Первое полугодие 2014 г. на рынке складской недвижимости охарактеризовалось высокой динамикой ввода качественных площадей – 540 тыс. кв. м. Эта цифра в два раза превышает аналогичный показатель предыдущего года, констатируют аналитики Knight Frank.
С учетом планируемого на второе полугодие ввода около 500тыс. кв. м, текущий год станет рекордным по объему нового предложения за последние 6 лет, а общий объем предложения достигнет значение 9 млн. кв. м.
По итогам первого полугодия 2014 г. общий объем поглощения качественных складских площадей на рынке России составил порядка 513 тыс. кв. м, что на 30% ниже, чем в первом полугодии 2013 г. В московском регионе было арендовано и приобретено конечными пользователями порядка 63% всего объема сделок против 75% в аналогичном периоде прошлого года. На рынок Санкт-Петербурга пришлось около 8% общего объема поглощения. В других региональных городах страны доля сделок аренды и покупки составила порядка29%. Этот показатель примерно в 2 раза превышает аналогичное значение в отчетном периоде 2013г. Почти половина от всего объема сделок в регионах (без учета Санкт-Петербурга) пришлась на три города: Екатеринбург, Ростов-на-Дону и Тольятти.
Продолжительная экономическая неопределенность увеличивает срок заключения договоров покупки качественных складских площадей: за отчетный период на рынке московского региона было приобретено примерно в 1,9 раз меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. При этом собственники складских помещений не идут на значительные уступки по снижению цены продажи. Так, стоимость 1 кв. м в качественном складском комплексе класса А сохраняется на уровне $1200‑1400 (без учета НДС).
По итогам первого полугодия 2014 г. средняя запрашиваемая ставка аренды на качественные складские объекты установилась на уровне 120‑130 $/кв. м/год в классе А (triple net – без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС). Отметим, что на севере московского региона (между Ленинградским и Дмитровским шоссе, в непосредственной близости от трассы А-107 «Бетонка») ввиду высокого объема строительства складских площадей (в первом полугодии введено в эксплуатацию порядка 30% от всего объема нового предложения и до конца года ожидается еще порядка 300 тыс. кв. м) ставка аренды может составить порядка 120‑125 $/кв. м/год (triple net).
Основными направлениями активного строительства складских площадей в этом году являются северо-запад (между Ленинградским и Дмитровским шоссе в непосредственной близости от трассы А-107 «Бетонка») и юго-восток (Новорязанское шоссе) Московской области. По итогам полугодия на эти направления пришлось порядка 70% от всего объема ввода на рынке московского региона. Остальные 30% суммарно пришлись на запад, восток и юг Подмосковья.
Вячеслав Холопов, партнер, директор по офисной и складской недвижимости, Knight Frank Russia & CIS, отметил: «Сейчас рынок переживает не самый простой период, что связано прежде всего с внешними факторами – политическими и во многом следующими за ними экономическими. Однако развитие складского сегмента не остановилось: усиливается региональный девелопмент, идет оптимизация логистики в Московском регионе. Ставки аренды формируются под влиянием баланса спроса и предложения, а усиливающаяся борьба за клиента приводит к конкуренции в уровне качества. Сейчас трудно рассчитывать на привлечение зарубежного финансирования и активные действия на инвестиционном рынке со стороны крупных иностранных инвестфондов, и в ближайший год-два девелоперам предстоит ориентироваться на российские деньги. При этом из-за снижения спроса список компаний, занимающихся строительством логистических комплексов, может поредеть – в сегменте усилится специализация девелоперских организаций. Что касается спроса, то дистрибьюторские и торговые компании останутся локомотивом развития складского рынка в России, и мы уже сейчас можем прогнозировать укрупнение ряда компаний и оптимизацию их логистических потоков, что приведет к значительным по размеру сделкам на складском рынке».
