От регионов — к мегаполисам: как меняется география торговой недвижимости и что это значит для логистики

В 2025 году рынок торговой недвижимости в России сталкивается с новой реальностью: девелоперы сокращают проекты в регионах и концентрируют активность в крупнейших городах. Это уже влияет на логистику, модель городских поставок и роль дистрибуции.

Регионы тормозят: ввод ТЦ падает

По оценке IBC Real Estate, в регионах России будет введено около 280 тыс. кв. м новых торговых площадей — на 11% меньше, чем годом ранее. Основные причины:

• Высокая ключевая ставка → рост стоимости кредитов;

• Удорожание строительных материалов;

• Отсутствие устойчивого спроса у арендаторов;

• Снижение инвестиционной активности в секторах ритейла и HoReCa.

Формат «гигантских» моллов почти ушёл:

• Более 95% новых площадей — это небольшие районные ТЦ;

• Девелоперы делают ставку на форматы «у дома», которые быстрее окупаются и проще заполняются.

Москва и Петербург идут вразрез с трендом

В столичных агломерациях наблюдается обратная динамика:

Крупные объекты:

• ТРЦ Avenue Sever — 60 тыс. кв. м (Москва),

• ТРК Hollywood — 60 тыс. кв. м (СПб).

Фактор роста — градостроительные инициативы, стимулирующие девелопмент в жилых зонах и создание «мест приложения труда». Эти ТЦ часто комбинируются с жильём и офисами, повышая плотность логистических маршрутов.

Арендаторы, вакансия и логистические вызовы

Как отмечают девелоперы, качественные объекты по-прежнему находят арендаторов:

• Спустя год после запуска вакансия держится на уровне 20–30%;

• Лучшие результаты у ТЦ, ориентированных на сервисы и развлечения, а не только розницу;

• Без удобной транспортной доступности объекты долго простаивают.

Для логистики это означает:

• Повышенная нагрузка на городскую доставку в плотной застройке;

• Рост спроса на транспортную микроинфраструктуру: разгрузочные зоны, рампы, мини-хабы;

• Активизация 3PL-партнёрств — особенно при доставке в ТЦ и обратной логистике.

Перспектива на 2026: резкое торможение

По данным CMWP, к 2026 году ожидается падение объёмов ввода ТЦ почти на 70% — до 76 тыс. кв. м по всей стране. Причины:

• Истощение проектного портфеля;

• Рост рисков недозаполнения;

• Дефицит подходящих земельных участков;

• Уход части иностранных арендаторов, особенно fashion и horeca.

Что это значит для логистики и цепочек поставок

1. Мегаполисы становятся ядром распределения — логистика в Москве и СПб требует новых подходов к SLA, трафику, складу «последней мили».

2. Форматы ритейла мельчают — поставки дробятся, растёт число точек, усложняется маршрутная сеть.

3. Появляется спрос на адаптированную логистику для ТЦ:

   • отдельные временные окна для разгрузки,

   • совместные решения с девелоперами (напр. фудкорты + dark kitchen + логистика),

   • обратная логистика и сервисная доставка.

Вывод

2025 год станет поворотным для торговой недвижимости: от масштабных региональных проектов рынок переориентируется на городские компактные форматы. А это — прямой вызов для логистики, которая должна быть не просто точной, а встроенной в городскую инфраструктуру.