В Москве почти весь заявленный на год ввод торговых центров приходится на проекты с перенесенными сроками. По данным IBC Real Estate, доля таких объектов достигла 96% против 54% годом ранее. Для девелоперов это уже не вопрос строительного графика: запуск новых ТЦ становится рискованнее из-за роста затрат, осторожности ритейлеров и угрозы высокой вакантности на старте.
Проекты догнали новую экономику
Многие торговые центры, которые сегодня готовятся к открытию, проектировались в другой рыночной среде. Руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай указывает, что все крупные объекты, выходящие на рынок, были анонсированы не менее пяти лет назад. За это время выросла себестоимость строительства, подорожала рабочая сила, а спрос на арендные площади стал менее устойчивым.
Такой временной разрыв меняет смысл переноса сроков. Объект может быть близок к технической готовности, но запуск при слабой арендной базе ухудшает финансовую модель. Вместо работающего актива девелопер получает торговый центр с уже понесенными затратами и не до конца сформированным денежным потоком.
Пауза в таком случае становится способом не зафиксировать риск раньше времени. Директор по стратегическому развитию «Магазина магазинов» Вячеслав Кацегоров считает, что владельцам торговых центров сейчас выгоднее занять выжидательную позицию, чем фиксировать убытки на старте проектов.
Ритейлеры стали осторожнее
Спрос со стороны арендаторов больше не закрывает риски нового ввода автоматически. Директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева связывает снижение спроса на торговые помещения с тем, что часть ритейлеров отказывается от экспансии, сокращает новые открытия и закрывает убыточные точки.
Для торговых центров это меняет стартовые условия. Раньше активность арендаторов позволяла открывать объект с относительно низкой долей свободных площадей. По данным Екатерины Ногай, в период высокой востребованности ТЦ вакантность на момент открытия не превышала 20%. Сейчас она может быть выше 40%.
При такой доле пустующих площадей дата запуска перестает быть моментом выхода на стабильную монетизацию. Девелопер начинает работу с неполной арендной базой, под давлением на доходность и с более сложной переговорной позицией.
Потребительский трафик не дает рынку прежней опоры. По расчетам Focus Technologies, в январе—марте среднедневная аудитория торговых комплексов в Москве и России снизилась на 2% год к году. По сравнению с первым кварталом 2019 года падение достигло 25%. Ритейлеры жестче отбирают локации, собственникам новых ТЦ сложнее заполнять площади.
Слабые локации первыми чувствуют давление
Риски распределены неравномерно. Сложнее всего новым объектам без сформированного трафика: им нужно одновременно привлечь покупателей и убедить арендаторов в устойчивости будущего потока. Руководитель департамента торговой недвижимости CMWP Зульфия Шиляева указывает, что такие торговые центры после открытия сложнее заполнять, поэтому собственники иногда предоставляют льготные условия аренды.
Директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова относит к наиболее проблемным объектам торговые центры со сложной транспортной доступностью и малоформатные комплексы, встроенные в жилые проекты. Для них открытие особенно чувствительно: слабая доступность или ограниченный масштаб снижают привлекательность для арендаторов, а дефицит арендаторов осложняет формирование трафика.
Переносы сроков работают и как фильтр качества проекта. Девелоперу нужно понимать, сможет ли объект открыться с достаточным набором арендаторов и не уйдет ли стартовая вакантность на уровень, при котором запуск ухудшит экономику актива.
Ввод зависит не только от ставки
Снижение объемов ввода может продолжиться. Эксперт Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла Павел Люлин считает, что до половины объектов, заявленных к вводу в текущем году, могут быть перенесены на 2027 год. По прогнозу Екатерины Ногай, к концу года в России может появиться 356 тыс. кв. м торговой недвижимости, а показатель может сократиться на 45% год к году.
Улучшение макроэкономических условий способно смягчить давление. Евгения Хакбердиева связывает возможное изменение ситуации со снижением ключевой ставки ЦБ, замедлением инфляции и ростом доходов населения. Но даже этот сценарий не возвращает рынок автоматически к прежней модели расширения. Павел Люлин считает, что для полноценного разворота нужны устойчивый спрос на торговые пространства и условия, при которых розничным сетям снова будет выгодно активно развиваться.
Открытие нового торгового центра становится проверкой коммерческой устойчивости проекта: арендной базы, качества локации, будущего трафика и способности пройти стартовый период без чрезмерных уступок. Пока стоимость строительства остается высокой, ритейлеры осторожничают, а часть объектов рискует стартовать с высокой вакантностью, перенос сроков перестает быть исключением из графика. Для девелоперов это один из немногих способов управлять риском до того, как он станет убытком.
