В конце 2017 года лауреатом премии «Человек года» в номинации «Складская логистика» в Екатеринбурге стал генеральный директор группы компаний «Атлас девелопмент» Владимир Городенкер.
Его компания реализует в Екатеринбурге проекты жилищной застройки, а также развивает логопарк «Кольцовский», один из крупнейших в регионе. Об итогах и перспективах развития компании Владимир ГОРОДЕНКЕР рассказывает в интервью.
– Владимир Борисович, ранее вы рассказали о новом формате складской недвижимости в рамках логопарка «Кольцовский», который ваша компания предложила на рынке. Насколько сегодня этот формат востребован?
– Летом 2017 года в логопарке «Кольцовский»мы сдали первый крупный объект – региональный распределительный центр площадью 38 тыс. кв м для компании Х5 Retail Group. (Это один из крупнейших федеральных ритейлеров, который управляет торговыми сетями «Пятерочка», «Перекресток» и «Карусель»). Еще для нескольких резидентов сейчас ведем проектирование техно-торговых центров. Один из них – компания РТА (официальный дилер дорожно-строительной техники брендов CASE, AMMANN и MITSUBER).
Кроме того, мы ведем разработку концепции индустриального парка нового типа для малого и среднего бизнеса (МСБ), активно сотрудничаем с Ассоциацией индустриальных парков. Ее специалисты помогают нам в уточнении формата будущего парка. Задача – учесть потребности максимально большого количества предприятий МСБ, которые занимаются торговлей, предоставлением складских и сервисных услуг, или экологически чистым производством, не требующим санитарных зон.
Общая площадь будущего парка составит около 100 тыс. кв. м. Часть площадей мы планируем передать под перспективный формат light industrial. Это будут помещения площадью от 100 до 1000 кв. м, которые можно комбинировать и увеличивать по мере надобности. Light-industrial - идеальный формат, при котором сочетаются офисные и производственные пространства, и демонстрационный зал с образцами продукции (например, мебели) для реализации продукции заказчикам.
Будущих заказчиков не пугают наши арендные ставки на уровне около 350-400 руб./кв. м в месяц, в зависимости от площади и назначения объекта. Заявки уже идут, хотя мы пока активно не рекламировали парк. Работает «сарафанное радио». Такого складского формата в Екатеринбурге (малые площади с комфортной логистикой) нет вообще. В логопарке планируется построить многофункциональное здание, где будет мини-гостиница, корпоративная столовая, нотариус, отделение банка, конференц-центр и т.д.
– Чем вы объясните повышенный интерес малого и среднего бизнеса к складам формата light-industrial?
– Большинство предприятий МСБ сегодня арендуют площади для хранения товаров, сервисных функций, либо для мелкого сборочного производства в каких-то старых, еще советских времен производственных помещениях; цехах, складах и т.д. Такие помещения не отвечают современным техническим требованиям и их потребностям. Наших потенциальных клиентов не устраивают, например, высота потолков, допустимая нагрузка на полы, невозможность использовать кран-балку, отсутствие дебаркадера, небольшого офиса… Сегодня многие уральские компании выросли из «старых одежек», заработали деньги, но ютятся по-прежнему в плохо приспособленных помещениях, с плохой инфраструктурой, неудобной локацией… Они уже могут себе позволить переехать в более удобное и функциональное пространство – надо лишь предложить им его. Кроме того мы выполняем социальную функцию по выносу производства за черту города.
– Почему Вы так уверены в успехе логопарка «Кольцовский»?
– Есть объективные данные, которые говорят в нашу пользу: у «Кольцовского» прекрасное расположение на пересечении основных магистралей на Тюмень, Курган, Пермь, Челябинск, до центра Екатеринбурга – всего 15 минут езды. По соседству, в Арамили, создается крупнейший железнодорожно-логистический хаб, по сути – второй Свердловск-Сортировочный, который призван освободить центр Екатеринбурга от транзитных перевозок в ближайшие годы. Аэропорт «Кольцово» уже вошел в число ведущих аэропортов страны, растет не только пассажирский, но и грузовой поток, особенно связанный с Интернет-торговлей. В этом же районе уже построена складская и торговая инфраструктура: терминалы «Сима-Ленд» и «Чкаловский», крупный рыночный комплекс «Докер». Планируется строительство оптово-распределительного центра по продуктам питания, других логистических центров. Проекты взаимодополняют друг друга, возникает эффект синергии. В течение ближайших пяти лет здесь сформируется крупнейший торгово-логистический комплекс федерального масштаба.
– Как Вы оцениваете основные тенденции на региональном и российском рынках складской логистики?
– Первый тренд – устойчиво растет спрос на качественные склады класса А как в нашем регионе, так и по всей стране. Второй – по Свердловской области снижается количество свободных складских площадей. Потребность в складах на ближайшие 5 лет в регионе оценивается в 500 тыс. кв. м. В 2017 году сдано около 100 тыс. кв. м, в стадии строительства – около 160 кв. м.
В то же время владельцы складов не готовы вкладывать деньги в сопутствующую инфраструктуру складов, а арендаторы складов – еще менее. И когда мы предлагаем рынку продукт с развитой инфраструктурой – он вызывает повышенный интерес. Спрос на склады класса «А» со временем будет только расти, это подтверждают тенденции развития логистики в Евросоюзе. Количество складов класса «А» в России составляет лишь 11% от складов этой категории в ЕС, так что нам еще расти и расти. Спрос на такие объекты стабильный, стагнации нет, и в ближайшие пять лет не предвидится.
Учитывая этот фактор, склады привлекают внимание и инвесторов. Инвесторы хотят, чтобы склады окупались за 6 лет, арендаторы – чтобы за 9 лет. Истина где-то посередине. Окупаемость за 7-8 лет – это, на мой взгляд, достойный результат.
Инвестиции как в складскую, так и в торговую недвижимость становятся все более привлекательными для консервативных инвесторов, которым важна надежность их вложений и стабильный доход. Уже есть инвесторы, которые приобретают торговые или офисные площади с целью получения стабильного арендного дохода. Например, в формате street-retail порог входа для инвестиций относительно невысок, и он обеспечивает доходность в 11-14% на вложенный капитал.
– Такая доходность позволяет вашему предложению конкурировать с вложениями в банковские депозиты…
– Соглашусь. По последним данным, все более мощный финансовый поток возвращается в Россию из-за границы, он уже вырос вчетверо, и эти деньги необходимо куда-то вкладывать. Ставка Центробанка падает, хранить деньги на банковских депозитах становится невыгодно. Доходность вложений в коммерческую и складскую недвижимость уже сейчас может быть в разы выше, чем в банковские депозиты. Особенно, если правильно выбрано место расположения склада или торговой точки. Кроме того, такие инвестиции надежны – у вас на руках ликвидный актив, который никуда не денется, его всегда можно продать.
– Какие средства Вы используете для реализации своих проектов?
– Проекты мы разрабатываем и реализуем за счет собственных средств и средств инвесторов. Наш формат build-to-suit – строим под конкретного клиента, который платит деньги за реализацию своего заказа. На старте мы вкладываем свои средства в проектирование, концепцию, сети, благоустройство, дороги. Затем появляется конкретный заказчик объекта, и далее строим уже на его деньги, либо привлекаем банковское проектное финансирование. Нужно не догонять рынок, а опережать его, предлагать то, что будет востребовано завтра. Именно такой подход обеспечивает успех бизнеса.
