Ключевые события
Очередная волна санкций, введенных США и ЕС против России в период с 16 по 31 июля, на наш взгляд, окажет значительное влияние на российский рынок коммерческой недвижимости. Из всех санкций наибольшее беспокойство вызывает ограничение доступа государственным банкам к долговым рынкам США и ЕС. В то время как уровень риска на российском рынке все еще воспринимается как высокий, закрытие европейских рынков для IPO и SPO повлияет на российские компании, так же как и общее ухудшение макроэкономической ситуации в стране.
Влияние санкций в значительной степени будет определяться периодом, в течение которого они продлятся. Если санкции в отношении России будут краткосрочными и будут отменены до конца года в результате нормализации или улучшения отношений между Россией и ЕС и США, то последствия будут не особенно серьезными. Любое прогнозирование осложняется скоростью изменения ситуации в Украине, однако мы предполагаем, что с наступлением осени вопрос обеспеченности энергоресурсами встанет на первое место, и санкции уйдут на второй план.
Чем дольше санкции сохраняют свою силу, тем выше риски для рынка коммерческой недвижимости и экономики в целом. Текущая макроэкономическая ситуация оказывает давление на уровень вакантных площадей во всех сегментах, а также начинает влиять на ставки аренды. В то же время российский рынок недвижимости по-прежнему сохраняет сильные фундаментальные показатели благодаря размеру страны, объему товарооборота и недостаточности предложения качественных площадей в сравнении с Европой. Нынешние санкции неизбежно вызовут некоторую дестабилизацию, но, принимая во внимание то, что они могут быть кратковременные мы ожидаем увеличения объема инвестиций уже в 2015 году, ослабления давления на потребительский спрос, и, в конечном
итоге, по мере улучшения восприятия риска России, вновь открытия европейского рынка IPO.
В этой статье мы рассмотрим три основных области, подвергшихся влиянию санкций США и ЕС, и оценим риски для российского рынка коммерческой недвижимости.
Влияние на рынок
Стоимость долга увеличится
Санкции не закрыли доступ к долговым рынкам российским государственным банкам полностью, так как они по-прежнему могут выпускать облигации со сроком погашения менее 90 дней, а также имеют доступ к кредитным рынкам. По расчетам Reuters, крупные российские банки должны рефинансировать долг в размере 50 млрд долл. США в течение 2014-2015 годов, в то время как потребности компаний в два раза превышают эту цифру. Учитывая валютные резервы России (480 млрд долл. США, 5-е место в мире по объему), можно утверждать, что в ближайшее время этого будет достаточно для того, чтобы покрыть обязательства. Тем не менее, огромное давление будет оказано на внутренний долговой рынок, и рефинансирование, очевидно, будет гораздо более затратным.
На наш взгляд, крупные российские банки, такие как Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк, продолжат кредитование ключевых проектов коммерческой недвижимости, по крайней мере в среднесрочной перспективе. Тем не менее, нельзя полагаться исключительно на золотовалютные резервы. С изменением цен на нефть слабеет запас резервов, и тем ниже становится способность России защитить экономику от колебаний валютных курсов. Воздействие на рынок коммерческой недвижимости, на наш взгляд, проявится в двух областях:
- Во-первых, государственные банки станут более избирательными к своим заемщикам. Мы полагаем, что государство не может полностью прекратить финансирование существующих качественных объектов коммерческой недвижимости или проектов на стадии девелопмента. Для поддержания бизнес-активности на рынке государственные банки, вероятнее всего, продолжат сотрудничество по наиболее качественным проектам коммерческой недвижимости.
- Во-вторых, еще одной составляющей санкций является их влияние на спрос. Повышение стоимости потребительских кредитов отразится на розничных продажах. Дополнительное давление на розничные продажи может оказать налог с продаж в размере до 3%, который могут разрешить вводить регионам с 2015 года для покрытия дефицита бюджета, образовавшегося в результате санкций. В результате уже сейчас прогноз роста розничных продаж в 3,5% на 2015 год выглядит оптимистичным. Что касается офисного рынка, то потенциальное снижение спроса на помещения может отразиться на объеме сделок, т.к. арендаторы могут взять паузу в реализации планов по расширению. Девелоперы должны учитывать текущую ситуацию при подсчете своих будущих денежных потоков. В таких условиях становится очевидным, что только коммерчески успешные проекты смогут позволить себе возросшую стоимость риска, а собственники проектов, уже имеющих долговые обязательства, будут повышать ставки и цены. Мы не исключаем возможности, что для девелоперов, располагающих финансовыми ресурсами, этот период будет характеризоваться пополнением портфелей объектов.
Экономика (и рубль) будут находиться под давлением
Как мы уже писали выше, российский рынок коммерческой недвижимости имеет сильные фундаментальные позиции, несмотря на макроэкономическую ситуацию. Сектор ритейла в стране оценивается в 750 млрд долл. США по состоянию на 2014 год, а по объему качественных торговых площадей Россия скоро станет вторым рынком Европы (18 млн кв. м. к концу этого года) с общей долей свободных площадей в Москве на уровне всего 3,5%. Рынок офисной недвижимости - второй в Европе по количеству купленных и арендованных помещений (523 тыс. кв. м в первом полугодии 2014 года) все еще характеризуется огромным недостатком качественных площадей (всего лишь 0,23 кв. м. на жителя Москвы - что составляет менее одной десятой показателя обеспеченности офисами на жителя Нью-Йорка). Как и офисный рынок, сектор складской недвижимости переживает рост доли свободных площадей на фоне ввода большого объема площадей в этом году (в 1 квартале 2014 года введено 630 тыс. кв. м), но, тем не менее, она остается ниже среднего показателя в по Европе (4,4% в Москве в сравнении с 7-10% в европейских столицах). Учитывая обеспеченность складскими помещениями на уровне 0,8 кв. м на душу населения в Москве, существует огромный потенциал для будущего развития этого рынка.
Тем не менее, несмотря на все вышеперечисленное, мы считаем, что девелоперы будут вынуждены адаптироваться к новой среде слабого роста, снижения инвестиций и ослабления потребительского спроса. Мы видим три области, которые будут затронуты.
Во-первых, по мере сокращения объемов внутреннего долгового рынка потребительское кредитование неизбежно станет дороже, оказывая дополнительное давление на рынок. В сочетании с замедлением роста заработной платы в государственном и частном секторах, мы считаем, что розничные продажи будут сокращаться, создавая еще более конкурентную среду для собственников торговой недвижимости. Эта тенденция будет усугубляться инфляционным давлением в результате запрета импорта сельскохозяйственной продукции из стран, которые ввели санкции против России. В июле продовольственная инфляция составила 9,8%, и мы считаем, что в текущих условиях этот показатель продолжит расти. В долгосрочной перспективе это может оказать значительное влияние на долю
вакантных площадей и условия аренды, которые уже становятся более гибкими, особенно учитывая рекордный объем нового предложения в Москве на уровне 750 тыс. кв. м. Девелоперский бизнес в сегменте жилой недвижимости будет находиться под влиянием двух факторов: сокращение объемов ипотечных покупок, с одной стороны, но в то же время увеличение объемов инвестиционных приобретений, ведь жилая недвижимость по-прежнему воспринимается безопасным активом для вложения средств.
Во-вторых, под давлением окажется объем купленных и арендованных офисных помещений в Москве, величина которого тесно коррелирует с динамикой ВВП страны. В первом полугодии в столице было арендовано и куплено 523 тыс. кв. м офисов (снижение на 28% к 1 полугодию 2013 года), а прогнозируемый объем спроса на год составляет 1,3 млн кв. м, данный показатель учитывает наблюдающееся снижение на рынке. Тем не менее, если действие санкций продлится более трех месяцев, а инвестиции будут приостановлены и в следующем году, рост ВВП в 2015 вряд ли составит более 2%. Учитывая, что офисный рынок в Москве сбалансирован в этом году с точки зрения объема спроса (на уровне 1,3 млн кв. м) и объема нового предложения (1,2 млн кв. м), наш прогноз уровня вакантных площадей в 15% может быть пересмотрен в сторону повышения. Основным вопросом остается то, насколько владельцы офисной недвижимости закладывают риски снижения ставок в прогнозы своих денежных потоков.
В-третьих, курс рубля к иностранным валютам окажет влияние на рынок. Он может оказаться под таким же давлением, как в первом квартале этого года, в зависимости от того, насколько сильной окажется экономика и насколько правительство может полагаться на золотовалютные резервы. За этот период мы стали свидетелями того, как многие арендаторы пытались пересмотреть условия договоров аренды, закрепляя фиксированный валютный коридор, либо переходя на рублевые контракты. Эта тенденция ослабла во втором квартале, поскольку рубль стабилизировался, однако повторение подобного сценария возможно во второй половине года.
Европейские рынки капитала будут закрыты для российских игроков рынка недвижимости
Масштабная государственная программа приватизации была отложена несколько лет назад, и рынок был открыт только для ограниченного числа компаний потребительского сектора и IT-компаний. В то время как игроки российского рынка коммерческой недвижимости активно выходили на IPO на Лондонской бирже до кризиса 2008 года, после кризиса практически прекратили подобную практику - мы можем назвать только один-два примера IPO или SPO, которые пройдут в последующие 6-12 месяцев. Несмотря на успех российских девелоперов, сопутствовавший им с 2008-2009 года, и растущее доверие к их руководству, рынок IPO и SPO практически закрыт на период, пока риски России находятся на повышенном уровне.
Следует отметить, что MSCI, подсчитывающая индекс MSCI для России, не только поставила под вопрос включение ВТБ в данный индекс, но и сформировала несколько новых индексов развивающихся рынков, которые не включают в себя Россию, поскольку многие инвесторы не готовы рассматривать вложения в российский рынок акций. Это не лучший контекст для компаний, предпочитающих листинг на растущем рынке.
