Ввод торговых центров в Москве обрушился до уровней, которых рынок не видел много лет. По подсчетам NF Group, в январе—марте 2026 года в столице ввели 6,2 тыс. кв. м торговой недвижимости — на 92% меньше, чем годом ранее; в IBC Real Estate оценили снижение на 90%, до 7,1 тыс. кв. м. Для сегмента это уже не просто слабый квартал, а показатель того, насколько жестче стала экономика новых проектов — и на стройке, и после открытия.
Ввод просел до многолетнего минимума
Снижение в первом квартале слишком глубокое, чтобы объяснять его обычной паузой между проектами. В Nikoliers нынешний результат называют минимальным за последние восемь лет. Там же прогнозируют, что по итогам 2026 года в Москве будет введено около 125 тыс. кв. м торговых центров — на 42% меньше, чем годом ранее.
Статистика ввода лишь фиксирует перемену в поведении девелоперов. Выводить новые объекты стало сложнее и дороже, а сам запуск уже не выглядит очевидным решением только потому, что проект дошел до стройки.
Цена входа выросла
В NF Group спад связывают с ограниченным числом новых проектов в активной стадии реализации. В IBC Real Estate добавляют рост затрат на отделку и рабочую силу. Руководитель отдела исследований и консалтинга «Магазин магазинов» Андрей Сурков говорит еще о дорогом заемном финансировании и высокой конкуренции во многих локациях.
Для торгового центра это чувствительно по вполне практической причине: объект нужно не только достроить, но и вывести на рынок в момент, когда деньги дороги, а запас спроса уже не выглядит безусловным.
Ритейл больше не берет площадь по инерции
Конкуренция с онлайн-ритейлом усилила требования арендаторов к новым площадкам. По словам Екатерины Ногай, руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate, собственникам торговых комплексов все сложнее привлекать арендаторов. Павел Люлин из Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла формулирует ту же проблему прямее: большинство ритейлеров не готовы открываться в объектах без уверенности в трафике.
Осторожность видна и в стратегии самих сетей. По оценке IBC Real Estate, многие ритейлеры отказываются от неприбыльных точек и концентрируются на флагманских магазинах и онлайн-каналах. Часть брендов за последние годы полностью закрылась, не выдержав конкуренции с интернет-торговлей. У новых торговых центров круг потенциальных арендаторов сужается, а путь к стабильной заполняемости становится длиннее.
Вакантность пока не выглядит тревожно — но только в среднем по рынку
По данным NF Group, доля свободных помещений в московских торговых комплексах по итогам первого квартала составила 5,6%, что на 1,2 процентного пункта ниже, чем год назад. В компании допускают, что к концу 2026 года показатель вырастет до 8%.
Для новых объектов важнее другая цифра. В Nikoliers говорят, что они открываются в среднем с вакантностью 30–40%, а на заполнение таких площадей уходит два-три года. Действующие центры удерживают арендаторов за счет сложившегося трафика и узнаваемых локаций. У нового проекта этого преимущества нет.
Осторожнее стали и инвесторы
Эта смена настроения заметна не только у арендаторов и девелоперов. По данным Ricci, инвестиции в торговые комплексы по итогам 2025 года сократились на 10% год к году, до 90 млрд руб.
Меняется и структура нового предложения. По словам Андрея Суркова, сейчас торговые комплексы в основном строят жилые девелоперы, создающие объекты районного формата. По его оценке, доля непрофильного девелопмента в общем объеме ввода ТЦ в 2026–2030 годах может достичь почти 70% против 40% в 2020–2025 годах. Рынок сдвигается от крупных самостоятельных проектов к более локальным объектам, встроенным в жилую застройку.
Вывод
Падение ввода торговых центров в Москве трудно свести к календарной просадке. Строительство подорожало, финансирование осталось дорогим, ритейл жестче отбирает площадки, а новые объекты выходят на рынок с высокой стартовой вакантностью и долгим циклом заполнения. При таких условиях даже умеренная средняя вакантность уже мало говорит о перспективах нового предложения.
