Зафиксировано самое значительное снижение доли вакантных площадей за шесть лет.
По оценке компании JLL, в последнем квартале 2016 года в Московском регионе было куплено и арендовано 570 тыс. кв. м складов, что является наивысшим показателем для 4-х кварталов за историю рынка. Годовой объем новых сделок покупки и продажи составил 1,2 млн кв. м, продемонстрировав небольшое снижение по сравнению с 2015 годом (1,3 млн кв. м).
«За 4-й квартал на складском рынке было закрыто почти столько же сделок, сколько за первые девять месяцев года, - говорит Вячеслав Холопов, Региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. – Стабилизация экономики, отсутствие серьезных валютных колебаний и глобальные политические изменения, очевидно, побудили ряд компаний отказаться от выжидательной позиции. Активизация спроса, по нашей оценке, распространится и на 2017 год – уже ведется большое число переговоров, что поддерживается истечением действия “кризисных” договоров, заключенных в 2014-2015 годах на относительно короткие сроки (два-три года), и долгосрочных контрактов. Мы ожидаем, что совокупный объем спроса в нынешнем году сохранится на уровне 1-1,1 млн кв. м».
В 2016 году драйверами спроса на складские помещения традиционно являлись ритейлеры и дистрибьюторы – 41% и 22% от объема сделок соответственно. При этом доля торговых сетей немного снизилась по сравнению с 2015 года (50%), тогда как доля производственных компаний, напротив, начала восстанавливаться после провала в предыдущем году – 15% в 2016 году против 9% в 2015 году.
Структура спроса на складском рынке Московского региона
Источник: JLL
«Изменение общеполитической ситуации вместе с адаптацией бизнеса к новой экономической ситуации позволяют говорить о готовности ряда игроков вернуться к идее размещения производства в России, - комментирует Вячеслав Холопов. – На наш взгляд, именно 2017 год может оказаться периодом, когда мы увидим начало реализации ряда значимых для российской экономики проектов в производственном секторе, которые позитивно отразятся также и на рынке складской недвижимости».
На фоне роста спроса в 4-м квартале объем ввода складов продолжил снижение – на 11% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, до 143 тыс. кв. м. В целом за 2016 год объем нового предложения складских площадей в Московском регионе достиг порядка 770 тыс. кв. м, сократившись на 10% по сравнению с предыдущим годом. Данное снижение было ожидаемым в условиях высокого объема вакантных площадей на рынке.
Среди крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию в 2016 году, стоит отметить новые здания в индустриальных парках PNK Group в «Северном Шереметьево» и «Валищево» (общая площадь около 165 тыс. кв. м); новый блок в индустриальном парке «Южные Врата» (около 100 тыс. кв. м, под заказ Leroy Merlin); новые здания в «Логопарк Север – 2» (85 тыс. кв. м, «О’Кей» и «Столичные поставки»); логистический комплекс «Внуково Логистик» (50 тыс. кв. м).
«Строительная активность в секторе сокращается на протяжении последних двух лет, и результат прошедшего года вдвое ниже показателя 2014 года, когда в Московской области появилось 1,6 млн кв. м новых складов, - отмечает Вячеслав Холопов. – Сегодня на стадии строительства находится более 800 тыс. кв. м, которые могут выйти на рынок в 2017 году».
Ввод площадей и объем новых сделок на рынке складов Московского региона
Источник: JLL
Рекордный объем сделок привел к самому значительному за последние шесть лет сокращению доли вакантных площадей на складском рынке – с 13,6% на конец 3-го квартала до 12,2% на конец 4-го квартала 2016 года, до 1,6 млн кв. м в абсолютных цифрах. В то же время за год наблюдается рост показателя: на конец 2015 года в Московской области было вакантно 10,5%.
«Ряд сделок прошлого года (около 300 тыс. кв. м) были заключены по схеме “строительства под ключ”, и основная часть этого объема будет построена только в 2017-2018 годах. Таким образом, данная активность не повлияла на текущий уровень вакантных площадей, – замечает Вячеслав Холопов. – Несмотря на наличие значительного объема свободных помещений в Московском регионе, некоторые компании готовы ждать строительства нового здания для своих логистических проектов. Это сигнал рынку, что качество помещений имеет большое значение для потребителей, и не для каждого арендатора существующие на рынке объекты могут быть успешно адаптированы».
По прогнозу аналитиков JLL, в условиях поддержания ввода и спроса на текущих уровнях доля вакантных площадей снизится к концу 2017 году до 11,6-12%.
Средние запрашиваемые ставки аренды на складском рынке Московского региона по новым сделкам остались в диапазоне 3,5-4 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Конкуренция между зданиями с высокой вакантностью заставляет арендодателей держать низкие ставки, в то время как постепенный рост себестоимости и сложность реализации новых проектов в текущих условиях будет влиять на верхнюю планку ценового диапазона. По мнению экспертов JLL, к началу 2018 года будет наблюдаться рост ставки аренды в Московском регионе.
Баланс рынка качественных складских помещений Московского региона
Источник: JLL
