Стрит-ретейл на центральных торговых коридорах Москвы остается одним из самых дорогих сегментов коммерческой недвижимости, но рост цен уже не делает такие объекты более доходными. По данным NF GROUP, в первом квартале 2026 года средняя цена продажи помещений площадью 100–300 кв. м достигла 1,45 млн руб. за кв. м, в отдельных трофейных лотах — превысила 3 млн руб. Средний срок окупаемости за 2025 год и первый квартал 2026-го вырос до 13–15 лет, ставка капитализации снизилась до 6–8%.
Рынок короткой экспозиции
На центральных торговых коридорах Москвы в продаже находится около 60 помещений формата стрит-ретейла. Это сопоставимо с аналогичными периодами 2024 и 2025 годов, когда в экспозиции было от 40 до 70 лотов. Для этого сегмента важен не столько сам объем предложения, сколько его устойчивый дефицит: в трофейных локациях часть объектов уходит еще до полноценного появления на открытом рынке.
Высокая цена держится именно на этой ограниченности. В Столешниковом переулке средняя стоимость продажи достигла 3,62 млн руб. за кв. м, на Кузнецком Мосту — 2,57 млн руб., на Пятницкой — 2,09 млн руб., на Петровке — 2,08 млн руб., на Арбате — 1,92 млн руб. На другом конце диапазона — помещения в пределах Садового кольца со средней ценой 780 тыс. руб. за кв. м, а также Тверская и Мясницкая, где средние значения составляют 1,23 млн и 1,27 млн руб. соответственно.
Один центр — несколько рынков
Разброс определяется не только статусом улицы, но и тем, как распределено предложение. В пределах Садового кольца число лотов в экспозиции может достигать 20, на Тверской, Петровке и Мясницкой — до 10. В Столешниковом переулке, а также на Никольской и Кузнецком Мосту в продаже представлены единичные объекты.
Центр Москвы в этом сегменте — не единый рынок. Там, где выбор минимален, метр включает премию за редкость самого актива.
Та же разница заметна и по площади. По расчетам NF GROUP, помещения менее 100 кв. м в среднем продаются по 2,61 млн руб. за кв. м, тогда как объекты площадью более 1 тыс. кв. м — по 590 тыс. руб. Компактные лоты торгуются с выраженной премией, крупные — с заметным дисконтом к метру.
Цена входа и арендный поток
Слабое место этой модели — соотношение стоимости покупки и текущего дохода. По расчетам NF GROUP, средний срок окупаемости торговых помещений на центральных коридорах Москвы в 2025 году и первом квартале 2026-го достиг 13–15 лет. Это соответствует ставке капитализации 6–8% против 7–9% пять лет назад. В компании связывают эту динамику с разнонаправленным движением двух показателей: цены продажи растут планомерно, арендные ставки остаются сравнительно стабильными и прибавляют в основном за счет инфляционной индексации.
Это видно и на уровне отдельных улиц. Минимальная средняя арендная ставка зафиксирована на Садовом кольце — 83 тыс. руб. за кв. м в год. Максимальные значения приходятся на Кузнецкий Мост — 212 тыс. руб. за кв. м в год и Столешников переулок — 190 тыс. руб. Даже в самых дорогих локациях аренда не повторяет темпы роста цены входа.
За что здесь платят
При снижении капитализации центральный стрит-ретейл не теряет привлекательности автоматически. Директор направления стрит-ретейла NF GROUP Ирина Козина связывает интерес к таким помещениям с их дефицитностью и уникальностью: ограниченный объем предложения и сокращение экспозиции по отдельным локациям год к году удерживают цену на высоком уровне и поддерживают привлекательность актива за счет низких рисков и стабильности.
Цена здесь отражает не только текущий арендный доход, но и редкость локации, ограниченность сопоставимого предложения и спрос на устойчивый актив в центре города.
Вывод
Центральный стрит-ретейл Москвы остается дорогим рынком с ограниченным предложением, но вход в него стал жестче. Стоимость продажи растет быстрее аренды, доходность сжимается, срок окупаемости удлиняется. Решение о покупке все сильнее завязано не на сам уровень цены, а на дефицит конкретной локации и готовность принять более длинный инвестиционный цикл.
