Объем рынка электронной торговли каждый год растет. В свете коронакризиса e-com стал одним из основных драйверов рынка. Показатели спроса со стороны компаний этого сектора экономики в Москве выросли, по сравнению с прошлым годом, на 10%. По итогам первого полугодия 2020 г. его доля в структуре поглощения составляет 15%.
Рост онлайн-торговли показал, что существующих объемов складской инфраструктуры явно недостаточно. Интернет-магазинам зачастую необходимо больше складских площадей, чем традиционным ритейлерам. Для продуктовых операторов, например, необходимы холодильные и морозильные помещения. Кроме того, склад для компаний e-commerce нуждается в дополнительных площадях для отгрузки товара и обработки возвратов.
В условиях высокой конкуренции одним из важных преимуществ онлайн-ритейлера является скорость доставки, соответственно, необходимы складские мощности в черте города или ближайшем пригороде.
Общий объем вакантных складских площадей в пределах МКАД, по итогам полугодия, составляет 55 тыс. кв. м. Дефицит и высокая стоимость земельных участков стимулируют более активное внедрение вертикальных решений. К ним относятся многоярусные и многоэтажные склады. У многоярусных проектов рабочая высота значительно больше 10-12 метров, характерных для «классических» складских объектов. Стеллажная система нередко является частью конструктива здания. Наиболее значимым проектом такого формата является построенный «А Плюс Девелопмент» в прошлом году высотный дистрибуционный центр в Есипово для ИКЕА.
Многоэтажные склады, в отличие от многоярусных, имеют несколько этажей, что позволяет разместиться в нем нескольким арендаторам.
Вообще, многоуровневые склады для мира не новая история. Например, средняя высотность склада в Гонконге – 12 этажей, в Токио и Сингапуре – пять этажей. В Америке и Европе также есть подобные кейсы. Segro в Париже недавно построила двухуровневый склад с 48 погрузочными доками на первом и 52 на втором этаже. Арендатором этого объекта стала ИКЕА.
В России многоэтажные складские объекты – это чаще всего бывшие овощебазы с низкой оборачиваемостью склада, которая обусловлена тем, что в таких объектах отсутствует возможность подъезда с уровня земли на второй этаж. Соответственно, оборачиваемость объекта ограничивается лифтами и их нагрузкой.
Одними из трендсеттеров в реализации современных качественных складских объектов является PNK Group. В частности, в портфеле девелопера – многоэтажные проекты PNK Медведково и PNK M4. Двухэтажный склад на Алтуфьевском шоссе на территории «PNK Парк Вешки» строится для «Вкусвилл».
Многоэтажные склады сложны в проектировании и стоят гораздо дороже классических одноэтажных проектов. Стоимость реализации возрастает за счет того, что таким объектам требуется большая нагрузка на пол, более высокие требования к кондиционированию и вентиляции, а также затраты на автоматизацию. Кроме того, за счет формата склада он становится менее «гибким»: не любой арендатор может зайти на такой объект.
Из-за отсутствия сформированной практики реализации многоуровневых складских проектов оценить объект как инвестиционный продукт достаточно сложно. Могу сказать, что наиболее экономически целесообразными являются двух-трехэтажные объекты, варианты выше трех этажей менее выгодны и жизнеспособны.
В условиях дефицита качественных земельных участков высотность в скором времени станет реальным конкурентным преимуществом склада, особенно если мы говорим о черте города. Среди девелоперов планы по реализации таких складских проектов обсуждаются в этом году очень активно.
Автор: Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International
