В I квартале 2025 года объем складов под e-commerce в России вырос на треть. Какие тренды формируют новый рынок и как меняется баланс сил между онлайн- и офлайн-ритейлом.
Онлайн-торговля стимулирует экспансию складов
По итогам I квартала 2025 года совокупный объем складских площадей, используемых онлайн-ритейлерами в России, достиг 8,4 млн кв. м — прирост на 33% год к году (данные NF Group). Согласно расчетам IBC Real Estate, универсальные маркетплейсы заняли уже 9,7 млн кв. м — рост на 28%.
Основные драйверы:
-
активная экспансия маркетплейсов,
-
развитие быстрой доставки (last mile),
-
запуск built-to-suit проектов (строительство под конкретных заказчиков).
Как отмечает Александр Федоров (Remain), к концу 2025 года e-commerce в России прибавит еще 27% в обороте и будет формировать около трети всего розничного рынка.
Рост складов в e-commerce сменяется оптимизацией
Интересный нюанс: по предварительным данным, доля e-commerce в общем объеме спроса на склады в первом полугодии 2025 года снизилась на 85% год к году (IBC Real Estate).
Причина — смена стратегии:
-
фокус на оптимизацию текущих складских пространств,
-
переиспользование уже введенных мощностей,
-
активное предложение части площадей в субаренду (особенно в Москве и Подмосковье).
Этот тренд подтверждает и Полина Афанасьева (CMWP): «В ближайшие кварталы крупнейшие онлайн-игроки не будут масштабно наращивать складские портфели в ключевых регионах».
Ключевая роль проектов built-to-suit
В I квартале 2025 года на рынок было выведено 482 тыс. кв. м built-to-suit складов — это 83% нового ввода для e-commerce (по данным Nikoliers).
Это подчеркивает:
-
устойчивый переход к индивидуализированным складам,
-
высокую потребность маркетплейсов в гибких логистических решениях,
-
стремление контролировать цепочку поставок от центра до последней мили.
Офлайн-ритейл: замедление и трансформация
На фоне бурного роста e-commerce складские портфели офлайн-ритейлеров увеличились лишь на 2% год к году — до 8,7 млн кв. м (NF Group).
Сдерживающие факторы:
-
закрытие розничных точек из-за конкуренции с маркетплейсами,
-
концентрация запасов в торговых залах,
-
более консервативные стратегии управления логистикой.
Прогноз: e-commerce обгонит офлайн уже в ближайшие годы
По оценкам Константина Фомиченко (NF Group), e-commerce обгонит офлайн по объему складов в ближайшие несколько лет.
Ожидаемые драйверы:
-
развитие региональных складов для ускорения доставки,
-
рост доли e-commerce в розничной торговле — до 20–25% к 2027 году (по оценке Александра Федорова).
Итоги: как меняется рынок складской логистики
Текущий ландшафт:
-
e-commerce становится главным заказчиком складской недвижимости,
-
рынок переходит от экстенсивного роста к оптимизации и региональной экспансии,
-
built-to-suit склады становятся стандартом для крупных маркетплейсов.
Для логистических операторов и девелоперов это открывает новые перспективы:
-
фокус на гибкие форматы хранения,
-
развитие региональных кластеров,
-
рост спроса на технологичные решения для автоматизации складов.
Как показывает практика, логистика продолжает быть одним из ключевых факторов конкурентоспособности e-commerce в России. Кто быстрее оптимизирует цепочку поставок и повысит эффективность складов — тот и будет лидером рынка в ближайшие годы.
