В 2025 году структура арендаторов в главных торговых коридорах Москвы меняется — фокус смещается с модных бутиков и ресторанов в сторону продуктовых сетей, банков и сервисных компаний. Что стоит за этим трендом, какова логика спроса на уличную коммерческую недвижимость и что это означает для городской логистики и ритейла — разбираем с цифрами и выводами.
Смена формата: от моды к необходимости
По итогам первого полугодия 2025 года в центральных торговых улицах Москвы — включая Тверскую, Кузнецкий Мост, Столешников переулок, Большую Дмитровку и другие локации — наблюдается заметная трансформация структуры арендаторов.
Рост по ключевым сегментам за январь—июнь 2025 года (по данным NF Group):
-
Продуктовые магазины: +100% год к году (15 открытий).
-
Сервисные компании (включая медуслуги): +200%, до 26 точек.
-
Банковские отделения: +100%, до 12 отделений.
В то же время динамика традиционных якорных категорий — fashion и общепит — практически замерла:
-
Fashion-ритейл: 31 открытие против 29 в 2024 году.
-
Рестораны и кафе: 104 открытия против 103.
Этот сдвиг отражает изменение покупательского поведения и логики потребления: улицы «первого эшелона» теряют часть своего статуса как пространства шопинга и гастрономии — в пользу функциональности и шаговой доступности базовых сервисов.
Онлайн-торговля оттесняет fashion-арендаторов
Согласно данным Data Insight, по итогам 2025 года объем e-commerce в России вырастет на 23%, достигнув 13,8 трлн руб. На фоне этого:
-
Посещаемость fashion-магазинов снижается.
-
Выручка fashion-сетей по итогам I полугодия упала на 25–30% (по данным Magic Group).
«Высокая конкуренция и аренда делают офлайн-ритейл в центре города всё менее привлекательным для fashion-брендов», — отмечает Арина Матвеева, Neo.
По словам Наталии Кермедчиевой (Союз торговых центров), пик экспансии российских одежных сетей пришёлся на 2022–2024 годы — тогда они заняли большую часть освободившихся после ухода иностранных брендов площадей. В 2025-м рынок достиг насыщения.
Почему растёт присутствие продуктовых ритейлеров и банков
- Продуктовый ритейл ориентируется на устойчивый ежедневный спрос — особенно в центральных районах с высокой плотностью трафика.
- Банки усиливают физическое присутствие в премиальных локациях для работы с клиентами из бизнес-сегмента и премиум-индивидуального обслуживания.
«Формат ’ближе к потребителю’ оправдан и с логистической, и с маркетинговой точки зрения», — комментирует Евгения Прилуцкая (CORE.XP).
В условиях, когда fashion и общепит не готовы конкурировать за дорогие квадратные метры, именно текущие потребности — еда, финансы, базовые услуги — формируют новое ядро спроса.
Динамика вакансии и плотности арендаторов
По данным IBC Real Estate:
-
Вакансия в центральных торговых коридорах Москвы за I полугодие 2025 года составила 7,2% (−1,1 п.п. год к году).
-
Суммарно арендаторы из сегментов fashion и общепит занимают сейчас 52% всех стрит-ритейл площадей.
Тренд — на плавное снижение доли fashion и HoReCa в уличной структуре арендаторов при сохранении точек присутствия на ключевых туристических и статусных улицах.
Что это значит для логистики, поставщиков и города
Стрит-ритейл превращается из витрины в точку доступа к повседневным услугам. Это влияет на:
-
Планирование логистики последней мили: больше микродоставок, меньше складов;
-
Изменение требований к коммерческой недвижимости: не витрина — а функциональность;
-
Повышенное значение операционной эффективности и гибких сроков аренды;
-
Актуальность данных о трафике и перемещении пешеходов — важнейший фактор выбора локации.
Как меняется ритейл-инфраструктура Москвы
- Центр города больше не гарантирует покупательский поток для fashion и HoReCa.
- В выигрыше — ритейл с ежедневным спросом и сервисные компании, работающие с шаговой доступностью.
- Онлайн-продажи продолжают вытеснять часть категорий, особенно в fashion.
- Бизнес-модель арендатора смещается от имиджа к операционной устойчивости и скорости окупаемости точки.
- Для логистов и поставщиков это означает новые требования к распределительным сетям и скорости реагирования.
