ПРЕДЫСТОРИЯ
В этом небольшом отчете мы резюмируем изменения к Налоговому Кодексу (НК), принятые вчера Советом Федерации, которые будут иметь определённые последствия для рынка недвижимости.
В июле текущего года депутат Сергей Катасонов выдвинул на рассмотрение Государственной Думы законопроект, предусматривающий внесение изменений в главу 30 части второй Налогового Кодекса Российской Федерации (об использовании кадастровой стоимости объектов недвижимости при расчете налоговой базы по налогу на имущество организаций). Данные изменения повлияют на налоговую нагрузку компаний, работающих с торгово-офисной недвижимостью на территории России, с 2014 года.
Результатом изменений может стать новый порядок расчета налогооблагаемой базы для расчета налога на имущество организаций – от чистой средней балансовой стоимости к кадастровой. Кроме того, будут представлены новые ставки налога на имущество организаций. Несмотря на предложение «ОПОРЫ России» в последнюю минуту отложить принятие поправок в НК, законопроект был вчера одобрен Советом Федерации после быстрого прохождения трех чтений в Государственной Думе в сентябре-октябре.
ИЗМЕНЕНИЯ
Изменения законопроекта подразумевают разные подходы для расчета налогооблагаемой базы для разных типов недвижимости. В частности, кадастровая стоимость будет использоваться для торгово-офисной недвижимости размером больше 5 тыс. кв. м, где не менее 20% площадей, включая парковки внутри здания, должны быть использованы под офисы и/или торговлю.
Для расчета налогооблагаемой базы промышленных площадей будет по-прежнему использоваться средняя чистая балансовая стоимость. Изменения вступят в силу со следующего года только для регионов, где кадастровая стоимость недвижимости уже была определена.
Новые ставки налога на имущество организаций для Москвы установлены федеральным Правительством на уровне 1,5% в 2014 году, 1,7% в 2015 году, 2% с 2016 и далее; для регионов 1%, 1,5%, и 2% соответственно. Конкретные ставки для регионов будут устанавливаться региональными правительствами, однако их уровень не может быть выше определенного федеральным Правительством.
Кроме того, мы считаем, что необходимо более четко разграничить определения промышленных площадей, используемых непосредственно для производства и для хранения.
ПРОБЛЕМА
Основной проблемой, на решение которой и направлены выдвигаемые поправки к Кодексу, является текущий метод расчета налога на основе балансовой стоимости, которая в свою очередь учитывает амортизацию здания. В результате балансовая стоимость объекта может быть значительно ниже его рыночной стоимости. В итоге данный метод расчета выгоден собственникам недвижимости, которые платят меньший налог, но не выгоден государству с точки зрения налоговых поступлений в бюджет.
Ожидается, что новый подход к расчету увеличит доходы от налогов в регионах, что в свою очередь положительно повлияет на бюджет страны, но, с другой стороны, окажется менее выгодным для владельцев крупных портфелей недвижимости, налоговое бремя которых возрастет. Катасонов ожидает рост поступлений от налога на недвижимое имущество на 50%.
Кроме того, Москва торопилась с принятием этих поправок, чтобы компенсировать недополученные доходы от налога на прибыль крупных холдингов. С 1 января 2012 года им разрешили платить налог на прибыль в разных регионах пропорционально месторасположению их основных производственных мощностей.
Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) выступил против этих изменений. По мнению РСПП, дополнительная налоговая нагрузка ляжет на плечи реального сектора экономики, если промышленную недвижимость поставят в одинаковые условия с офисной и торговой.
Основными аргументами «ОПОРЫ России» против принятия поправок были увеличение налоговой нагрузки малого и среднего бизнеса, а также, так как кадастровая стоимость еще не была определена во всех регионах России, будет значительная разница в налоговой нагрузке между разными субъектами. Действительно, даже правительство признало, что изменения пока затронут только Москву.
Поправки также имеют еще одну цель: стимулирование приватизации и развития сильно обесцененных объектов недвижимости. Повышенная нагрузка по налогу на имущество организаций сделает экономически невыгодным для собственников оставлять объекты не развитыми.
РЕКОМЕНДАЦИИ
Предложение использовать кадастровую стоимость в качестве базы для расчета налога выглядит логичным с точки зрения увеличения бюджетных доходов от налога, что также должно способствовать более рациональному использованию некачественных объектов.
В то же время более высокие выплаты по данному налогу могут негативно повлиять на стоимость российской недвижимости, так как чистый доход собственников объектов будет снижаться. Особенно это относится к старым зданиям, построенным в начале 1990-ых годов, кадастровая стоимость которых будет существенно отличаться от балансовой. Меньше всего влиянию этих изменений, по нашему мнению, будут подвержены новые объекты, ведь их балансовая стоимость очень близка к кадастровой.
Наша основная рекомендация покупателям объектов недвижимости – проверить, определена ли кадастровая стоимость объекта приобретаемого актива, и более подробно разобраться в различиях между текущей системой расчета налога, основанной на балансовой стоимости, и будущей налоговой нагрузкой, основанной на кадастровой стоимости, чтобы более четко понимать, как это отразится на стоимости актива.
