Объем нового предложения складов в 2015 году снизится до 160 тыс. кв. м
По данным компании JLL, в течение 3-го квартала 2015 года в Санкт-Петербурге было куплено и арендовано около 67,6 тыс. кв. м складских площадей, что соответствует среднеквартальному показателю последних четырех лет. При этом 50% сделок, заключенных в прошедшем квартале, относятся к будущим объектам, тогда как в действующих складах наблюдается уход некоторых текущих арендаторов. В результате объем чистого поглощения в 3-м квартале стал наименьшим среди результатов аналогичных периодов последних шести лет и составил всего 11 тыс. кв. м.
В структуре спроса по-прежнему лидируют торговые операторы, на долю которых приходится 43% завершенных в течение этого года сделок. При этом в 3-м квартале появились первые в этом году сделки с участием производственных компаний, но спрос со стороны этого сектора на качественные складские площади крайне ограничен.
Доля вакантных площадей на складском рынке Петербурга в целом снизилась за квартал на 0,6 п.п. – до 6,4%, при этом в спекулятивных объектах этот показатель достигает 8,6%. В абсолютных значениях это соответствует 160 тыс. кв. м свободных складских площадей класса А и В. Стоит отметить, что текущий показатель значительно уступает рекордной вакантности, зафиксированной в 3-м квартале 2009 года, когда на рынке пустовало почти 25% складских площадей в действующих объектах.
Динамика складского рынка Санкт-Петербурга
Источник: JLL
«Большинство на складском рынке в прошлом году были сделками built-to-suit, и эти объекты должны были выйти на рынок до конца 2015 года. Вследствие существенного изменения курса рубля условия договоров были пересогласованы и окончание строительства немного сдвинулось. Поэтому общий объем ввода в 2015 году снизится почти вдвое по сравнению с изначальным прогнозом и составит около 160 тыс. кв. м вместо анонсированных 300 тыс. кв. м», - говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
В 3-м квартале 2015 года в эксплуатацию не было введено ни одного качественного складского комплекса, а в целом за первые девять месяцев на рынок вышло 61,7 тыс. кв. м (снижение на 70% по сравнению с результатом аналогичного периода 2014 года).
Динамика объемов ввода на рынке складов Санкт-Петербурга
Источник: JLL
В 3-м квартале 2015 года максимальный уровень запрашиваемых арендных ставок в качественных складских комплексах Петербурга составил 65-70 долл. за кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС), практически не изменившись за квартал. В рублевом выражении арендные ставки немного выросли, увеличившись до 500-550 руб. за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы).
«Основными характеристиками складского рынка Петербурга сегодня являются рублевая ставка и индивидуальные договоренности, – комментирует Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – Сейчас рынок в достаточной мере сбалансирован. По новым договорам аренды условия обсуждаются в рублях, сроки договоров немного уменьшились с пяти-семи до трех-пяти лет, и во всех случаях предусматривается возможность изменения арендной ставки либо расторжения договора через один-два года. Тем самым девелоперы учитывают возможность резкого восстановления рынка, а арендаторы – существенного падения ставок. С учетом того, что дальнейшая динамика спроса сильно зависит от макроэкономической и геополитической ситуации, такое поведение более чем обоснованно».
Максимальные арендные ставки в Санкт-Петербурге
Источник: JLL
