Собственники торговых центров ускоряют перепрофилирование площадей под склады: за январь—октябрь на рынок вывели 587 тыс. кв. м таких помещений — в шесть раз больше, чем за весь 2024 год. Резкое увеличение предложения связано с сокращением офлайн-ритейла и ростом вакансии, однако востребованность подобных площадей остаётся под вопросом на фоне улучшения ситуации в классическом складском сегменте.
Рост предложения: девелоперы ищут альтернативу пустующим ТЦ
По данным IBC Real Estate, в январе—октябре на российский рынок было выставлено 587 тыс. кв. м складских помещений внутри торговых центров — около 15% от общего объёма складского предложения в стране. Для сравнения: за весь 2024 год этот показатель не превышал 94 тыс. кв. м.
Причина переоборудования проста: спрос на торговые площади замедлился вслед за уходом международных ритейлеров и снижением посещаемости ТЦ. По оценке представителей отрасли, сегмент столкнулся со структурным кризисом, который усилили рост онлайн-торговли и высокая ключевая ставка, ограничивающая инвестиции в ритейл-проекты.
Строительство новых объектов замедляется
О снижении привлекательности торговой недвижимости говорит и динамика строительства. По расчётам CMWP, к концу 2026 года ввод новых торговых площадей в Москве может сократиться на 70% год к году — до 76 тыс. кв. м. Дополнительным фактором давления может стать снижение посещаемости ТЦ: при негативном сценарии она уменьшится на 3% в годовом выражении.
Рост доли свободных площадей уже стал заметным: по оценке CORE.XP, к концу 2026 года вакансия может достигнуть 9,7%, что станет максимумом с 2022 года. В таких условиях девелоперы используют перепрофилирование как способ поддержать доходность объекта и избежать дополнительных инвестиций в обновление инфраструктуры.
Почему концепция «склад в ТЦ» теряет привлекательность
Несколько лет назад такие площади пользовались спросом: дефицит современного складского предложения подталкивал арендаторов обращаться к форматам, не предназначенным для логистики. По оценке IBC Real Estate, вакансия складских помещений в Москве в 2023 году достигала рекордно низких 0,3%, в 2024 году — 1,5%.
Однако рынок резко развернулся. В январе—сентябре 2025 года доля свободных площадей в складском сегменте столицы выросла до 5%. При наличии качественных логистических комплексов арендаторы предпочитают стандартные объекты с удобной планировкой, современными инженерными системами и инфраструктурой для грузового транспорта.
Эксперты отмечают, что склады внутри торговых центров объективно уступают индустриальным: в них невозможно обеспечить полноценное маневрирование фур, зоны разгрузки не рассчитаны на интенсивный поток грузов, а технические характеристики редко соответствуют требованиям логистики.
Ценообразование: ставка не компенсирует ограничения
По данным IBC Real Estate, средняя ставка аренды складов в московских ТЦ составляет около 15,1 тыс. руб. за кв. м в год. Однако даже привлекательная цена не компенсирует эксплуатационные ограничения. Логистические операторы и компании e-commerce отмечают, что использование таких площадей может увеличивать операционные издержки за счёт ограничений по высоте, нагрузкам на перекрытия и отсутствию специализированной логистической инфраструктуры.
Что это значит для рынка
ТЦ становятся гибридными объектами
Перепрофилирование позволяет собственникам сохранять загрузку и удерживать доходность. Однако таким объектам требуется гибкая стратегия — от частичной реконцепции до продажи активов профильным логистическим компаниям.
Логистический рынок возвращается к балансу
Рост вакантности в индустриальных складах ослабляет давление спроса и делает рынок более предсказуемым. Для арендаторов это шанс пересмотреть локации и улучшить условия.
Риски для девелоперов остаются высокими
Если ритейл продолжит уступать онлайн-каналам, часть торговых объектов может перейти в категорию «рисковых активов». Рентабельность ТЦ будет зависеть от качества управления и способности оперативно менять формат.
Перспективы «складов в ТЦ» ограничены
По оценке аналитиков, спрос на такие площади будет сдержанным: формат оправдан лишь в нишевых сценариях — например, для dark store небольших операторов или локального last-mile-хабов.
Вывод
Сегмент торговой недвижимости переживает структурную перестройку. Переоборудование площадей под склады помогает собственникам временно сгладить финансовое давление, однако не является долгосрочным решением. Учитывая рост вакантности в индустриальных логопарках и постепенное насыщение рынка, склады в ТЦ вряд ли станут массовым форматом: их использование останется ситуативным, а устойчивость объектов будет зависеть от способности девелоперов адаптироваться к меняющемуся спросу.
