После трех лет активного строительства складской рынок Казахстана столкнулся с избытком свободных площадей. По данным IBC Real Estate, к середине 2026 года вакантность достигла 11,1%, или 234 тыс. кв. м, а средние запрашиваемые ставки для сухих складов класса А снизились на 5% год к году. Предложение продолжало расти уже при более сдержанном спросе.
Новые площади вышли на рынок быстрее спроса
Общий объем качественных складов классов А и В в Казахстане достиг 2,116 млн кв. м, увеличившись на 13% за год. На Алматы приходится 68% складского фонда страны.
Особенно быстро предложение росло последние три года. В 2023 году было введено 126 тыс. кв. м, в 2024-м — 246 тыс., а в 2025-м — рекордные 394 тыс. кв. м.
К середине 2026 года вакантность увеличилась на 5,8 п. п., до 11,1%. По расчетам IBC Real Estate, 67% доступных свободных площадей приходится на склады, введенные в 2023–2025 годах.
Основная часть нынешней вакансии сформировалась внутри последней волны строительства. Значительный объем новых объектов вышел на рынок за короткий период, когда арендаторы уже не поглощали площади прежними темпами.
Строительный цикл совпал с охлаждением спроса
IBC Real Estate связывает более сдержанную активность арендаторов с высокой стоимостью кредитования и замедлением экономической активности.
Базовая ставка в Казахстане находилась на уровне 18%, а в июне 2026 года была снижена до 17%. Одновременно замедлялась динамика оптовой и розничной торговли.
У складской недвижимости длинный инвестиционный цикл: между запуском проекта и вводом объекта проходит время. Поэтому площади, решение о строительстве которых принималось при одной конъюнктуре, появились на рынке уже при более слабом спросе.
Растущий фонд качественной недвижимости столкнулся с более медленным поглощением.
Вакантность давит на цену
Средняя запрашиваемая ставка для существующих сухих складов класса А снизилась на 5% год к году и составляет 4 400–4 600 тенге за кв. м в месяц. IBC Real Estate оценивает ставку, необходимую с учетом экономики инвестиционно-девелоперского проекта класса А, примерно в 5 500–6 000 тенге за кв. м в месяц.
В Алматы собственники запрашивают 4 600–5 200 тенге за кв. м. В других регионах диапазон составляет от 3 000 до 5 600 тенге.
Фактические условия сделок мягче заявленных. По данным IBC Real Estate, договоры аренды заключаются ниже первоначальных ставок: собственники используют скидки, чтобы сократить объем свободных площадей.
У арендаторов расширилось пространство для переговоров. Для собственников и новых проектов разрыв между текущими ставками и расчетной экономикой строительства становится все чувствительнее.
Строительство в расчете найти арендатора уже после ввода менее привлекательно при высокой вакансии и более низкой рыночной ставке.
Читайте также: Рекордный ввод складов в Петербурге усилил торг за аренду
После рекордного ввода строительство резко сократилось
За первое полугодие 2026 года в Казахстане было введено лишь 5 тыс. кв. м складов — на 97% меньше, чем годом ранее.
На весь 2026 год заявлялось около 106 тыс. кв. м нового предложения. IBC Real Estate оценивает вероятный фактический ввод примерно в 37 тыс. кв. м. При реализации этого прогноза рынок получит на 91% меньше новых площадей, чем в рекордном 2025 году.
Часть проектов переносится. Запуск некоторых объектов собственники связывают с наличием заранее заключенного договора аренды или продажи.
Высокая вакантность ухудшает стартовые условия для новых проектов: им приходится конкурировать с уже существующим свободным предложением и более гибкими условиями действующих собственников.
Сокращение ввода, в свою очередь, ограничивает дальнейший рост складского фонда. При восстановлении спроса это может облегчить постепенное поглощение накопленной вакансии без новой сопоставимой волны строительства.
Коррекция пока не завершена
IBC Real Estate прогнозирует, что к концу 2026 года уровень вакантности может достичь 12,5%, а средняя запрашиваемая ставка класса А — снизиться до 4 000–4 200 тенге за кв. м в месяц.
Компания связывает дальнейшее восстановление прежде всего с поглощением уже накопленного свободного предложения. Аналитики IBC Real Estate считают, что спрос может перейти к восстановлению не ранее второй половины 2027 года.
Это прогнозная оценка, а не заданная точка разворота. Пока рынок поглощает площади предыдущего строительного цикла, собственники уступают в ставках, а девелоперы сокращают новый ввод.
После периода дефицита рынок оказался перед обратной задачей — заполнить уже построенные площади. Скорость их поглощения будет определять дальнейшее движение ставок и сроки возвращения девелоперов к более активному строительству.
