Доля свободных площадей в московских торговых центрах достигла 11% и растет второй год подряд. По расчетам IBC Real Estate, сейчас вакантны 742 тыс. кв. м, причем рост затрагивает уже не только зрелые объекты, но и Ключевые и Прайм ТЦ. Новые торговые центры движутся в обратном направлении: там вакантность снижается одновременно с ростом доли развлечений, спорта и общественного питания.
Давление вышло за пределы слабых объектов
IBC Real Estate проанализировала более 80 качественных торговых центров Москвы совокупной арендной площадью 3,7 млн кв. м. Весь существующий объем торговой недвижимости столицы компания оценивает в 6,9 млн кв. м.
К началу сентября 2026 года вакантность в выборке достигла 11%, прибавив 1 п. п. за год. Рост зафиксирован во всех типах ТЦ, кроме Новых — объектов, введенных с начала 2024 года.
IBC Real Estate связывает эту динамику со снижением потребительской активности, закрытием неприбыльных магазинов и замедлением экспансии ритейлеров. Открытия становятся точечными, а новые бренды практически не формируют дополнительного спроса на офлайн-площади.
Свободных помещений становится больше, а замещать их сложнее: пул операторов, готовых расширяться в офлайне, растет медленнее.
Сильнее всего давление проявилось в Стабилизированных ТЦ — качественных объектах, открытых до 2024 года. Вакантность здесь достигла 12%, максимального значения для этой категории, а объем свободных площадей за год вырос на 41 тыс. кв. м.
Среди объектов, где доля свободных помещений увеличилась, 65% присутствуют на рынке девять лет и более. Возраст сам по себе не объясняет динамику, но для части зрелого фонда все острее встает вопрос актуальности концепции и состава арендаторов.
В Стабилизированных ТЦ с растущей вакантностью операторы развлечений, спорта и общественного питания занимают 25% площадей. В других объектах той же категории их доля составляет 42%.
Прайм ТЦ теряют прежнюю устойчивость
В Прайм-сегменте — уникальных для рынка объектах, которые маркетируются по ставкам выше среднерыночных, — вакантность достигла 7%.
Исторически средний показатель держался около 3%, за исключением 2021–2023 годов, когда он повышался до 6–7%. Сейчас высокий класс объекта уже не обеспечивает прежней стабильности заполнения.
По оценке IBC Real Estate, число операторов, готовых занимать площади в ТЦ с высокими арендными ставками, сегодня крайне ограничено.
При этом в абсолютных величинах прирост остается небольшим: свободных площадей в Прайм ТЦ стало больше лишь на 12 тыс. кв. м. Это минимальный показатель среди всех типов торговых центров.
Ключевые ТЦ проходят тот же период иначе. После двух лет стабильной вакантности на уровне 5% показатель вырос до 7%, или на 2 п. п. за год. Но крупные объекты с разнообразным составом арендаторов располагают более широким выбором категорий, способных занять освободившиеся площади.
Собственники Ключевых ТЦ наращивают присутствие развлекательных и спортивных концепций, компенсируя сокращение площадей ритейлеров, которые активно расширялись со второй половины 2022 года.
У Прайм ТЦ круг потенциальных арендаторов уже из-за уровня ставок. Ключевые ТЦ могут маневрировать между большим числом форматов.
Читайте также: Новые якоря заставляют торговые центры пересматривать состав арендаторов
Новые ТЦ идут против общего тренда
Самая высокая вакантность сохраняется в Новых ТЦ — 18%. Но это единственный сегмент, где доля свободных площадей за год снизилась: падение составило 12 п. п., а показатель вернулся к уровню 2017 года.
Сокращение вакансии произошло почти в 90% объектов этой категории.
Структура арендаторов здесь заметно отличается от остальных сегментов. На развлечения, общественное питание и спортивные пространства приходится 44% занятых площадей против 31% в других торговых центрах.
Особенно быстро растет категория развлечений. В Новых ТЦ ее доля достигла 17%, увеличившись за год на 9 п. п.
Эти данные не доказывают, что досуговые форматы автоматически снижают вакантность в любом объекте. Но внутри выборки IBC Real Estate более высокая доля развлечений, спорта и общепита совпадает с более благоприятной динамикой заполнения.
В части Стабилизированных ТЦ картина обратная: там, где вакантность растет, доля досуговых операторов заметно ниже, чем в других объектах той же категории.
Состав арендаторов меняется
Одежда остается крупнейшей категорией арендаторов московских ТЦ с долей 25%. Далее следуют развлечения — 16%, продуктовые магазины — 11%, общественное питание — 9% и товары для дома — 6%.
За последний год доля развлечений увеличилась во всех типах торговых центров. Для собственников это способ занять площади, которые освобождает классический ритейл, и расширить сценарии посещения объекта.
Для зрелых ТЦ эта перестройка особенно чувствительна. IBC Real Estate связывает рост вакансии в части таких центров с необходимостью обновления и пересмотра стратегии развития, включая состав арендаторов.
Ключевые и Стабилизированные объекты сохраняют возможность усиливать функцию «третьего места» — пространства, куда посетитель приходит не только за покупкой. В Прайм ТЦ маневр уже: ограниченное предложение люксовых и премиальных брендов сокращает число операторов, способных соответствовать экономике объекта и привлекать аудиторию при слабой потребительской активности.
Руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай оценивает риск дальнейшего роста вакантности как высокий. Основание для этой оценки — увеличение свободных площадей уже не только в зрелых центрах, но и в объектах, которые традиционно считались наиболее востребованными.
Рост вакантности в Москве не сводится к проблеме одной категории ТЦ. Давление распространяется на разные сегменты, но проходит через них неравномерно: там, где у собственников шире выбор потенциальных арендаторов и больше возможностей менять tenant mix, свободные площади удается замещать быстрее.
