В 1-м полугодии объем сделок снизился на 33%, несмотря на укрепление курса валюты и стабилизацию цен на нефть
По подсчетам аналитиков JLL, по итогам 1-го полугодия 2015 года объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил 1,1 млрд долл., снизившись на 33% в годовом сопоставлении. В том числе объем вложений во 2-м квартале составил 578 млн долл., сократившись по сравнению с соответствующим периодом прошлого года также на треть.
«Вслед за падением макроэкономических показателей в 2014 году и начале 2015 года, в течение 2-го квартала текущего года мы наблюдали сигналы, свидетельствующие о стабилизации экономики, которые, по нашему мнению, окажут положительное влияние на рынок недвижимости в среднесрочной или долгосрочной перспективе, – комментирует Том Манди, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ. – В первую очередь был пересмотрен прогноз роста экономики России. Например, Всемирный банк, еще в апреле предсказывая падение экономики страны на 3,8% в 2015 году и на 0,3% в 2016 году, в начале июня изменил свой прогноз на -2,7% и 0,7% соответственно. Однако позитивного влияния на рынок недвижимости в краткосрочной перспективе не предвидится, так как инфляционные ожидания по-прежнему высоки, что приводит к дальнейшему давлению на внутренний спрос. Кроме того, несмотря на то, что Центральный банк продолжает снижать ключевую ставку, данный показатель сохраняется на высоком уровне, ввиду чего заемное финансирование продолжает оставаться дорогим. В связи с этим мы сохраняем годовой прогноз объема инвестиций в недвижимость России на уровне 3 млрд долл., что является самым низким показателем последнего десятилетия».
Динамика инвестиций в недвижимость России, млрд долл.*
* Инвестиционные сделки, исключая покупку земельных участков, СП, прямые продажи жилья конечным пользователям
Источник: JLL
По оценкам экспертов JLL, за прошедшие три месяца ставки капитализации в Москве не изменились и соответствуют значениям предыдущего квартала: 10,5% и 10,75% для офисного и торгового сегментов соответственно, 12% для складского сектора. Сохранение ставок на том же уровне может сигнализировать о том, что рынок коммерческой недвижимости Москвы проходит «дно». Учитывая, что сейчас закрывается не так много сделок, представленные ставки капитализации являются ориентировочными и определены пониманием рынка экспертами компании JLL.
Минимальные ставки доходности в Москве
Источник: JLL
В 1-м полугодии 2015 года интерес инвесторов был по-прежнему сосредоточен на офисном сегменте рынка, на который пришлось 40% от общего объема инвестиций за период. Доля складского сектора достигла 21% от объема вложений за полугодие в результате приобретения группой «БИН» индустриального парка «ПНК-Чехов I». Данная сделка является самой крупной покупкой коммерческой недвижимости за последний год (со 2-го полугодия 2014 года).
Доля инвестиций по секторам рынка недвижимости России
1 полугодие 2014 года 1 полугодие 2015 года
Источник: JLL
Активы, расположенные в столице, остаются самыми привлекательными для инвесторов: в Москву вложили 86% от общего объема средств за 1-е полугодие. Объем инвестиционных сделок в Санкт-Петербурге составил 53 млн долл. по сравнению со 165 млн долл. за первые два квартала прошлого года, в результате чего доля города в общем объеме сделок снизилась c 10% до 5%. Доля иностранного капитала по итогам полугодия составила 18% по сравнению с 16% в первой половине 2014 года.
Инвестиции в недвижимость России по происхождению
1 полугодие 2014 года 1 полугодие 2015 года
Источник: JLL
Сайдам Салахеддин, Региональный директор, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL, отметил: «Основным препятствием для заключения инвестиционных сделок по-прежнему является несоответствие ценовых ожиданий продавцов и покупателей. В то же время начало новых переговоров и возвращение к ранее приостановленным, так же как и завершение нескольких крупных сделок в течение первого полугодия, воспринимается нами, несомненно, как положительный сигнал для рынка недвижимости России».
