Итоги четвертого квартала на рынке торговой недвижимости Москвы
Согласно новому отчету по рынку торговой недвижимости CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, на фоне снижения товарооборотов и маржинальности ритейлеров, как результата роста цен и падения покупательной способности населения, основной тенденцией 2015 года стало увеличение срока заполнения торговых центров, что привело к росту вакантных площадей до уровня 9,5%.
Низкая покупательная способность населения вынуждает ритейлеров и поставщиков контролировать динамику цен в «ручном режиме», но на фоне нового витка девальвации рубля и сохраняющегося продуктового эмбарго, в 2016 году может последовать очередное ускорение роста цен.
Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы
IV кв. 2015
2016 П
Общее предложение, млн. кв. м
5 244
5 660
Объем нового строительства, тыс. кв. м
441
416
Прайм ставка аренды в ТЦ, $ /кв. м/год
1 650
1 700
Доля свободных площадей в ТЦ, %
9,5
11
Прайм ставка капитализации, %
10,25
10,25
Средняя доля вакантных площадей в стрит-ритейле, %
8
9
Источник: исследования и консалтинг CBRE
В 2015 году общий объем предложения торговых площадей в Москве достиг отметки 5 244 тыс. кв. м, или 424 кв. м на 1 000 жителей. В связи с замедлением темпов ввода торговых объектов и переносом открытия ряда крупных проектов на 2016 год, фактический прирост оказался на 40% ниже прогнозируемого ввода, заявленного в начале 2015 года.
Несмотря на ряд неблагоприятных макроэкономических предпосылок, интерес международных розничных сетей к российскому рынку сохраняется – всего с начала года на рынок вышло 40 международных брендов, среди которых стоит отметить ASUS Republic of Gamers, Mafrat, Malo, Orient, Seiko, Tchibo и Wrangler. Порядка 40% новых розничных сетейотдали предпочтение новым проектам этого года – ТРЦ Авиапарк, ЦДМ на Лубянке, Кунцево Плаза, а также центральным торговым улицам (20%).
В то же время в связи с оптимизацией стратегии развития в течение года рынок покинуло рекордное количество игроков – 11 зарубежных ритейлеров свернули свой бизнес в России. Наиболее ощутимыми для рынка «потерями» стал уход таких сетей, как Stockmann, Camaieu, Lindex и Rockport.
Динамика активности международных ритейлеров в 2013-2015 гг.
Источник: исследования и консалтинг CBRE
Сохраняющаяся тенденция технических открытий новых проектов и рост среднего показателя вакансии в виду снижения активности розничных игроков, повышают интерес девелоперов к нестандартным арендаторам: в отдельных проектах индивидуальные предприниматели замещают сетевых игроков, появляются ранее нетипичные для торговых центров форматы фермерских рынков, танцевальных студий, картинных галерей, интерактивных театров, квестов.
Основные тенденции рынка в 2016 году:
1. Розничные цены в 2016 году продолжат расти под давлением макроэкономических и геополитических факторов – в этой ситуации продуктовый сегмент, а также розничные сети ценовых сегментов «средний -» и «эконом» продолжат сохранять сильные позиции на рынке.
2. На 2016 год намечен ввод еще 17 новых объектов арендопригодной площадью порядка 560 тыс. кв. м, однако, в связи с высоким уровнем неопределенности и рисков со стороны арендаторов, сроки ввода торговых центров даже на высокой стадии готовности, могут переноситься на 1-2 квартала. В результате, на рынок будет введено порядка 60-70% от заявленного ввода.
3. Сопоставимый с 2015 годом объем ввода в 2016 году и по-прежнему низкая активность ритейлеров могут привести к росту вакансии с 9,5% сейчас до 11% по итогам года.
4. Доля свободных площадей в проектах, введенных в 2014-2015 гг., продолжит снижаться и зафиксируется на отметке 15-17%.
5. Наиболее ожидаемыми проектами 2016 года являются ТРЦ «Ривьера», «Рига Молл», «Галерея Кутузовский», «Полежаевский», «Косино парк» и 2-я очередь ТРЦ «Метрополис».
6. В 2016 году ожидается выход еще, как минимум, 10 новых международных брендов, среди которых стоит отметить такие сети, как John Varvatos, Kidzania, Superdry, Tallinder, Victoria’s Secret Pink.
7. Большинство ритейлеров к концу года пересмотрело стратегию развития на 2016 год, при этом она не всегда связана с закрытием или сокращением торговых точек. Так, например, в 2016 году активную столичную и региональную экспансию планируют как розничные «гиганты» (OBI, Leroy Merlin, Декатлон), так и представители fashion сегмента демократичных ценовых категорий (H&M, Mango, Uniqlo, Mango, Monki, Forever 21, Furla), а также уже широко представленные сети фаст-фуда (McDonald`s, KFC, Baskin Robbins, Hesburger, Subway, Nathan`s Famous).
8. Для привлечения покупателей в торговый центр девелоперы будут продолжать усиливать развлекательную составляющую проектов: вероятнее всего, в 2016 году на рынке могут появиться новые форматы edutainment, а также оригинальные концепции для подростков и взрослой аудитории.
Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE в России, комментирует:
«В результате экономического кризиса доступ к финансовым инструментам для девелоперов стал запретительно дорогим, что сделало реализацию новых проектов экономически нецелесообразной. Поэтому в ближайший год вероятность начала активной фазы девелопмента новых торговых центров очень низкая. Достраиваться будут проекты на продвинутой стадии, с обеспеченным финансированием, либо объекты где девелопер сможет найти соинвестора, которым может выступить крупный ритейлер. Рост конкуренции между проектами на фоне падения розничных продаж может подтолкнуть некоторых собственников к проведению ре-концепции, ротации арендаторов или ре-позиционированию своих объектов.
На рынке торговой недвижимости Москвы по-прежнему сохраняется дисбаланс между спросом и предложением: объемы ввода превышают поглощение торговых площадей ритейлерами. Поэтому доля вакантных площадей будет продолжать расти и к концу 2016 года может достичь отметки 11%. В 2017 году после снижения темпов нового строительства вдвое и при условии восстановления экономики свободные площади будут поглощаться, что приведет к снижению вакансии в торговых центрах».
