяца года ввод качественных складских площадей в Московском регионе составил 68 тыс. кв. м, из которых 46 тыс. кв. м – это блоки в «PNK Парк Валищево».
До конца 2018 года анонсировано еще 879 тыс. кв. м новых складских проектов. Крупнейшими проектами года станут склады по схеме built-to-suit для ритейлеров, а именно: комплекс компании Wildberries.ru (146 тыс. кв. м), 90 тыс. кв. м в Солнечногорском районе для крупного международного ритейлера, 68 тыс. кв. м – здание для компании «Утконос» в парке «Ориентир Север 3», а также здание площадью 52 тыс. кв. м для логистической компании «Оператор коммерческой недвижимости» в «PNK Парк Валищево».
«Чуть более половины из строящихся проектов 2018 года (487 тыс. кв. м) на данный момент не заняты. Ввод такого количества спекулятивных складов, безусловно, приведет к росту вакантности в моменте, но высокая активность рынка будет способствовать ее сокращению. По итогам года мы ожидаем стабилизации доли свободных площадей в пределах 6-7%», - отмечает Оксана Копылова.
Динамика спроса, предложения и арендных ставок на складском рынке
Московского региона
Источник: JLL
В противовес низкому объему нового предложения, спрос на складском рынке сохраняется на высоком уровне. В течение 1-го квартала объем сделок аренды и покупки складов в Московском регионе составил 452 тыс. кв. м, что в три раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года. 71% объема сделок этого квартала относятся к уже введенным площадям, остальное – контракты по будущему строительству.
«Хотя начало года традиционно считается тихим периодом, результат первых трех месяцев 2018 года стал рекордным для аналогичных кварталов за всю историю рынка и сопоставимым с итогами 1-го полугодия 2017 года, – подчеркивает Евгений Бумагин, директор по России и СНГ, отдел складских и индустриальных помещений компании JLL. – Высокая бизнес-активность, с превышающим 300 тыс. кв. м ежеквартальным объемом сделок, сохраняется уже на протяжении года, что обусловлено стабильно низким уровнем арендных ставок».
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на складском рынке Московского региона по новым сделкам находятся в диапазоне 3,3-3,6 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Фактические ставки аренды различаются применительно к конкретному объекту и его местоположению, сохраняя зависимость относительно удаленности от МКАД.
Среди сделок стоит отметить аренду компанией «ВкусВилл» склада компании «Дикси» в «PNK Парк Северное Шереметьево» (52 тыс. кв. м), покупку ритейлером «Максидом» здания «Нидан Соки» в Котельниках (41 тыс. кв. м), расширение компании DNS в «Атлант Парк» (39 тыс. кв. м), а также новый BTS-проект A Plus Development для производственной компании AGC Glass в Клину (21,6 тыс. кв. м). В целом наиболее активным по объему арендованных и купленных площадей традиционно был ритейл, на который пришлось 40% спроса прошедшего квартала.
Структура спроса на складском рынке Московского региона
Источник: JLL
При условии сохранения текущего уровня активности на рынке, объем сделок со складами в Московском регионе по итогам года может достичь 1,5 млн кв. м. «Сейчас на рынке ведется активная работа над целым рядом крупных заявок площадью свыше 30 тыс. кв. м каждая, и что важно – спрос на большие блоки формируют компании самых разных секторов. На фоне этих позитивных сигналов опасения вызывают только геополитические события, которые могут скорректировать планы развития некоторых компаний, а в ряде случаев поставить их на паузу», - замечает Евгений Бумагин.
