Рост вакансии на складском рынке и изменение структуры спроса впервые за несколько лет усилили давление на собственников торговой недвижимости. По данным IBC Real Estate, почти 600 тыс. кв. м торговых площадей по всей стране уже экспонируются как склады — значительная часть из них расположена в Москве и крупных регионах. Перенастройка объектов под хранение становится вынужденной мерой, но далеко не всегда соответствует запросам логистического рынка.
Кратко
В России 587 тыс. кв. м торговых площадей предлагаются в аренду как склады — около 15% от всей свободной складской площади.
Москва и область дают 232 тыс. кв. м, регионы — 286 тыс. кв. м, Санкт-Петербург и ЛО — 68 тыс. кв. м.
23% предложений — помещения, ранее принадлежавшие иностранным ритейлерам (в том числе бывшие Decathlon и Selgros).
Переформатирование ТЦ в склады сталкивается с ограничениями: высота потолков 6–8 м, нагрузка 3–4 т/кв. м, отсутствие доков, сложность с ВРИ.
Разрыв ставок значителен: торговые площади, сдаваемые как склады, стоят в среднем 15 100 руб./кв. м/год против 11 000 руб./кв. м/год в складских классах A.
Снижение дефицита складов и рост вакансии до 5% уменьшают интерес арендаторов к подобным объектам.
Почему ТЦ выходят на рынок как склады
IBC Real Estate фиксирует: к началу IV квартала предложения такого типа достигли 587 тыс. кв. м, или 15% от всего объема вакантных складов в стране. Основные причины:
-
уход международных ритейлеров и передача помещений новым собственникам;
-
структурный спад потребления в категориях non-food;
-
увеличение предложения новых складских комплексов класса А;
-
усложнение ротации арендаторов в торговых объектах.
Примером могут служить помещения сети Desport, появившейся после ребрендинга Decathlon: закрытые магазины используется как складские площади. Аналогичную стратегию применяют собственники площадей, ранее занятых Selgros.
Мегамаркет и кейс бывших IKEA
Наиболее резонансным кейсом стал запуск «Мегамаркета» в 2024 году: компания вывела на рынок 14 зданий бывших IKEA общей площадью около 400 тыс. кв. м и использовала их под складской формат. Решение позволило закрыть потребность в мощностях в период исторически низкой вакансии — 0,7% на фоне дефицита.
Но в конце 2025 года стратегия компании изменилась: помещения снова вышли на рынок, теперь уже как субаренда складских площадей. Это подтверждает нестабильность решений по использованию крупной торговой недвижимости в логистических целях.
Почему торговые объекты редко подходят под складские задачи
Основная проблема — конструктив и ограничения эксплуатации:
Технические параметры ниже складских стандартов
Типичный ТЦ или гипермаркет:
-
потолки 6–8 метров,
-
нагрузка на пол 3–4 т/кв. м.
Склад класса А:
-
высота 12+ метров,
-
нагрузка от 8 т/кв. м.
Разница — критическая для современного фулфилмента, cross-docking и высокостеллажного хранения.
Ограничения по ВРИ
Вид разрешённого использования зачастую не позволяет размещать складской объект. Переоформление возможно не всегда и может занимать месяцы.
Ограничения для грузового транспорта
ТЦ, как правило, расположены в жилой застройке, что означает:
-
ограничение движения большегрузов,
-
отсутствие подъездных путей под длинномер,
-
ограниченный периметр для маневра транспорта.
Планировочные ограничения
Коридоры, галереи, малые помещения, множество перегородок — всё это приводит к неоптимальному использованию площади и росту затрат на хранение.
Фактически арендатор оплачивает метры, которые не несут полезной логистической нагрузки.
Экономика: почему склад из ТЦ — решение не для всех
Стоимость аренды — один из главных барьеров. По данным IBC Real Estate:
-
торговые объекты, выставленные в качестве складов, — 15 100 руб./кв. м/год,
-
существующие склады класса A — 11 000 руб./кв. м/год (без НДС, OPEX и коммунальных платежей).
Таким образом, премия — около 37%. Для логистических операторов, маркетплейсов и e-commerce разница существенна и делает объект экономически менее конкурентоспособным.
Рынок выходит из дефицита: эффекты для собственников ТЦ
С 2023–2024 годов рынок складской недвижимости перестал быть сверхдефицитным:
-
вакансия в Московском регионе выросла до 5%;
-
ввелось большое количество качественных складских объектов;
-
часть арендаторов мигрировала в формат build-to-suit.
В результате интерес к бывшим ТЦ снижается: арендаторы предпочитают склады, изначально спроектированные для логистики.
Евгений Бумагин, член совета директоров IBC Real Estate, отмечает:
«Некоторые объекты торговой недвижимости действительно обладают характеристиками, которые позволяют использовать их как склады. Но выбор арендаторов смещается в пользу современных комплексов из-за снижения ставок и роста предложения. Перспективы использования бывших ТЦ сегодня ограничены, хотя близость к городу может быть преимуществом».
Что это означает для директоров по логистике и собственников объектов
Использование ТЦ как складов — точечное решение, а не массовый тренд
Успешность кейсов напрямую зависит от локации, транспорта, высоты потолков и возможности адаптации конструктивов.
Городские склады остаются перспективными, но ограниченными по выбору
Формат востребован там, где критична близость к населению (быстрая доставка, фулфилмент). Но большинство ТЦ уступают по параметрам.
Собственникам торговой недвижимости требуются инвестиции в адаптацию
Без реконструкции такие объекты проигрывают конкуренцию современным складским комплексам.
Стратегически важна работа с ВРИ и транспортной доступностью
Это базовые факторы, которые решают судьбу объекта.
Заключение
Переформатирование торговых объектов под складскую функцию стало заметным следствием структурных изменений в ритейле и логистике. Однако по мере роста предложения современных складов интерес к подобным площадям сокращается: экономические и технические параметры большинства ТЦ не позволяют им конкурировать с комплексами класса А. Для собственников торговой недвижимости это сигнал: рынок требует переосмысления стратегии и возможной реконцепции объектов.
