Российские торговые центры добиваются отдельного правового статуса, чтобы не оказаться в одной регуляторной категории с рынками и иными торговыми объектами. Российский совет торговых центров предложил закрепить в законодательстве понятие качественного ТЦ и ввести базовую сертификацию. При усилении контроля за безналичными платежами это уже не вопрос вывески: от будущих критериев может зависеть объем обязанностей и расходов для владельцев и управляющих компаний.
Статус вместо вывески
По данным РСТЦ, в России работает около 2 тыс. качественных торговых центров. Еще 6,5 тыс. объектов могут позиционироваться в том же сегменте, хотя фактически относятся к рынкам или иным торговым форматам. Законодательного определения торгового центра нет, и формально отделить профессионально управляемый молл от объекта с другой моделью торговли сложно.
Правительственный законопроект об усилении контроля за безналичными платежами делает эту неопределенность более чувствительной. Документ вводит понятие «организатор массовой торговли», под которое могут попасть собственники, сдающие торговые помещения. Для них предполагается обязанность проверять у арендаторов наличие зарегистрированной контрольно-кассовой техники и расторгать договоры при ее отсутствии.
Для профессиональных ТЦ сам контроль касс не является новым принципом работы. Управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский говорит, что такие объекты уже контролируют наличие кассовой техники у торговых точек и не допускают нарушений. Риск, по его оценке, в другом: если широкая категория «организатор массовой торговли» закрепится в регулировании, последующие требования могут распространяться на весь рынок без учета различий между экономическими моделями торговых объектов.
Сертификация в такой логике становится способом провести границу не между «хорошими» и «плохими» объектами, а между разными форматами торговли. Для владельцев профессиональных ТЦ это вопрос предсказуемости: какие обязанности возникнут у управляющей компании, какие расходы придется нести и не окажется ли объект в одной категории с площадками, работающими по иной операционной логике.
Рынки под вывеской ТЦ
С 2024 года обязанность контролировать наличие касс у арендаторов действует для розничных рынков. В пояснительной записке к законопроекту указано, что рынки обходят эти требования, позиционируя себя как торговые центры. Для регулятора это аргумент в пользу расширения контроля, для профессиональных ТЦ — риск попасть под нормы, изначально адресованные другому сегменту.
Если законодательство не различает профессионально управляемый молл, районный торговый объект и рынок, новые требования легче распространяются по самому широкому признаку — наличию торговых помещений и арендаторов. Расходы на контроль тогда возникают не из-за реальной модели работы объекта, а из-за недостаточно точного юридического языка.
Для собственников современных ТЦ это еще и репутационный риск. Объект с единым управлением, сетевыми арендаторами, инфраструктурой и контролем операционных процессов может оказаться в одной публичной и нормативной категории с площадками, где организация торговли устроена иначе. Сертификация способна снизить эту размытость, если критерии будут достаточно точными.
Площадь не заменит качество
Один из вариантов классификации, обсуждавшихся в 2021 году, включал единое управление, площадь от 10 тыс. кв. м и не менее 40 арендаторов. Дополнительно рассматривались доля сетевых операторов и соотношение арендопригодной и общей площади. Такая рамка удобна для формального отбора, но не всегда описывает реальное качество торгового объекта.
Эксперт Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла Павел Люлин считает требование к размеру объекта потенциально избыточным: на рынке развиваются и малые форматы. Старший директор CMWP Андрей Шувалов считает более важными функциональную логику пространства, планировку, возможность посетителей формировать разные сценарии досуга и частоту визитов. Директор по стратегическому развитию компании «Магазин магазинов» Вячеслав Кацегоров среди возможных параметров называет якорных арендаторов, парковку, зоны общественного транспорта и доступную среду.
Торговый центр не сводится к квадратным метрам. Это сочетание инфраструктуры, арендной модели, потребительских сценариев и управленческих процессов. При слишком формальных параметрах сертификация рискует не отделить качественные объекты от иных форматов, а добавить рынку еще одну административную процедуру.
РСТЦ допускает, что стандартизация может развиваться в рамках саморегулирования на базе отраслевых союзов. Базовая сертификация, по оценке организации, может опираться на 10–12 параметров. Такой подход оставляет профессиональному сообществу возможность учитывать специфику торговой недвижимости, но не снимает вопрос о характере будущей системы: станет она инструментом разграничения или обязательным фильтром для бизнеса.
Риск новой нагрузки
Сертификация дает рынку потенциальную защиту от слишком широкого регулирования. Но она же может стать источником дополнительных издержек, если будет обязательной и дорогой. Павел Люлин не исключает, что в таком случае к объектам возникнут избыточные требования.
Добровольная и понятная сертификация способна помочь профессиональным ТЦ подтвердить свой статус и отделиться от объектов с иной моделью работы. Обязательная процедура с жесткими критериями может усилить административную нагрузку без очевидного улучшения качества рынка.
Переносить на торговую недвижимость логику других сегментов коммерческой недвижимости также рискованно. Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева сомневается, что в ТЦ удастся повторить опыт складов и бизнес-центров, где класс объекта влияет на арендную ставку. Торговый центр труднее описать универсальной шкалой: его ценность зависит от арендаторов, сценариев посещения, городской среды и качества управления.
Руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин занимает более скептическую позицию. Он считает, что отсутствие закрепленного понятия качественного торгового центра не создает заметных рисков для экономики объектов, а для арендаторов этот термин остается условным. Поэтому сертификацию нельзя автоматически рассматривать как механизм роста ставок, ликвидности или доходности.
Для торговой недвижимости важен не сам «знак отличия», а качество будущей границы между форматами. Критерии, учитывающие управление, инфраструктуру и реальную функцию объекта, могут снизить регуляторную неопределенность для профессиональных ТЦ. Формальная или затратная система добавит к существующим рискам еще один — необходимость доказывать качество по правилам, которые не всегда отражают бизнес-модель объекта.
