В московских торговых центрах свободно уже 11% площадей, или 742 тыс. кв. м, а поглощение по итогам первого полугодия 2026 года ушло в отрицательную зону. По данным IBC Real Estate, вакантность увеличивается второй год подряд, хотя объем ввода новых ТЦ сократился вдвое по сравнению с прошлым годом. Ритейлеры осторожнее расширяют офлайн-сети и строже подходят к выбору локаций.
Спрос отстает от предложения
С начала 2026 года в Москве открылись два торговых центра совокупной арендопригодной площадью 45 тыс. кв. м. Годом ранее было введено 92 тыс. кв. м. Несмотря на снижение строительной активности, доля свободных площадей поднялась до 11%, прибавив 1 п. п. за год.
Поглощение — изменение объема занятых арендаторами площадей за период — в январе—июне 2026 года составило минус 15 тыс. кв. м. Занятых площадей на рынке стало меньше, чем в начале года.
В 2017–2021 годах среднегодовой объем нового строительства составлял 210 тыс. кв. м, поглощения — 209 тыс. кв. м. Сейчас это равновесие нарушено: новое предложение продолжает появляться, но спрос арендаторов не компенсирует его в прежнем объеме.
Снижение ввода не снимает давления. На рынок выходят объекты, которые длительное время находились на высокой стадии строительной готовности, но откладывали открытие из-за сложностей с заполнением. Одновременно крупнейшие ритейлеры переходят к точечным открытиям и жестче отбирают локации и помещения.
IBC Real Estate связывает эту осторожность с низкой потребительской активностью, оптимизацией офлайн-сетей и усилением онлайн-ритейла. Для категорий, где часть покупок может быть перенесена в онлайн, потребность в расширении физической сети сокращается.
Вакантность вышла за пределы новых ТЦ
Еще год назад основной прирост свободных площадей приходился на недавно открывшиеся торговые центры. В 2026 году динамика разошлась по сегментам.
В Прайм ТЦ доля вакантных площадей выросла до 7%, на 4 п. п. год к году. В Ключевых ТЦ она также достигла 7%, прибавив 2 п. п. В Стабилизированных объектах показатель увеличился до 12% — максимального уровня среди этих категорий.
Новые ТЦ, напротив, сократили вакантность на 12 п. п., до 18%. Уровень остается высоким, но объекты постепенно заполняются после запуска. По данным IBC Real Estate, торговые центры, введенные в 2023–2024 годах с высокой долей свободных помещений, в течение 1–1,5 лет в большинстве случаев достигали заполняемости 80% и выше.
Текущую вакантность поэтому уже нельзя объяснить только сложностями новых проектов. Период стабилизации после открытия способен сокращать свободные площади, тогда как рост вакансии в зрелых ТЦ связан с более широким изменением поведения арендаторов.
Внутри сегментов важны и абсолютные масштабы. В Прайм ТЦ доля вакантности выросла наиболее заметно, но объем свободных площадей увеличился лишь на 12 тыс. кв. м — это наименьший прирост среди всех типов объектов.
Читайте также: Рост свободных площадей усиливает позиции арендаторов в московских ТЦ
Досуг занимает больше места, но не заменяет торговый трафик
Собственники активнее заполняют площади форматами, которые сохраняют востребованность в офлайне. В 2026 году совокупная доля развлечений, спортивных пространств и общественного питания достигла 31%, увеличившись на 7 п. п. за год.
Развлечения уже занимают 16% структуры арендаторов московских ТЦ, уступая только одежде с долей 25%. Рост досуговой составляющей сдерживает вакантность, но не всегда дает сопоставимый эффект для всего объекта.
Посетитель может приехать ради ресторана, термального комплекса или спортивного пространства и не продолжить маршрут по магазинам. IBC Real Estate указывает, что такие операторы помогают заполнять площади, но не обязательно генерируют трафик для соседних арендаторов.
Заполненный блок и торговая активность внутри всего центра — разные задачи. Расширение досуга диверсифицирует состав арендаторов, но не компенсирует автоматически сокращение спроса со стороны классических магазинов.
Конкуренция за арендатора становится жестче
Рынок, где ритейлеры расширяются точечно, меняет положение собственников. Чем меньше сетей готовы открывать новые магазины, тем выше конкуренция за сильного арендатора.
Руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай связывает дальнейшие риски роста вакантности с двумя факторами: вводом объектов, которые уже находятся на высокой стадии строительной готовности, и дальнейшей оптимизацией ритейлеров. По ее оценке, второй фактор несет больше рисков, поскольку при низкой потребительской уверенности и слабой готовности к импульсивным покупкам расширять офлайн-сети становится сложнее.
Период масштабной экспансии, по оценке Ногай, практически пройден. Ритейлеры концентрируются на эффективности существующей сети и поиске новых концепций, а собственники ТЦ сталкиваются с более жесткой конкуренцией за крупных федеральных игроков и необходимостью искать новых развивающихся операторов.
Строительство замедлилось, но спрос арендаторов ослаб сильнее. Поглощение стало отрицательным, рост свободных площадей затронул зрелый фонд, а перестройка состава арендаторов пока лишь смягчает этот дисбаланс.
