Фактическая вакантность качественных складов в Минском регионе приблизилась к нулю, а цена все заметнее зависит от локации и размера помещения. По данным NF GROUP и IQ PROPERTY GROUP, средняя ставка для складов класса B в пределах трех километров от МКАД в августе 2026 года достигла 24,5 BYN за кв. м в месяц без НДС — выше среднего уровня класса A. Компактные B/B+ у кольцевой сформировали отдельную ценовую нишу.
Публичное предложение и реальная вакантность
Почти нулевая вакантность не означает, что складские помещения исчезли из рекламы. Часть объектов в открытой экспозиции еще занята действующими арендаторами и выводится на рынок заранее. По отдельным площадям, которые должны освободиться в 2027 году, переговоры уже идут или достигнуты предварительные договоренности.
Особенно ограничено предложение компактных складов класса B площадью до 1,5 тыс. кв. м возле МКАД. По данным NF GROUP и IQ PROPERTY GROUP, такие помещения нередко находят арендаторов в ходе прямых переговоров и не успевают попасть на рекламные площадки.
Публичная экспозиция не совпадает с объемом площадей, готовых к немедленному въезду. Наиболее ликвидные объекты могут быть зарезервированы задолго до фактического освобождения.
Партнер NF GROUP Константин Фомиченко связывает это с необходимостью начинать поиск заранее: в наиболее востребованных сегментах переговоры о новом арендаторе могут начаться еще до формального выхода помещения на рынок.
Премия за близость к МКАД
В августе 2026 года средняя ставка для объектов класса B в радиусе до трех километров от МКАД составляла 24,5 BYN за кв. м в месяц без НДС. На расстоянии от трех до десяти километров — 20 BYN.
Премия первой зоны достигла 22,5%. В 2023 году она составляла 5,4%: склады у МКАД сдавались в среднем по 19,6 BYN за кв. м против 18,6 BYN во второй зоне. В 2025 году разрыв вырос до 20,5%.
За три года средняя ставка класса B в пределах трех километров от кольцевой увеличилась на 25%. В зоне трех—десяти километров — на 7,5%. Максимальная ставка в первой зоне достигла 27 BYN за кв. м в месяц без НДС против 25,4 BYN годом ранее и 22 BYN в 2023 году.
При таком разрыве единая средняя ставка по классу B уже мало говорит о цене конкретного объекта. Несколько километров между складами одного класса дают заметно разные ценовые диапазоны.
Когда класс B оказывается дороже A
Средняя ставка класса B в пределах трех километров от МКАД — 24,5 BYN за кв. м в месяц без НДС. Для складов класса A со стеллажной системой NF GROUP и IQ PROPERTY GROUP приводят 23,8 BYN, без стеллажной системы — 22,5 BYN.
Речь идет не о классе B по Минскому региону в целом, а о качественных B/B+ в наиболее востребованных локациях возле МКАД.
Самые высокие удельные цены внутри класса B характерны для объектов площадью около 1–1,2 тыс. кв. м в пределах трех километров от кольцевой. Руководитель IQ PROPERTY GROUP Кристина Крупатина относит компактные B/B+ в этой зоне к сегментам с наиболее устойчивым спросом и высокими ставками.
Здесь формальный класс уже не дает полного объяснения цены. Небольшой метраж и близость к МКАД способны вывести ставку выше среднего уровня более высокого класса.
Схожая картина наблюдается и в продаже: по данным NF GROUP и IQ PROPERTY GROUP, отдельные склады B/B+ возле МКАД сопоставимы с объектами класса A по стоимости квадратного метра или превосходят их.
Читайте также: Холодные склады растут в метрах, но дефицит для продовольственной логистики сохраняется
Новый ввод не сформировал запас свободных площадей
К началу второго полугодия 2026 года в Минском регионе было введено 221,9 тыс. кв. м качественных складских площадей. За весь 2025 год показатель составлял 76,1 тыс. кв. м. План на 2026 год — 238,6 тыс. кв. м.
Фактическая вакантность при этом остается практически нулевой.
Объем ввода сам по себе не показывает, сколько новых площадей доступно внешнему арендатору. На крупнейший объект 2026 года — транспортно-логистический комплекс Wildberries — приходится 135 тыс. кв. м из уже введенных 221,9 тыс. кв. м.
В 2026 году рынок получил существенно больше новых площадей, чем годом ранее, но заметного запаса свободных качественных помещений не возникло. Для арендатора по-прежнему критичны подходящий размер блока, локация и срок фактического освобождения помещения.
Неравномерный ввод
По прогнозу NF GROUP и IQ PROPERTY GROUP, в 2027 году в Минском регионе может быть введено 67 тыс. кв. м качественных складских площадей, а в 2028 году — 358 тыс. кв. м.
Эти оценки не дают оснований заранее судить о направлении ставок или уровне вакантности. Для этого нужны данные о будущем спросе, освобождении действующих помещений и доле новых объектов, которая выйдет на открытый рынок.
В радиусе 10–15 км от МКАД ограничен пул участков, пригодных для современной складской застройки и одновременно обеспеченных необходимой транспортной доступностью и инженерными мощностями. По данным NF GROUP и IQ PROPERTY GROUP, девелоперы и собственники отслеживают такие площадки уже на стадии земельных аукционов.
Поэтому для сегмента с максимальной ценовой премией будет важен не только объем нового строительства, но и расположение объектов, сроки их появления и фактическая доступность для арендаторов.
Вывод
К августу 2026 года премия за склад класса B у МКАД выросла с 5,4% в 2023 году до 22,5%, а средняя ставка достигла 24,5 BYN за кв. м в месяц без НДС.
При почти нулевой фактической вакантности дороже всего оценивается сочетание, которое труднее всего найти: компактный блок в непосредственной близости от кольцевой. В этой части рынка класс здания уже не определяет цену сам по себе.
