Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2015 г. на рынке торговой недвижимости Москвы.
Основные выводы исследования:
- В 2015 г. рынок обновил антирекорд не только по показателю доли вакантных площадей – 13,1%, но и по абсолютному значению. В 2009 г., когда эксперты также отмечали «пик» доли вакантных площадей, абсолютный показатель достигал 230 тыс. кв. м. Сегодня сумма предлагаемых к аренде пустующих площадей в 3 раза выше – около 700 тыс. кв. м. По сравнению с 2014 г. уровень вакансии вырос на 7,1 п. п. (подробнее см. график 1)
- Максимальный рост вакантных площадей был отмечен в 4 квартале, когда в эксплуатацию было введено 5 торговых центров (ТРЦ Zеленопарк, ТРЦ Avenue South West, ТРЦ «Калита», ТЦ «Столица» и Vnukovo Outlet Village (фаза II)), суммарная арендопригодная площадь которых составляет 188,7 тыс. кв. м.
- Минимальный уровень вакансии (6%) в конце 2015 г. отмечался в торговых центрах, введенных в эксплуатацию до 2014 г., самый высокий показатель доли вакантных площадей (66% от суммарного предложения) ‒ в ТЦ, открывшихся в 4 кв. 2015 г.
- В 2015 г. в эксплуатацию было введено 12 торговых объектов (подробнее см. таблицу 1) общей площадью 1132,1 тыс. кв. м (GLA - 550 тыс. кв. м), что на 23% меньше, чем в 2014 г. Общий объем торговых площадей Москвы на конец 2015 г составил около 5,3 млн кв. Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями за год выросла на 10% и составила 431,6 кв. м на 1 000 жителей.
- Наиболее активный рост нового предложения наблюдался в первые месяцы 2015 г.: показатель прироста впервые за всю историю существования сегмента торговой недвижимости превысил значение в 200 тыс. кв. м уже в I квартале. Необходимо отметить, что подобная ситуация нетипична для столичного рынка торговой недвижимости, поскольку значительный объем нового предложения, как правило, приходился на последний квартал года: столичный рынок качественных торговых центров на 48% сформирован объектами, ввод в эксплуатацию которых состоялся в октябре-декабре предыдущих лет.
- Ожидается, что в 2016 г. на рынок выйдет 8 торговых центров общей площадью более 1 млн кв. м (GLA ‒ более 450 тыс. кв. м), что на 18% меньше, чем в 2015 г. (см. таблицу 2)
- Снижение объемов финансирования проектов привело к вымыванию с рынка объектов, находящихся на различных стадиях строительства: часть проектов замораживается, часть остается на стадии согласования, строительство других завершается, и при этом девелоперы не запускают новые площадки. Так, в период с января по декабрь 2015 г. объем строящихся торговых площадей сократился на 38,5%. Необходимо отметить, что в сравнении с аналогичным периодом 2009 г., когда объем площадей, находящихся на стадии строительства, сократился на 20%, падение данного показателя оказалось более резким.
- В 2015 г. средний размер введенного в эксплуатацию торгового центра составил 45 830 кв. м (GLA). Максимальный показатель за всю историю существования рынка отмечался в 2009 г., когда средняя площадь введенного в эксплуатацию торгового объекта составляла 53 500 кв. м. Ожидается, что в 2016 г. завершится строительство нескольких крупнейших объектов, а средняя площадь вышедшего на рынок объекта достигнет 56 000 кв. м. Укрупнение формата торговых объектов связано с особенностями девелоперского цикла: в настоящий момент на высокой стадии готовности находятся несколько знаковых объектов, строительство которых было начато или разморожено в предкризисный период.
- В 2015 г. на российский рынок вышло 48 международных брендов, что на 37% меньше, чем в 2014 г. Из них 25 брендов относятся к средней ценовой категории. По стране происхождения лидируют торговые марки из Италии (25%), Франции (13%), Германии (8%), США (8%).
- 11 международных брендов покинули российский рынок в 2015 г., 8 из них - это fashion-операторы. Большая часть ушедших торговых марок имели европейское происхождение.
- В 2015 г. прекратилась деятельность 35 российских розничных компаний - операторов различных профилей, их них более (51,5%) - это продуктовые концепции.
Александр Обуховский, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank, отметил: «Все торговые центры, которые выйдут в 2016 году, будут иметь уровень вакансии выше, чем был у объектов, введенных в предыдущие годы. Инвесторы, планирующие торговые комплексы, будут по возможности откладывать их строительство до лучших времен. Высокий уровень вакансии и высокая стоимость заемных денег приведут к заморозке объектов, находящихся на начальной стадии строительства. В 2016 году рынок будет «доедать остатки» свободных площадей, и в течение 2016-2017 гг. уровень вакансии снизится. В 2016 неплохо будут себя чувствовать гипермаркеты и супермаркеты. Девелоперы это учитывают и уже формируют концепции ТЦ, где более 50% площадей отданы под гипермаркеты. Также мы ожидаем, что будет развиваться сегмент российского fashion. В 2015 году мы уже увидели открытие магазинов российских дизайнеров даже в центральных и достаточно успешных ТЦ».
График 1. Динамика прироста предложения и доли вакантных площадей в торговых центрах Москвы, 2003-2015 гг.
Источник: Knight Frank Research, 2016
Таблица 1. Наиболее значимые торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2015 г.
Название
Адрес
GBA, м²
GLA, м²
Девелопер
I квартал
Кунцево Плаза
Ярцевская ул., д. 19
245 000
65 000
ГК «ЭНКА»
Columbus
Варшавское ш., вл. 140
277 000
140 000
ООО «МИРС»
Центральный Детский Магазин на Лубянке
Театральный пр-д, вл. 5
73 000
34 390
ОАО «Галс-Девелопмент»
II квартал
MARi
Поречная ул., д. 10
135 000
50 000
ФСК «Лидер»
Клён
Староватутинский пр-д, д. 11
33 000
20 000
ЗАО «МНЦЭС-Капстрой»
Тиара
Мичуринский пр-т, д. 27
15 000
7 000
ГК Global
III квартал
РИО на Киевском ш.
п. Московский, Киевское ш., 23-й км, дом. 8, стр. 1
70 000
45 000
ГК «Ташир»
IV квартал
Zеленопарк
Ленинградское ш., 17 км от МКАД
140 000
110 000
Development Group 19
Avenue South West
Вернадского пр-т, д. 86 А
70 000
40 000
ГК «Ташир»
Калита
Новоясеневский пр-т, вл. 7
47 000
22 000
ООО «Грандайс»
Vnukovo Outlet Village (фаза II)
Киевское ш., 8 км от МКАД
17 800
10 300
ОАО «Диона»
Столица
Кутузовское ш., вл. 11, к. 2314Б
9 300
6 350
ООО УК «СТОЛИЦА менеджмент»
Источник: Knight Frank Research, 2016
Таблица 2. Наиболее значимые торговые центры, планируемые к вводу в эксплуатацию до конца 2016 г.
Название
Адрес
GBA, м²
GLA, м²
Девелопер
Бутово МОЛЛ
пересечение Остафьевской ул. и Чечёрского пр-да
143 000
65 000
MD Group
Косино Парк
Святоозерская ул., вл. 5
90 000
39 000
ГК "ТЭН"
Метрополис (фаза II)
Ленинградское ш., д. 16
65 800
51 000
Capital Partners
Пролетарский
Пролетарский пр-т, д. 24
23 667
14 900
Immochan
Ривьера
Автозаводская ул., д. 16-18
260 100
91 200
Praktika development
Рига Молл
Новорижское ш., 5 км от МКАД
157 000
80 000
ЗАО «РИГА МОЛЛ»
МОРЕМОЛЛ Москва
Славянский б-р, д. 3
136 600
61 800
ОАО «ТПС-Недвижимость»
ТРЦ на Хорошевском шоссе
Хорошевское ш., д. 33/1
130 000
50 000
ОАО «ТПС-Недвижимость»
Источник: Knight Frank Research, 2016
