В 2016 г. доля частных инвестиций в коммерческую недвижимость мира достигла 27%

В 2016 г. доля частных инвестиций в коммерческую недвижимость достигла 27% в общей структуре инвестиций в объекты коммерческой недвижимости в мире, говорится в ежегодном исследовании Knight Frank о распределении благосостояния в мире The Wealth Report 2017.

С 2007 г. доля частных инвесторов традиционно составляла 20-25%.

Исследование The Wealth Report 2017, проведенное совместно с консалтинговой компанией New World Wealth, основывается на данных опросов 900 представителей ведущих мировых частных банков и инвестиционных консультантов, в управлении которых находятся активы около 10 000 клиентов совокупной стоимостью более $2 трлн.

Глобальные тренды на рынке недвижимости мира

В 2016 г. доля элитной жилой недвижимости в портфеле активов мировых ультрахайнетов (людей с состоянием от $30 млн) составила 16%, коммерческой недвижимости - 24%. В совокупности доля недвижимости в структуре глобального инвестиционного портфолио заняла 40%, что на 5 п.п. больше, чем в 2015 г. Доля недвижимости в структуре инвестиций ультрахайнетов из России и стран СНГ составила 29%, на элитную жилую недвижимость пришлось 10%, на коммерческую недвижимость - 19%.
Среди сегментов недвижимости, представляющих интерес для ультрахайнетов мира[1], элитное жилье находится на первом месте – 60% ультрабогатых людей заинтересованы во вложениях. 44% интересуются офисами, 29% - торговой недвижимостью, 24% - объектами здравоохранения.
Ультрахайнеты из России и СНГ также преимущественно заинтересованы во вложениях в элитную недвижимость – 57%, 29% рассматривают торговую недвижимость, 21% интересуются офисами, 21% - объектами здравоохранения, 21% - энергообъектами.

Коммерческая недвижимость

В 2016 г. доля частных инвестиций в коммерческую недвижимость достигла 27%, что говорит о растущем интересе к этому сегменту. Эксперты международной аналитической компании Morgan Stanley Capital International объясняют это тем, что за последние 10 лет ежегодная доходность коммерческой недвижимости в среднем составляла 6,3%. За последние 5 лет средний ежегодный рост достигал 9%. Эти результаты превзошли показатели акций и облигаций. Глобальный финансовый кризис только укрепил позиции недвижимости как «тихой гавани» для сохранения капитала. Диверсификация портфеля инвестиций и стабильная доходность объектов и дальше будут стимулировать рост количества частных игроков на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость.
В структуре инвестиций ультрахайнетов (людей с состоянием от $30 млн) коммерческая недвижимость в 2016 г. заняла 24%, однако этот показатель отличается от региона к региону. Так, минимальная доля инвестиций в коммерческую недвижимость отмечена в Северной Америке (11%), максимальная – на Ближнем Востоке (33%).
Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 2016 г. составил $4,3 млрд. Это на 40% больше объемов 2015 г., когда было вложено $2,67 млрд. Наибольший спрос в 2016 г. пришелся на офисную недвижимость – 34%. Доля торговой недвижимости составила 24%, участков под строительство – 22%, гостиничных объектов – 14%, складов – 6%. Доля частных инвесторов составила $362 млн (8%).
В рублях в прошлом году было инвестировано 292,3 млрд руб., что является самым большим значением, начиная с 2012 г. (241 млрд руб.). Без учета вложений инвесторов в жилой девелопмент общий объем инвестиций составил 228 млрд руб., что выше значения 2014-2015 гг., но недотягивает до докризисных показателей.
Офисная недвижимость пользуется наибольшей популярностью у ультрахайнетов во всем мире, в этот сегмент сегодня инвестируют 54% ультрабогатых людей. 44% ультрахайнетов планируют инвестировать в офисы и в 2017 г.
В складскую недвижимость сегодня вкладывают 15% ультрахайнетов мира, в 2017 г. планируют инвестировать в логистические объекты уже 22% частных инвесторов.
В торговые центры сегодня инвестируют всего лишь 8% ультрахайнетов, невысокая популярность торговой недвижимости по сравнению с офисной и складской объясняется изменением потребительского поведения и развитием интернет-торговли. Однако в 2017 г. в торговые центры планируют инвестировать 17% ультрахайнетов.
Привлекательность гостиничных объектов снижается – сегодня в этот сегмент инвестируют 15% ультрахайнетов, в 2017 г. только 6% рассматривают отели для инвестиций.
Самый популярный бюджет покупки объектов коммерческой недвижимости варьируется в пределах £20-50 млн, ряд инвесторов готовы превысить планку в £100 млн, свидетельствуют данные опроса в рамках The Wealth Report.
В ближайшие 5 лет 58% мировых ультрахайнетов планируют приобрести коммерческую недвижимость в Европе, 44% - в Северной Америке. Коммерческие объекты в России и СНГ интересуют 10% мировых ультрахайнетов. При этом интересы 93% ультрахайнетов из России и СНГ направлены на коммерческую недвижимость в Европе, 71% сосредоточен на регионах собственного проживания, 29% рассматривают Северную Америку.

Алан Балоев, директор департамента финансовых рынков и инвестиций, Knight Frank, отметил: «Растущий объем инвестиций прошлого года показал, что инвесторы в среднесрочной перспективе видят потенциал роста. И хотят воспользоваться вероятным «дном» рынка, которого, очевидно, мы достигли. Относительно небольшому объему частных инвестиций в общем объеме (8%) есть несколько объяснений. Во-первых, рынок небольших сделок – до $10 млн, где доминирующую роль играют как раз частные инвесторы – не систематизирован, что усложняет сбор и анализ информации. Во-вторых, на рынке капиталоемких активов частному инвестору тяжело конкурировать с профессиональными инвесторами, чьи финансовые возможности гораздо шире. Также большую долю профессиональных инвестиций сформировали госструктуры и госбанки, которые совершили ряд крупных сделок в 2016 году. Кроме того, с точки зрения доходности по активам начинается фаза компрессии, что делает инвестиции в недвижимость чуть менее привлекательными для частных инвесторов без использования финансового «плеча», которое остается достаточно дорогим».

Элитная жилая недвижимость

В 2016 г. среди регионов мира наибольший рост цен на элитную недвижимость показали Австралазия (+11,4%), Азия (+5,1%) и Северная Америка (+4,5%). Европа и страны Карибского бассейна обосновались в середине рейтинга с умеренной динамикой +0,5% и -0,3% соответственно. Латинская Америка (-2,7%), Ближний Восток (-3,3%), Африка (-3,4%) и Россия и страны СНГ [2] (-5,5%) демонстрируют отрицательную динамику под давлением ряда факторов: слабая валюта, замедление экономики, рост инфляции, низкие цены на нефть и растущие политические риски.
В 2016 г. темпы роста цен на элитную недвижимость в 100 городах мира замедлились и выросли на 1,4% против 1,8% в 2015 г. 60 из 100 городов показали положительную динамику. В 39 городах произошло падение цен, 18 из них находятся в Европе.
Десятка городов-лидеров в 2016 г. по темпам роста цен [3] на элитную недвижимость претерпела существенные изменения по сравнению с 2015 г. Так, двузначный рост цен показали 9 городов мира, 3 из которых находятся в Китае. Шанхай (+27,4%), Пекин (+26,8%) и Гуанчжоу (+26,6%) заняли первые строчки рейтинга. Ванкувер, лидировавший по темпам роста цен в прошлом году, спустился на 7 место с показателем роста в 14,5%.
В топ-10 лидеров мирового рынка в 2016 г. также вошли 2 европейских города: Амстердам (+10,1%) и Гштаад (+10%), и 3 города Северной Америки: Торонто (+15,1%), Ванкувер (+14,5%), Сиэтл (+9,7%).
Москва в 2016 г. заняла 99 место из 100 по темпам роста цен на элитную недвижимость с показателем падения в размере 11,2% в рублевом эквиваленте. В 2015 г. Москва была на 40 месте с показателем годового роста +2,3%. Несмотря на то, что статистически цена предложения снизилась, рынок Москвы в целом не демонстрировал отрицательную динамику. Причина снижения среднерыночного показателя – активный выход новых проектов, и, как результат, изменение структуры предложения. В 2016 г. на рынок вышло 16 новых жилых комплексов, доля нового предложения в общей структуре составила 36%.
В топ-20 мировых рынков вошли 3 немецких города: Берлин (+8,7%), Мюнхен (+8%), Франкфурт (+4,5%). Популярный у российских ультрахайнетов Монако в 2016 г. замкнул топ-50 с ростом цен в 1,02%. В прошлом году Монако входил в топ-10 (+10%).
Лондон, пользующийся популярностью у состоятельных людей всего мира, в 2016 г. занял 92 место в рейтинге из 100 городов с показателем годового падения цен на элитную недвижимость в размере 6,3%. (В 2015 г. Лондон занимал 54 место с показателем роста 1%.) На падение цен в Лондоне в большей степени повлияло повышение гербового сбора на покупку объектов недвижимости стоимостью от 1,5 млн фунтов. Влияние Brexit оказалось не таким драматичным, наоборот, даже повысило привлекательность и доступность лондонской недвижимости для зарубежных покупателей на фоне просевшего фунта стерлингов.
Монако лидирует в мире по стоимости элитной недвижимости уже 6 лет: здесь за $1 млн можно купить всего 17 кв. м. элитного жилья. В Гонконге и Нью-Йорке на $1 млн можно приобрести 20 кв. м и 27 кв. м. соответственно. В то же время Лондон стал более доступным для зарубежных покупателей, в 2016 г. здесь можно было купить 30 кв. м элитного жилья против 22 кв. м в 2015 г.
В Москве в конце 2016 г. на $1 млн можно было приобрести 77 кв. м элитного жилья, годом ранее на данную сумму можно было приобрести 83 кв. м. Сокращение размера площади, которую можно купить на $1 млн в Москве, связано с динамикой курса доллара.
В 2016 г. Москва поднялась на 11 место с 14 по стоимости квадратного метра элитной недвижимости в топ-20 мировых столиц. Так, на начало 2017 г. средневзвешенная цена предложения составляла 785 тыс. руб. за кв. м, в конце 2015 г. - 884 тыс. руб. за кв. м.
Впервые в 2016 г. компания Knight Frank разработала индекс 40 самых значимых для ультрахайнетов городов мира, которые оценивались по 4 ключевым параметрам: количество ультрабогатых людей, проживающих в городе, объем частных инвестиций в недвижимость города с упором на иностранный капитал, количество внутренних и зарубежных авиарейсов первого и бизнес-классов, прогноз о числе ультрахайнетов в городе к 2026 г. Таким образом, в топ-10 самых значимых для ультрахайнетов городов мира в 2016 г. вошли: Лондон, Нью-Йорк, Гонконг, Лос-Анджелес, Сингапур, Сан-Франциско, Пекин, Токио.
Москва в рейтинге самых значимых городов мира заняла 23 место из 40. По количеству проживающих ультрахайнетов и перспективам роста их численности Москва на 14 месте в мире, по объему частных инвестиций в недвижимость и числу авиарейсов первого и бизнес-классов на 34 месте.
В ближайшие 2 года 32% ультрахайнетов в мире планируют приобрести жилье за рубежом, 30% - в стране проживания. В России и СНГ 41% ультрахайнетов планирует приобрести жилье за рубежом, 27% - в своей стране.
Наиболее популярная локация для покупки недвижимости у ультрабогатых людей со всего мира – это Европа. 100% ультрахайнетов из России и стран СНГ, 89% - Ближнего Востока, 80% - Африки, 34% - Австралазии, 39% - Азии, 55% - Латинской Америки, 52% - Северной Америки уже имеют в Европе элитную недвижимость. На втором месте по популярности – Северная Америка. В свою очередь, недвижимость в России и СНГ имеют только 9% ультрахайнетов из Северной Америки, 4% - из Европы.
Самой популярной страной для покупки «второго дома» у ультрахайнетов мира является Великобритания. Ультрабогатые люди из России и стран СНГ также приобретают жилую недвижимость в Швейцарии, Франции, Монако, Германии.
В 2016 г. российские ультрахайнеты вошли в топ-10 по количеству объектов жилой недвижимости на 1 человека. Наряду с Индией и Гонконгом ультрабогатые россияне владеют в среднем 3,3 объектами. Ультрахайнеты Саудовской Аравии владеют самым большим количеством жилых объектов – 4,3 на 1 человека.
Спрос состоятельных россиян на зарубежную недвижимость в 2016 г. вырос на 15%. Наибольшим спросом пользовалась жилая недвижимость - 55% от общего количества запросов, 45% - пришлось на коммерческую. В середине 2016 г. коммерческая недвижимость составляла 70% в структуре запросов на зарубежную недвижимость от состоятельных россиян. В сегменте коммерческой недвижимости наибольшим спросом пользуется торговая и офисная недвижимость с арендаторами. Среди стран лидируют Германия, Великобритания, США, Испания.

Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости, Knight Frank, прокомментировала: «Спрос состоятельных россиян на зарубежную недвижимость в 2016 г. был стабильно высоким, однако мы наблюдали колебания в структуре спроса и изменение интереса к отдельно взятым направлениям. Так, после Brexit произошло снижение спроса на объекты в Лондоне, но к концу года активность покупателей восстановилась, и в начале 2017 г. количество сделок с объектами под инвестиции выросло на 20% по сравнению с началом 2016 г. Это связано как с проседанием фунта, так и с дисконтами от девелоперов в размере 15-20%. В целом, недвижимость в Европе пользуется стабильно высоким спросом. Причем, если после кризиса 2104 г. спрос на life-style объекты «сошел на нет», то в 2016 г. мы заметили растущий интерес к этому сегменту, что вылилось в ряд крупных сделок по покупке шале во Франции и замков в Шотландии. В конце 2016 г. после выборов в США активизировался спрос как на жилую недвижимость в Майами и Нью-Йорке, так и на коммерческую – офисные центры и ритейл. В 2016 г. треть запросов от общего числа запросов на коммерческую недвижимость были нацелены на диверсификацию вложений и распределение бюджета инвестиций по нескольким сегментам, например, на покупку супермаркета в Берлине, блока апартаментов на этапе строительства на Кипре и квартиры с дисконтом в Лондоне. Данный тренд говорит о том, что в условиях экономической и политической нестабильности частные инвесторы стремятся не только получить доход, но и достигнуть баланса между рисками и доходностью.

Одним из наиболее востребованных рынков для инвестиций россиян стала Германия, причем инвесторы смотрят не только традиционно популярные Берлин и Мюнхен, но и Гамбург, Лейпциг и другие менее крупные города. Также как и по Великобритании, мы получаем запросы не только на Лондон, но и на Манчестер, Слау или Ливерпуль. Покупая недвижимость на Кипре, инвесторы достигают сразу нескольких целей – получают гражданство ЕС и вкладывают средства в недвижимость под сдачу в аренду или в девелоперский проект. Решения инвесторов становятся все более взвешенные, и все чаще инвесторы предпочитают рассмотреть покупку пула объектов и сформировать максимально доходный и наименее рисковый инвестиционный портфель, нежели одну крупную инвестицию в одной стране».

[1] Данные опросов ультрахайнетов, которые выбрали инвестиции в несколько сегментов недвижимости.

[2] Из стран СНГ в отчете приводятся данные по Казахстану и Азербайджану.

[3] Динамика цен приводится в национальной валюте.