В апреле—июне 2025 года в московских торговых центрах закрылось 29 магазинов одежды против 19 годом ранее; доля fashion-точек в общем объёме закрытий выросла до 38%. На длинной дистанции доля одежного ритейла в структуре ТЦ уменьшилась на 22 п. п. — до 33%. При этом ставки в столичных ТЦ держатся в коридоре 9–25 тыс. руб./кв. м в год, почти не меняясь г/г. Модель «компенсируем падение fashion общепитом» не сработала: во II квартале 2025-го прекратили работу 17 точек общепита против 3 годом ранее. Девелоперы на паузе: к концу 2026-го ввести планируют лишь 76 тыс. кв. м, что на 70% меньше г/г.
Где рынок прямо сейчас
Сегмент fashion оказался главным донором закрытий: слабый трафик и растущие расходы на аренду делают нерентабельными прежде всего несетевые и локальные проекты, которые заняли ниши после ухода международных брендов в 2022-м. Даже крупные сети сокращают портфели, как это сделал «Модный континент», закрыв Incity и Deseo в июне 2025 года. Часть новых иностранных марок, пытавшихся зайти на вакантные площади, за первое полугодие тоже сдалась и закрыла магазины. Данные консалтинговых и отраслевых игроков подтверждают тренд на «расслоение выживаемости» — выживают масштаб и эффективность, проигрывают одиночные бутики.
Онлайн-каналы усилили переток спроса: покупатели сравнивают цены и ассортимент в несколько кликов, а офлайн не всегда предлагает уникальный опыт, который оправдывает поездку в ТЦ. Характерно и изменение оценки офлайна самими брендами: глава Tom Tailor в России прогнозирует, что через пять лет шопинг в классическом магазине станет «новым шиком» — посещение ради эмоции, а не повседневной покупки. Это, по сути, признание: обыденный спрос уходит в онлайн, а офлайн превращается в «событие».
Почему «ставка на общепит» не спасает трафик
Фуд-операторы действительно стали одним из ключевых потребителей площадей на фоне переформатирования ТЦ в многофункциональные досуговые комплексы. Но общего потока это не прибавило: внутри объекта растёт конкуренция за посадку, а преимущество получают крупные сети, вытесняя независимых игроков. Отсюда волна закрытий во II квартале 2025 года — 17 ресторанов против 3 годом ранее. Вывод: замена fashion на общепит улучшает заполняемость, но не гарантирует конверсию в устойчивый трафик.
Финансовая гравитация: почему девелоперы тормозят
Высокая ключевая ставка делает новые проекты малоокупаемыми. При сдержанных арендных ставках и рисках трафика окупаемость смещается за горизонт инвестора, поэтому прогноз ввода на 2026 год — всего 76 тыс. кв. м в Москве (−70% г/г). Это сдвигает баланс в пользу реконцепции существующих объектов: точечные редевелопменты, гибридные форматы «ритейл + сервисы + развлечения», технологические апгрейды для работы с онлайн-заказами и возвратами.
Что делать управляющим ТЦ и ритейлу: практическая оптика
Сегодня побеждает не квадратный метр, а сценарий использования. Для управляющих — это перенос фокуса с «заполнить вакансию любой ценой» на микс, который ведёт к целевому визиту: дневной трафик (сервисы, образование, медицина), вечерний (кино/развлечения), «быстрые дела» (ПВЗ, логистические сервисы, возвраты). Для fashion-арендаторов — разумная селективность: магазины-«флаги» плюс точки в узловых локациях, где офлайн усиливает онлайн, а не конкурирует с ним. Сделки целесообразно строить с элементами performance-аренды и сервисными SLA от ТЦ (трафик-метрики, цифровая навигация, возвраты онлайн-покупок в офлайне).
Логистика становится частью ценностного предложения. ПВЗ, зоны выдачи и возвратов, микрофулфилмент и кросс-док «из-зала» сокращают путь товара к клиенту и повышают вероятность повторной покупки. Такая интеграция требует базовой цифровизации: учёт трафика в режиме реального времени, витрины наличия, бесшовная оплатa и возврат.
На горизонте 12–24 месяцев: три вероятных траектории
Базовая. Ставки остаются в диапазоне 9–25 тыс. руб./кв. м в год; закрытия в fashion продолжаются, но замедляются за счёт редевелопмента и точной работы с миксом арендаторов. Объёмы нового ввода минимальны; растут проекты по реконцепции.
Оптимистичная. Часть ТЦ перезапускает трафик через сервисы и события, а онлайн-продавцы заходят в офлайн форматом шоурумов/пунктов обслуживания, что стабилизирует вакансию.
Стресс. Ухудшение потребительского спроса и высокая ставка затягивают цикл ещё на сезон; волна закрытий смещается в сегмент общепита вслед за независимыми игроками.
Российский ТЦ переживает «взросление»: вместо экспансии метрами — борьба за мотивированный визит и гибкая экономика сделки. Фэшн больше не может тянуть трафик в одиночку, а общепит — не панацея. Рабочая стратегия — точный микс арендаторов, сервисная логистика и цифровой контур, который делает офлайн не альтернативой онлайна, а его продолжением. В этой логике выигрывают объекты, способные быстро перестраиваться и работать с данными — именно к ним вернётся капитал, когда процентный фон начнёт отпускать.
