По всей видимости этот год может оказаться худшим для рынка розничной торговли в России с момента кризиса 2008-2009 годов, когда рубль упал со своего пика на дно - на 58% по отношению к доллару США и на 37% к евро, а инфляция в июле 2008 года составляла 15,8% в годовом сопоставлении. В этот раз ситуация очень похожа, с одной лишь оговоркой: неопределенность может быть более продолжительной. Вместе с тем этот сложный период открывает прекрасные возможности для ритейлеров и долгосрочных инвесторов и девелоперов.
По мере роста инфляции покупательная способность потребителей будет значительно снижаться. Более того, ситуация осложняется отсутствием роста заработной платы. Принимая во внимание растущую стоимость товаров, в частности продовольствия, многие россияне, вероятнее всего, в скором времени будут страдать от негативной динамики доходов в реальном выражении.
На фоне резкого падения рубля на 52% по отношению к доллару США и на 39% к евро (по состоянию на 28 ноября 2014 года) с начала года страдают ритейлеры в России. Обесценивание рубля оказывает прямое воздействие на ритейлеров, так как импортируемые товары приобретаются за иностранную валюту (по данным за 2013 год, 44% товаров на розничном рынке России импортируется), а продаются за рубли. По мере снижения маржинальности продаж операторов розничной торговли, собственники помещений тоже начинают ощущать это на себе, так как арендаторы начинают просить пересмотра ставок аренды. Очевидно, что это становится проблемой для арендодателей, уже имеющих большой объем долга в иностранной валюте, который необходимо обслуживать. Хотя для многих собственников недвижимости, в пуле арендаторов которых есть чувствительные к ценовым изменениям арендаторы, выбор будет невелик.
В данном отчете мы оцениваем потери ритейлеров в течение последних 9 месяцев вследствие обесценивания рубля. Мы также попробуем оценить, насколько изменятся цены, как отреагирует на это потребительский рынок, а также как будут действовать арендаторы и собственники.
Слабый рубль повлиял на прибыль ритейлеров
В связи с текущей экономической неопределенностью многие ритейлеры решили пересмотреть свои планы на развитие в краткосрочной перспективе. В 2014-2015 годах компания Adidas решила уменьшить количество планируемых к открытию магазинов в два раза. Из-за значительных убытков в связи с колебаниями обменного курса финская сеть универмагов и магазинов модной одежды Stockmann group решила закрыть оставшиеся магазины под маркой Seppala в Москве, «Маратекс» закрывает бренды River Island, OVS, Esprit, а бренд New Look решил уйти с российского рынка. Стоит отметить, что эти компании заявили о своих планах реструктуризации бизнеса еще в начале года, когда обесценивание валюты не было столь существенным. На фоне слабого рубля, снижения покупательной способности и изменения предпочтений потребителей было бы неудивительно увидеть дальнейший пересмотр портфеля брендов, особенно франчайзи.
Согласно опросам, которые мы провели среди некоторых операторов розничной торговли, большинство закупок совершаются как в долларах, так и евро, или в комбинации этих двух валют. Опрошенные ритейлеры также поделились с нами своими планами закупок, которые, как правило, составляют от 6 до 9 месяцев для категории fast fashion (включая рынок среднего класса) и 12 месяцев для товаров премиального сегмента. Мытакже выяснили, что продавцы предпочитают не менять цены в течение сезона и не управляют своими валютными рисками. Их действия, что свойственно для всех компаний, сводятся к ежемесячному пересмотру обменного курса со своим банком, который затем фиксируется на месяц. Это позволяет нам использовать средние ставки Центрального банка для расчета влияния эффекта девальвации на предприятия розничной торговли.
Исходя из того, что новые коллекции приобретаются за 6-12 месяцев (включая заказ и оплату) до сезона, а затем продаются в течение 3 месяцев соответствующего сезона, мы рассчитали средние убытки ритейлеров в каждом периоде, начиная с весны 2014 года.
В соответствии с нашими расчетами, лишь за счет обесценивания рубля розничные торговцы потеряли 14,3% в среднем в евро и 13,7% в среднем в долларах США за каждый сезон (весну, лето, осень). Таким образом, совокупный убыток уже в этом году может составить около 41% в евро и 43% в долларах. Используя форвардный валютный курс, мы можем ожидать еще большее снижение прибыли ритейлеров в течение зимы. По нашим расчетам, потери за зимний сезон (декабрь 2014 - февраль 2015) могут достичь 23% в евро и 35% в долларах США.
Значительный рост цен в 2015 году
Согласно опросам, ритейлеры не меняют своих цен в течение сезона. Мы полагаем, что они будут пытаться заморозить цены и в новогодний период для того, чтобы поддержать продажи на нормальном для этого времени уровне. В то же время они попытаются компенсировать свои потери в следующем сезоне (начиная с марта 2015 года) путем увеличения наценки. Это в свою очередь вызовет значительный рост цен на потребительские товары в России, который изменит потребительские предпочтения и снизит обороты розничной торговли.
Потребительские предпочтения меняются
В этом году слабый рубль нанес урон не только доходам операторов розничной торговли, но и покупательной способности потребителей в связи с ускорением роста цен. Высокая инфляция и «замороженные» цены побудили население увеличить покупки жилой недвижимости и товаров длительного пользования с целью сохранения денег. Это особенно актуально в период поддержания ритейлерами цен на прежнем уровне: запасы товаров были сделаны по старому курсу, а некоторые поставщики решили не менять цены, чтобы не снижать спрос в праздничный период. Описанное выше поведение потребителей поддержало рост продаж непродовольственных товаров, в то время как покупки продовольствия начали снижаться.
Мы считаем, что ситуация изменится в начале 2015 года, когда продавцы буду вынуждены увеличить цены после новых закупок товаров по актуальному обменному курсу. Мы уже видим подтверждение данного тренда по некоторым продавцам импортных товаров (таких как Apple). Мы предполагаем, что спрос на товары длительного пользования снизится сразу после роста цен.
В дополнение к слабому рублю отсутствует рост заработной платы, что уже в сентябре привело к ее снижению в реальном выражении. Это повлияет на потребительские предпочтения: люди сфокусируются на ипотеке, кредитах на автомобили, образовании и здоровье за счет сокращения розничных покупок. Изменяющиеся потребительские предпочтения, более низкие заработные платы, возросшая долговая нагрузка на фоне увеличения покупок жилой недвижимости и товаров длительного пользования с помощью займов окажут дополнительное давление на розничные продажи и ритейлеров .
Владельцы недвижимости разделят убытки ритейлеров
Ритейлеры и собственники недвижимости будут стараться договориться друг с другом с тем, чтобы защитить прибыль.
Существуют случаи, когда розничные операторы не хотят увеличивать цены на свои товары для того, чтобы поддержать объемы продаж в ущерб своей прибыли. Они пытаются разделить свои убытки с арендодателями, обращаясь к ним за снижением ставок аренды. Еще один способ договориться -показать собственнику недвижимости реальное снижение объемов продаж.
Хотя скидка на аренду не по карману для собственника, имеющего долг в иностранной валюте под залог торгового центра, в большинстве случаев стороны будут искать компромисс, так как рентабельность объекта зависит от его заполненности арендаторами.
Возникали случаи, когда собственник не соглашался на условия, предлагаемые ритейлером. После определенного времени, по мере ухудшения ситуации в экономике, арендодателю приходилось возвращаться к тому же ритейлеру, однако на худших для себя условиях. Нередкими являются ситуации, когда во время согласования и подтверждения договора о снижении арендной ставки из-за резкого изменения обменного курса требуется новый раунд пересмотра условий аренды. Так как условия на рынке меняются с большой скоростью, сейчас преимущество при обсуждении ставки аренды находится на стороне арендатора.
Валюта будущего: рубль, доллар или евро
Так как большинство качественных проектов финансируется в долларах или евро, а ритейлеры покупают запасы товаров также в иностранной валюте, мы полагаем, что в будущем базовая валюта не изменится.
Изменение валюты означает изменение бизнес-модели инвесторов. Так как рынок функционирует на основе долга в иностранной валюте, ставки капитализации, как правило, отражают кредитование в долларах или евро. Если валюта финансирования изменится, то ставки доходности значительно вырастут. Иностранцы будут не готовы покупать активы в рублях, так как они не хотят брать на себя валютные риски. Таким образом, стратегия выхода из проекта будет ограничена местными игроками.
Однако краткосрочное изменение валюты взаимоотношений между собственником и арендатором возможно, и это то, что как раз сейчас происходит. Ритейлеры просят собственников зафиксировать ставки аренды в рублях на некоторый период времени (обычно на краткосрочный период, от 3 до 12 месяцев), или зафиксировать валютный коридор (что, по существу, то же самое), или привязать ставку к определенному проценту от товарооборота. Существует предельный уровень доли затрат на аренду в обороте, после преодоления которого розничные операторы теряют свою зону комфорта: это около 12-15% для товаров категории fast fashion, 15-17% для ресторанов, 20-30% для маленьких магазинов и продавцов одежды премиального сегмента. При этом ритейлеры в московских и региональных проектах будут чувствовать себя по-разному при снижении выручки и росте доли аренды в совокупных затратах. В частности уровень комфортной зоны будет выше в объектах с большим объемом оборотов на 1 кв. м, чем в центрах с более низкими оборотами, и, очевидно, торговые центры Москвы будут иметь более выгодное положение по сравнению с региональными.
В то же время текущая нестабильность открывает возможности для всех участников рынка. Девелоперы могут сосредоточиться на эффективности своих портфелей проектов. В ближайшее время им необходимо в первую очередь концентрироваться на создании качественного продукта небольшого формата (до 30 тыс. кв. м GLA) в зонах пересечения транспортных потоков и на центральных улицах спальных районов. Торговые центры больших форматов нужно строить в зоне с низкой конкуренцией. Кроме того, девелоперам и собственникам торговых центров стоит пересмотреть свои ожидания относительно арендных ставок и применять гибкий подход к коммерческим условиям.
В свою очередь новые ритейлеры сейчас имеют уникальный шанс выйти на рынок на выгодных условиях, тогда как существующие игроки имеют возможность увеличить эффективность своего бизнеса, закрыв нерентабельные магазины и открыв новые в наиболее качественных и успешных ТЦ.
