На первое место выходят объекты «альтернативной» недвижимости
Наиболее существенные изменения в настроении инвесторов произошли в Италии и Франции
Лондон остается наиболее предпочтительным рынком для инвесторов
Канны – Москва, 12 марта 2015 года - По данным опроса CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, посвященного планам европейских инвесторов на 2015 год, стремление получить доходность оказывает существенное влияние на инвестиции в европейский рынок коммерческой недвижимости. На фоне растущей доходности инвесторы, работающие в сегменте коммерческой недвижимости, все больше диверсифицируют свои инвестиционные стратегии и проявляют все большую готовность к принятию рисков.
Такая диверсификация привела к повышенному интересу к «альтернативной» недвижимости. За последние два года выдача кредитов на покупку недвижимости существенно увеличилась с 10 млрд. евро в 2012 году до 49 млрд. евро в 2014 году, на протяжении всего этого года «альтернативная» недвижимость будет оставаться предпочтительным вариантом для инвестирования. 32% респондентов заявили, что в 2015 году они будут заниматься выдачей кредитов на покупку недвижимости; на втором месте находятся объекты для проживания студентов (27%), за ними следуют объекты для развлечений и отдыха и объекты здравоохранения (на долю которых приходится по 17%), и жилье для пенсионеров (15%).
Осуществляете ли вы активные инвестиции в следующие альтернативные сектора?
Источник: исследование CBRE
Среди традиционных секторов офисная недвижимость остается наиболее популярным классом активов, на долю которого приходится почти половина всех инвестиций, ожидаемых в 2015 году. Однако в этом году был также отмечен явный интерес к индустриальным и складским активам, объем которых существенно превышает общий объем активов, в которые можно осуществить инвестиции; такая ситуация позволяет предположить, что спрос на этот класс активов существенно превышает их предложение.
Учитывая уровень интереса, проявляемого к недвижимости, и рост капитальной стоимости, который наблюдается в течение последних лет, неудивительно, что доступность активов с конкурентными ценами является наибольшей проблемой, с которой сегодня сталкиваются инвесторы. Почти все инвесторы (91%) в качестве наиболее серьезного препятствия в их деятельности назвали «доступность активов», «цены на активы» или «конкуренцию со стороны других инвесторов».
Это также привело к изменению в выборе видов активов и к повышению готовности принимать риски. Внимание инвесторов переключилось с качественных непремиальных активов на премиальные активы с небольшой маржей. Однако изменением, представляющим наибольший интерес, стал резкий, на 10% по сравнению с 2014 годом, скачок интереса к оппортунистическим активам, которые теперь пользуются наибольшей популярностью у инвесторов.
По мнению 31% респондентов, Великобритания остается наиболее привлекательным европейским рынком для инвестиций в недвижимость; на втором месте расположились Германия и Испания, на долю которых приходится по 15%. Помимо указанных выше трех стран, которые отражают предпочтения инвесторов в 2014 году, произошел ряд других существенных изменений. Наиболее существенным изменением в этом году стало увеличение до 10% количества инвесторов, которые назвали Францию наиболее привлекательным рынком в регионе Европа, Ближний Восток и Африка; в прошлом году этот показатель составлял 5%. Количество респондентов, по мнению которых самым привлекательным рынком является Италия, также выросло до 6% с 4% в 2014 году. В последнем квартале 2014 года в обеих странах был отмечен существенный рост инвестиционной активности; в Италии на последний квартал приходится почти половина годового оборота инвестиций в этой стране; существуют все признаки дальнейшего роста инвестиций в недвижимость Франции и Италии в течение этого года.
Какая страна в регионе Европа Ближний Восток и Африка, на ваш взгляд, является наиболее привлекательной для покупки недвижимости в 2015 году?
Источник: исследование CBRE
Предпочтения респондентов на уровне города тесно связаны с их предпочтениями на уровне страны. Чаще всего (в 30% случаев) упоминался Лондон; на втором месте оказался Мадрид (14%). Париж также показал хороший результат - 10% инвесторов назвали его наиболее предпочтительным рынком; еще одним рынком, который считают привлекательным 5% респондентов, стал Милан. Для 14% респондентов наиболее привлекательными объектами для инвестиций стала недвижимость, расположенная в основных городах Германии. Следуя стремлению к диверсификации инвестиций, количество инвесторов, которых интересуют города, не вошедшие в первую десятку, в 2015 году достигло 19% по сравнению с 9% в 2013 году.
Джонатан Халл, управляющий директор отдела рынков капитала в регионе Европа, Ближний Восток и Африка компании CBRE, прокомментировал:
«Инвесторы, стремясь получать доходность и возмещение затрат, постоянно должны совершенствовать свои инвестиционные стратегии, поскольку нет никаких признаков ослабления спроса на европейскую коммерческую недвижимость. Такая диверсификация позволяет инвесторам выйти на новые рынки и сектора. Однако спрос на профильные рынки и активы по-прежнему остается высоким, особенно за счет растущего притока капитала, поступающего из-за пределов региона.
Что интересно, большая часть респондентов заявила о своем намерении увеличить общие объемы своих инвестиций и готовности принять большее количество рисков в этом году. Такая повышенная готовность к принятию рисков должна принести выгоду многим рынкам и секторам в регионе».
Ричард Бархэм, глобальный экономист, CBRE добавил:
«Несмотря на существенный рост цен на профильные активы на большинстве европейских рынков, инвесторы по-прежнему проявляются повышенный интерес к этому региону. Это неудивительно, учитывая разницу между доходностью на недвижимость и ставками по государственным облигациям. По сравнению с другими территориями, европейские рынки по-прежнему предлагают наиболее выгодную цену».
Россия сейчас находится вблизи нижней точки цен на коммерческую недвижимость. С начала 2014 года падение цен на ряд активов превысило 40%. При этом потенциал дополнительного снижения с текущих уровней составляет еще порядка 15-25%.
Высокая волатильность финансовых рынков делает опасным покупки в текущих условиях. Не случайно, за последние 6 месяцев (сентябрь 2014 – февраль 2015 года) объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил всего 790 млн. долларов США, или менее 1,5 млрд. долларов США в годовом исчислении.
На долю иностранных компаний за последние полгода пришлось 373 млн. долларов США, или 47% всех инвестиций за данный период, в том числе 348 млн. долларов США, или 44% – на Eastern Property Holdings.
Несмотря на то, что исторически Москва входила в топ 5-7 наиболее интересных европейских городов для инвесторов в коммерческую недвижимость, текущие риски существенно снизили их интерес. Упоминания Москвы или России как региона, серьезно интересующего европейского инвестора, пока носят единичный характер.
Тем не менее, в перспективе двух - трех лет можно ожидать восстановления интереса к российской коммерческой недвижимости, а объемы инвестиционных операций могут вернуться на уровень 7 - 9 млрд. долларов США в год.
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка, CBRE, Россия:
«Первые намеки на стабилизацию ситуации уже начали проявляться в складском сегменте, который быстрее всех остальных секторов реагирует на экономическую ситуацию. Тем не менее, рынок по-прежнему остается под давлением угроз еще одной волны снижения цен на нефть и уменьшения ВВП в 2015, на более чем 5%».
