В Московском регионе объем готовых свободных складов превысил 1 млн кв. м, а новый ввод вдвое обогнал спрос. Для логистики, ритейла и e-commerce это меняет правила выбора инфраструктуры: компании получают больше вариантов для размещения запасов, фулфилмента и распределительных центров.
По данным Nikoliers, в I квартале 2026 года в Москве и Московской области ввели 621 тыс. кв. м качественных складских площадей. Объем сделок аренды и продажи составил 311 тыс. кв. м — на 35% ниже уровня прошлого года и примерно в два раза меньше нового предложения. Рынок постепенно смещается к позиции арендатора .
Для Московского региона это значимый сдвиг. Здесь сосредоточена ключевая складская база для распределительной логистики, фулфилмента, хранения товарных запасов и обслуживания крупнейшего потребительского рынка страны. Рост вакансии влияет не только на девелоперов: он меняет экономику складской сети для ритейла, e-commerce, производителей и 3PL-операторов.
Готовые фактически свободные площади достигли 1,077 млн кв. м. С учетом «скрытой вакансии» доступное предложение выросло до 1,955 млн кв. м, или 6,8% складского стока региона. Для арендаторов это переход от срочного поиска дефицитных метров к выбору объекта под конкретную операционную задачу: транспортную доступность, стоимость обработки, масштабирование, близость к клиентам и поставщикам.
Структура спроса также меняется. В I квартале 2026 года явного лидера среди арендаторов не было: онлайн-ритейл занял 27%, логистические компании — 25%, классический ритейл — 20%. Складская инфраструктура остается точкой конкуренции для нескольких моделей одновременно — маркетплейсов и интернет-магазинов, 3PL-провайдеров, торговых сетей и дистрибьюторов. Совокупный объем качественного предложения в регионе достиг 28,4 млн кв. м, а по итогам года ввод может увеличиться до 3,6 млн кв. м и превысить рекорд 2025 года на 58% .
Рост предложения уже давит на ставки. Средневзвешенная запрашиваемая аренда готовых свободных сухих помещений классов А и В за квартал снизилась на 2,6%, до 10 715 руб. за кв. м в год. В классе А ставка сократилась на 3,3%, до 10 790 руб. за кв. м в год. Для бизнеса это повод пересмотреть складскую сеть, условия действующих договоров, тендеры на 3PL-услуги, размещение страховых и сезонных запасов.
Девелоперам и собственникам придется работать в другой рыночной логике. Прежний дефицит уже не остается главным аргументом в переговорах, а новые проекты требуют более точного выбора локации, контроля себестоимости и понимания реального спроса. «Рынок завершил фазу активного роста и перешел в стадию коррекции», — отмечает Виктор Афанасенко, региональный директор департамента индустриально-складской недвижимости Nikoliers .
Рост свободных складских площадей в Московском регионе усиливает позиции компаний, которые считают не только ставку аренды, но и полную стоимость логистики. Для ритейла, e-commerce и 3PL это окно для пересборки складской инфраструктуры под реальные товарные потоки, запасы и требования к сервису.
