Запрашиваемая ставка аренды готовых складов в Московском регионе по итогам первого полугодия 2026 года снизилась до 9,5 тыс. руб. за кв. м в год, а доля свободных площадей выросла до 7,7%. По данным Ricci, увеличение вакансии усилило конкуренцию между собственниками: помимо снижения ставок они чаще предлагают индивидуальные скидки, более длительные арендные каникулы и другие уступки. Для компаний, которые выбирают склад или пересматривают условия размещения, переговорная позиция стала сильнее.
Предложение догнало замедлившийся спрос
Объем качественных складских площадей классов A, B+ и B в Московском регионе к середине 2026 года достиг 28,5 млн кв. м. За шесть месяцев было введено 688 тыс. кв. м новых объектов — на 26% больше, чем годом ранее. Доля свободных площадей выросла до 7,7% против 4,7% в конце 2025 года.
Запрашиваемая ставка на готовые склады за тот же период снизилась с 12 тыс. до 9,5 тыс. руб. за кв. м в год. Для строящихся объектов ориентир составлял 10 тыс. руб. Эти показатели не включают НДС, операционные и коммунальные расходы.
Ricci связывает снижение ставок с ростом вакантного предложения и усилением конкуренции между собственниками. Коммерческие условия тоже стали мягче: владельцы объектов чаще обсуждают скидки, продолжительность арендных каникул и другие параметры договора.
Причина нынешней коррекции во многом лежит в строительном цикле. Значительная часть проектов, выходящих на рынок в 2026 году, была запущена на фоне рекордного спроса 2024 года. Пока они строились, спрос стал более сдержанным, и новые площади начали вводиться уже при другом соотношении спроса и предложения.
В первом полугодии 51% введенных площадей пришелся на спекулятивные объекты — склады без заранее определенного конечного пользователя. На весь 2026 год девелоперы заявили около 2,3 млн кв. м ввода, долю спекулятивных проектов Ricci оценивает примерно в 53%. Часть этого объема может перейти на 2027 год: девелоперы способны отложить завершение объектов до появления конкретного арендатора или покупателя.
Арендаторы стали избирательнее
Рост вакансии не сопровождается сопоставимым спадом сделок. В первом полугодии объем спроса составил около 600 тыс. кв. м — на 8% больше, чем годом ранее. В расчет Ricci входят новая аренда, субаренда, расширение, BTS-аренда, продажа и BTS-продажа объектов классов A, B+ и B. Методика расчета изменилась относительно прошлого года, поэтому длинные исторические сопоставления требуют осторожности.
На аренду пришлось 84% объема сделок против 78% в 2025 году, тогда как купля-продажа заняла лишь 2%. E-commerce сформировал 36% спроса, розничная торговля — еще 19%; вместе эти сегменты обеспечили 55% поглощения площадей.
Ricci фиксирует переход от экстенсивного роста к повышению эффективности: сделки чаще связаны с переездом в более качественный или экономически выгодный объект, оптимизацией затрат и улучшением параметров площадки, а не с простым увеличением занимаемого метража.
При большем выборе арендаторы могут жестче сравнивать экономику объектов. Для собственников это повышает цену ошибки в позиционировании: конкуренция идет уже не только за счет наличия свободной площади, но и через условия договора.
Читайте также: Рост предложения складов в Москве давит на ставки, несмотря на восстановление спроса
Субаренда добавляет ценовой конкуренции
Дополнительное давление создает субаренда. В первом полугодии такие площади предлагались в среднем по 8,6 тыс. руб. за кв. м в год — ниже средней запрашиваемой ставки готовых объектов у собственников.
Ricci объясняет дисконт мотивацией субарендодателей: компаниям, выводящим лишние площади на рынок, зачастую важно быстрее сократить текущие расходы и срок экспозиции. Такая модель особенно характерна для логистических операторов, e-commerce, продуктового ритейла и DIY-сетей. В отдельных локациях субарендное предложение дополнительно давит на прямые ставки.
Средние значения при этом остаются только ориентиром. На ставку влияют удаленность от МКАД, транспортная доступность, качество склада, близость к магистралям и крупным узлам потребления, а также локальный баланс спроса и предложения. Даже внутри одного направления цены могут существенно различаться.
Итоговые условия зависят и от площади блока, срока аренды, готовности объекта, продолжительности каникул и других коммерческих договоренностей. Поэтому близкие заявленные ставки не обязательно дают сопоставимую стоимость размещения.
Пространство для торга есть, но ставки могут стабилизироваться
Ricci не считает дальнейшее снижение ставок базовым сценарием. К концу 2026 года компания прогнозирует сохранение доли свободных площадей примерно на уровне 7,7%, а запрашиваемой ставки готовых объектов — около 9,5 тыс. руб. за кв. м в год.
Такую оценку аналитики связывают с возможным переносом части нового ввода и постепенным поглощением свободного предложения крупными арендаторами. Дополнительный спрос Ricci ожидает со стороны e-commerce, 3PL-операторов и компаний, которым потребуются замещающие площади после выбытия действующих складов. По итогам 2026 года компания оценивает объем сделок примерно в 1,5 млн кв. м.
Рынок уже дал арендаторам то, чего не хватало в период жесткого дефицита: выбор и возможность обсуждать условия. Дальнейшее снижение ставок не гарантировано, но цена сделки теперь все заметнее зависит не только от цифры в предложении, но и от того, насколько далеко собственник готов зайти в переговорах.
