По итогам первого полугодия 2025 года многоканальные ритейлеры впервые с 2020 года стали главными арендаторами складов в России, обогнав e-commerce. Это сигнал о перераспределении логистических приоритетов на фоне замедления экономики.
Перераспределение спроса: e-commerce отступает
Согласно аналитике IBC Real Estate, в первом полугодии 2025 года совокупный объем сделок на российском рынке складской недвижимости (аренда + покупка) составил 1,7 млн м² — это на 51% меньше, чем годом ранее (3,4 млн м²).
На фоне общего снижения активности, многоканальные ритейлеры стали единственным сегментом, показавшим рост:
-
их доля в структуре спроса достигла 35% (607 тыс. м²) — в 1,5 раза выше, чем в аналогичном периоде прошлого года (406 тыс. м²);
-
впервые с 2020 года они вышли на первое место, сместив с лидирующих позиций онлайн-операторов, чья доля в 2024 году достигала 60% от всех сделок.
E-commerce теряет долю:
-
объем сделок в сегменте снизился до 519 тыс. м², что составляет только 30% от общего спроса;
-
в годовом выражении падение составило 75%.
Причина — стратегическая перестройка: крупные онлайн-компании перешли от наращивания складского портфеля к оптимизации логистики и повышению эффективности уже существующих мощностей.
География: Москва — вниз, регионы — в фокусе
Москва и Московская область сохранили лидирующие позиции, но также показали снижение:
-
объем сделок составил 891 тыс. м² (−42% г/г).
В других регионах падение еще глубже:
-
Санкт-Петербург и Ленобласть: 70 тыс. м² (−76%);
-
ключевые региональные хабы: 312 тыс. м² (−57%);
-
развивающиеся хабы: 440 тыс. м² (−50%), при этом они удерживают второе место по объему сделок благодаря активности федеральных сетей.
Многоканальные ритейлеры особенно активно работают в развивающихся регионах — на них приходится 87% спроса в этом сегменте.
Причины трансформации: от ажиотажа к прагматизму
Пик экспансии e-commerce пришёлся на 2021–2023 годы — драйверами были рост онлайн-торговли и необходимость в быстрой доставке. В 2025 году спрос сместился от экстенсивного роста к качественной консолидации:
-
e-commerce: сокращает издержки, оптимизирует маршруты и SLA, работает над окупаемостью;
-
многоканальные ритейлеры: укрепляют физическое присутствие в регионах, интегрируют офлайн и онлайн логистику, развивают сеть кросс-доков и РЦ.
«Спрос от ажиотажного перешел в стадию стабильного. Сейчас ключевыми арендаторами остаются федеральные продуктовые сети и онлайн-операторы, инвестирующие в современные складские решения и ускорение доставки», — комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров IBC Real Estate.
Прогноз: стабилизация с понижением
Согласно оценке IBC Real Estate, по итогам 2025 года объем сделок составит около 4,5 млн м², что будет на 28% ниже, чем в 2024 году (6,3 млн м²). Аналитики ожидают, что рынок будет находиться в фазе сбалансированной стабилизации как минимум до 2027 года — при смещении акцентов с роста на эффективность.
Вывод для участников рынка
Для логистических операторов, девелоперов и инвесторов текущая ситуация — это возможность:
-
пересобрать продуктовую стратегию под новые сегменты спроса;
-
переоценить структуру логистической сети;
-
сделать ставку на развивающиеся хабы и региональные РЦ, где активны ритейлеры с широкой мультиканальной моделью.
