Торговые центры перестраивают состав арендаторов: fashion по-прежнему даёт значительную часть арендной базы, но уже не может в одиночку удерживать устойчивый поток посетителей. По данным Nikoliers, рассчитанным на основе «СПАРК-Интерфакс» по выборке крупных ритейлеров, в 2025 году общий денежный оборот арендаторов вырос на 10,6% к 2024 году. Быстрее рынка росли категории, связанные с регулярными визитами, едой, досугом и повседневным спросом.
ТЦ перестают жить одним покупательским маршрутом
Классическая модель торгового центра долго держалась на сочетании fashion-галереи, продуктового оператора и нескольких крупных якорей. Она работала, пока поход в ТЦ был прежде всего покупательским маршрутом: одежда, обувь, электроника, детские товары, товары для дома.
Теперь якорем всё чаще становится не самый крупный магазин, а формат, который создаёт повторяемый повод для визита. Тренировка, обед, встреча, кино, покупка продуктов или косметики дают другую частоту контакта с объектом. Для управляющих ТЦ состав арендаторов становится не только вопросом заполняемости площадей, но и способом собрать несколько разных сценариев посещения.
Самый заметный сигнал в данных Nikoliers даёт фитнес. В 2025 году выручка операторов этого сегмента выросла на 33%, прибыль от продаж — на 38%. Для торгового центра фитнес отличается от разовой покупки: клиент приходит по расписанию, возвращается несколько раз в неделю и может пользоваться общепитом, сервисами и магазинами повседневного спроса.
Рост дают не только магазины
Среди категорий с высокой динамикой оказались форматы, которые расширяют функцию ТЦ за пределы покупки одежды. Общепит и продукты в выборке Nikoliers увеличили выручку на 15%, парфюмерия и косметика — на 14%, развлечения — на 7%. У развлекательных операторов прибыль от продаж выросла на 19%, что усиливает их позицию в новой структуре торговых объектов.
Оборот при этом не всегда совпадает с устойчивостью экономики арендатора. У общепита при росте выручки на 15% прибыль от продаж снизилась на 1%, у продуктовых операторов при такой же динамике выручки прибыль сократилась на 2%. Категория может приводить посетителя и усиливать объект, но её собственная экономика остаётся под давлением.
Новые якоря нельзя оценивать только по площади или обороту. Их ценность для ТЦ складывается из частоты визитов, совместимости с соседними арендаторами, устойчивости собственной модели и способности удерживать посетителя внутри объекта.
Fashion остаётся фундаментом
Fashion не уходит из торговых центров. По данным Nikoliers, одежда и обувь занимают 35–40% арендопригодных площадей и остаются ключевым источником арендного дохода. В 2025 году выручка этого сегмента выросла на 4%, прибыль от продаж — на 1%.
Проблема не в исчезновении fashion, а в ограниченности прежней модели. Одежда и обувь сохраняют базовую роль, но торговому центру нужны и другие причины для визита: спорт, еда, досуг, регулярные покупки, сервисы, уход за собой.
Сильная fashion-галерея остаётся важным аргументом объекта. Но рядом с ней должны работать категории, которые повышают частоту посещений и снижают зависимость ТЦ от одного покупательского сценария.
Читайте также: Ввод новых торговых центров приблизился к минимумам: арендаторы стали фильтром запуска
Слабые категории подсвечивают предел старой модели
Давление на часть специализированных арендаторов усиливает потребность в более точной настройке tenant mix. В сегменте товаров для детей выручка снизилась на 11%, прибыль от продаж — на 46%. Nikoliers связывает падение с конкуренцией маркетплейсов и развитием детских линеек у fashion-ритейлеров, которые изначально работали со взрослой аудиторией.
Отрицательную динамику показала и бытовая техника с электроникой: денежный оборот снизился на 7%, прибыль от продаж — на 27%. Товары для дома и DIY потеряли 4% выручки и 10% прибыли от продаж, товары для спорта — 4% выручки и 27% прибыли, зоотовары — 1% выручки и 37% прибыли.
Эти категории не исчезают из торговых центров, но их прежняя роль становится менее очевидной. Историческое присутствие в объекте уже не гарантирует устойчивость: на одни сегменты давят маркетплейсы, на другие — изменение покупательского маршрута или конкуренция со смежными форматами внутри самого ТЦ.
Прогноз требует осторожности
В Nikoliers ожидают, что в ближайшие годы доля развлечений, фитнеса, общественного питания, wellness-центров и образовательных пространств может достичь 30–35% в структуре арендаторов. Анна Никандрова, партнёр Nikoliers, считает, что fashion остаётся финансовым фундаментом объектов, но в 2026 году тренд на «новые якоря» усилится.
Эта оценка не является универсальной нормой для всех торговых центров. Расчёты Nikoliers основаны на выборке из 89 крупных и активно развивающихся ритейлеров, представленных в ключевых ТЦ Москвы и Санкт-Петербурга. Данные приведены по основному юридическому лицу, очищены от инфляции и могут не совпадать с официальными пресс-релизами компаний.
Для рынка это не инструкция по долям арендаторов, а контур изменения. Торговым центрам придётся точнее соотносить финансовую базу fashion с форматами, которые дают регулярность посещений и расширяют поводы для визита. Чем меньше объект зависит от одного сценария покупки, тем устойчивее он выглядит в среде, где потребитель выбирает между магазином, маркетплейсом, сервисом и досугом.
Торговый центр остаётся торговым объектом, но его устойчивость всё меньше определяется только набором магазинов. Новая модель строится на сочетании fashion, повседневного спроса, еды, спорта, развлечений и сервисов. Выигрывает не объект с самым привычным tenant mix, а тот, куда посетителю есть зачем возвращаться.
