Почему владельцы ТЦ всё чаще идут на уступки арендаторам — и что будет с парфюмерной розницей
Ведущий российский игрок на рынке косметики и парфюмерии «Иль де Ботэ» начал переговоры с торговыми центрами о снижении арендных ставок почти вдвое. Основные причины — усиление конкуренции, падение выручки, рост издержек и влияние маркетплейсов.
Давление конкуренции и падение продаж
Согласно данным СПАРК, выручка «Иль де Ботэ» в 2024 году снизилась на 5% и составила 8,23 млрд руб. Несмотря на положительную чистую прибыль (1 млрд руб. против убытка годом ранее), сеть предпринимает попытки сократить издержки, прежде всего по арендным платежам. Если торговые центры не согласятся на скидки, компания готова закрыть часть магазинов.
Среди ключевых конкурентов — активно растущие «Золотое яблоко» и «Лэтуаль», успешно адаптировавшиеся к новой рыночной реальности. Одновременно усилилось давление со стороны маркетплейсов, где продажи косметики и парфюмерии растут двузначными темпами.
Рост расходов и арендные реалии
В NF Group отмечают, что средняя ставка аренды в московских ТЦ в I квартале 2025 года колебалась от 9 до 25 тыс. руб. за м² в год. При этом аренда традиционно составляет до 15% от выручки ритейлеров. Но на фоне сокращения продаж и высоких логистических издержек даже эти ставки становятся обременительными.
По оценке Евгении Хакбердиевой (NF Group), у многих брендов выручка за год сократилась на 25–40%. Поэтому запросы на пересмотр ставок участились. При этом вакантность в московских ТЦ пока остаётся умеренной — около 5,5%.
Что изменилось в стратегии «Иль де Ботэ»
После ухода французского владельца LVMH (бренд Sephora) в 2022 году сеть перешла под контроль российского инвестора Евгения Дроздова. Сегодня компания насчитывает более 60 магазинов в 25 городах. Но, по словам самого владельца, «в нынешних реалиях необязательно иметь пакет магазинов в каждом городе-миллионнике» (РБК, 2023).
Это говорит о намерении оператора оптимизировать портфель, оставив только наиболее прибыльные точки.
Почему ТЦ идут на уступки
По словам Евгении Прилуцкой (CORE.XP), арендодатели готовы обсуждать снижение ставок, если уход бренда негативно отразится на трафике и имидже объекта. Особенно это актуально для якорных арендаторов и узнаваемых сетей.
Однако, как подчеркивает Зульфия Шиляева (CMWP), главной преградой для развития офлайн-ритейла остаётся недоступность заёмного финансирования. Даже в условиях возможного снижения ключевой ставки, доступ к деньгам для большинства игроков остаётся ограниченным.
Что это значит для рынка
Ситуация с «Иль де Ботэ» — часть более широкой трансформации офлайн-ритейла. Точки, которые раньше служили главным каналом продаж, теперь становятся дорогим активом с сомнительной отдачей. Онлайн-продажи, маркетплейсы и логистика последней мили постепенно перехватывают инициативу.
Что это значит для игроков:
-
Арендаторы пересматривают портфель и снижают нагрузку.
-
Владельцы ТЦ становятся более гибкими в переговорах.
-
Стратегии роста всё чаще основаны не на расширении, а на эффективности.
