В связи со сложной экономической ситуацией заметно возросло количество выставленных на продажу объектов коммерческой недвижимости вообще и производственно-складских объектов в частности.
Недостаток собственных средств и невозможность кредитования заставляет покупателей совершать покупки, настаивая на своих требованиях. Та же нехватка финансирования и необходимость сосредоточить денежные потоки на других проектах, заставляют собственников выставленных на продажу объектов принимать эти требования.
Между тем, на сегодняшний день обычное желание покупателя получить максимальный дисконт, включить в покупку дополнительные комплектации, либо приобрести быстро окупаемый объект, больше похоже на покупательский экстремизм. И, если владелец объекта испытывает острую нехватку средств, конечная цена сделки может быть ниже первоначальной в два раза. Полгода назад собственники помещений не были готовы к таким большим скидкам.
Так, на Вторчермете офисно-складской комплекс (теплые и холодные склады, три офисных здания, два магазина, автозаправка) с газовой котельной, электростанцией, железнодорожным подъездом и тупиком площадью 13100 кв. метров (объекты и 2,7 гектаров земли в собственности) продается всего за 280 млн. рублей – немногим более 21 тыс. рублей за «квадрат». Тогда как, по данным Уральской палаты недвижимости, стоимость квадратного метра только складских помещений класса С и D колеблется в пределах 27-29 тыс. рублей.
Исходя из необходимости финансировать более перспективные и крупные проекты, ГК «Оборонснабсбыт» выставила на продажу капитальное производственно-складское здание площадью 4 000 кв. метров, обеспеченное инженерными сетями, электрическими мощностями, удобными подъездными путями (объект и земля под ним — в собственности). При этом у объекта разумная цена — 27 тыс. рублей за кв. метр. Однако излишний «аппетит» покупателя помешал заключению сделки.
«Проектом заинтересовалась крупная федеральная типография, но в процессе переговоров запросы покупателя относительно энергообеспечения объекта серьезно выросли. Сначала нас попросили обеспечить 1 МВт электроэнергии, а когда мы это согласовали, потребовали запитать здание напрямую от трансформаторной подстанции. Это трудоемкая и затратная задача, несоизмеримая со стоимостью объекта, поэтому мы от сделки отказались. Основной принцип любого покупателя — снизить цену либо включить в нее максимальное количество опций. Сегодня это желание граничит с покупательским экстремизмом»,— отмечает генеральный директор ГК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов.
По мнению экспертов, «завышенные» требования потенциальных покупателей могут быть связаны с отсутствием доступных кредитов и собственных средств. С такой проблемой столкнулся собственник логистического центра «А»-класса площадью 11 328 кв. метров на Эльмаше. Первоначальная стоимость комплекса — 566 млн. рублей.
«Велись переговоры с потенциальными покупателями, но сделка так и не состоялась, потому как, реально оценив свои финансовые возможности, никто из желающих не смог позволить себе покупку. О торгах речи не шло, хотя собственник объекта готов был предоставить разумную скидку. Центры «А»-класса востребованы на рынке. Это связано с тем, что в отличие от большинства проектов «С» и «D»-сегмента, они построены по новым стандартам и не требуют модернизации. Этот показатель важен для зарубежных компаний и организаций, работающих по иностранной франшизе. Поэтому в период сезонной активности, который традиционно начнется осенью, объект уйдет с рынка»,— говорит риэлтор «Бюро недвижимости №1» Александр Жолобов.
Несмотря на готовность собственников складских помещений уступать покупателям в цене и дополнять продаваемый объект, даже покупателей-экстремистов сейчас осталось не так много. Низкий спрос на складские объекты объясняется, опять же, кризисом.
«В сложившихся экономических условиях владельцы компаний делают ставку на аренду, нежели на покупку складской недвижимости. Продажи — это долгосрочные инвестиции. Чтобы найти средства на приобретение помещений, необходимо вытащить их из оборота компании, а в этом случае стоимость денег получается очень высокой. Проще и дешевле купить землю и построить склад под себя»,— отмечает глава екатеринбургского представительства компании «Логопарк.ру» Виталий Хиль.
Однако как только экономическая ситуация изменится, пустующие площади найдут своих владельцев, а Екатеринбург снова ощутит дефицит складских помещений. По всей видимости, тогда же вернется баланс интересов продавцов и покупателей, цены на продаваемые объекты коммерческой недвижимости вновь станут адекватными, а условия сделок будут удовлетворять и тех и других.
