В Кыргызстане почти нет свободных складов класса А: по данным IBC Global, вакантность в этом сегменте находится на нуле. Для ритейла, e-commerce, FMCG, фармы и агросектора это уже не вопрос недвижимости, а ограничение для фулфилмента, холодной цепи, управления запасами и таможенно-логистических операций.
Качественная складская инфраструктура Кыргызстана насчитывает около 110 тыс. кв. м объектов классов А и В, следует из данных IBC Global, представленных на бизнес-завтраке в Бишкеке. Почти 90% таких площадей сосредоточено в столице. На класс А приходится только 36 тыс. кв. м — фактически 1–2 объекта. Свободных площадей в этом сегменте нет, поэтому рынок зависит от поведения нескольких крупных арендаторов.
Для Кыргызстана такой дефицит особенно чувствителен из-за роли Бишкека в региональных торговых потоках Центральной Азии. При населении 7,4 млн человек обеспеченность качественными складами составляет всего 0,015 кв. м на жителя. Этот уровень ограничивает не только вход новых арендаторов, но и развитие распределительных центров, фулфилмента, температурного хранения, таможенной обработки и управляемых запасов ближе к рынку потребления.
Нехватка складов уже перестраивает операционную модель бизнеса. Онлайн-ритейл в республике работает без полноценной инфраструктуры распределительных центров и фулфилмента: доставка может занимать от нескольких дней до двух недель. В агросекторе отсутствие холодильной цепи между полем и рынком снижает качество продукции: товары перегружаются вручную и перевозятся в открытых фурах. Для FMCG, фармы и сетевой торговли это сужает возможности по ассортименту, запасам и категориям с особыми условиями хранения.
Ограниченное предложение уже заложено в стоимость аренды. Ставка на склады класса А в Кыргызстане достигает $14 за кв. м в месяц без OPEX и НДС — выше, чем в Алматы ($10,6) и Ташкенте ($12,1), по данным IBC Global. В соседних рынках вакантность также низкая, но сохраняется: 1,5% в Узбекистане и 4,9% в Казахстане. В Кыргызстане свободное предложение класса А отсутствует.
До конца 2028 года в стране заявлен ввод около 174 тыс. кв. м новых складских площадей. Крупнейший проект — Global Hub Alkanov Group площадью 137 тыс. кв. м в 3 км от Бишкека: комплекс включает сухие склады, light industrial, мультитемпературные зоны до −24°C, овощехранилище, GDP-сертифицированный фармацевтический склад класса А, бондовые склады и таможенный терминал. Первая очередь на 57 тыс. кв. м запланирована к вводу в 2026 году, вторая на 75 тыс. кв. м — в 2027-м.
Для компаний, работающих в Кыргызстане или рассматривающих страну как региональный логистический узел, главным ограничением становится доступ к складской инфраструктуре. Без складов класса А, фулфилмента, cold chain и таможенно-логистических мощностей рост e-commerce, FMCG, фармы и агроэкспорта будет упираться в операционные ограничения, а не только в рыночный спрос.
