Рынок торговой недвижимости в России входит в стадию системной трансформации. По прогнозу Nikoliers, уже к 2026–2027 годам до 67% торговых центров будут нуждаться в обновлении. Старение стока, смена потребительских привычек и растущая конкуренция требуют переосмысления роли ТЦ — от формата до наполнения.
Цифры: половина рынка — в зоне риска
По данным консалтинговой компании Nikoliers, сегодня 62% ТЦ в России нуждаются в реконцепции. В ближайшие два года этот показатель может вырасти до 64–67%. В регионах ситуация ещё острее — там доля «устаревших» объектов достигает 73%. Для сравнения: в Москве — 43%, в Санкт-Петербурге — 53%.
Свыше 70% действующего стока по стране — это ТЦ, построенные более 10 лет назад. Только 9% — проекты, запущенные в последние 5 лет. Это означает, что значительная часть объектов не соответствует текущим запросам арендаторов и посетителей.
Реконцепция — больше не опция, а обязательная инвестиция
Средний жизненный цикл концепции ТЦ сокращается с 8–10 до 5–8 лет. Это требует от собственников регулярной модернизации. И речь не только о ремонте или смене интерьера — но о полном изменении позиции на рынке: от ревизии пула арендаторов до создания новых форматов торговли, общественных пространств и сервисных функций.
Nikoliers отмечает, что реконцепция должна закладываться в финансовую модель объекта как плановая статья CAPEX: с учетом затрат на инженерию, редевелопмент, редизайн, обновление IT-инфраструктуры и программ лояльности.
Новый функционал ТЦ: от ритейла — к миксу сервисов
«Сегодняшний посетитель ждёт от ТЦ не только магазинов, но и впечатлений — кафе, wellness-зон, детских пространств, коворкингов, арт-объектов», — подчёркивает Анна Никандрова, партнёр и директор департамента торговой недвижимости Nikoliers.
Объекты, прошедшие успешную реконцепцию, превращаются в мультифункциональные центры. Так, бывший «Золотой Вавилон» в Москве стал «Европолисом», а «Июнь» в Уфе — ТРЦ «ДОМ ПРО ДОМ». В Рязани ТРЦ «М5 Молл» трансформирован в «Марко Молл». Общий тренд — усиление общественной составляющей и ориентация на «третье место» в повседневной жизни горожан.
Что сигнализирует о необходимости перемен?
Эксперты Nikoliers выделяют ряд маркеров, говорящих о критичности реконцепции:
-
снижение трафика и выручки арендаторов,
-
рост вакантности,
-
несоответствие целевой аудитории,
-
устаревшая архитектура и инфраструктура,
-
потеря лояльности со стороны посетителей,
-
усиливающееся давление со стороны конкурентов.
Примеры — и перспективы
Московский ТРЦ «Атриум» — один из примеров «вечного объекта», который остается актуальным за счёт постоянных обновлений. Помимо архитектурных трансформаций, в 2018 году здание приобрело культурную ценность: его фасад был оформлен известным художником Покрасом Лампасом, что усилило эмоциональную связь с аудиторией.
Рынок торговой недвижимости вступает в этап циклической трансформации. Для собственников и управляющих компаний это вызов — но и возможность: своевременная реконцепция превращается в ключ к выживанию и конкурентоспособности. И чем раньше будет заложена стратегия обновления, тем выше шансы сохранить объект в обойме востребованных площадок.
