Отдел исследований рынка CORE.XP
Июнь 2022
I квартал 2022 был ознаменован началом геополитического кризиса и, как следствие, введением санкций, затронувших отрасль торговой недвижимости.
Рыночные игроки столкнулись с рядом сложностей, среди которых:
- Ограничения для пополнения товарных запасов
- Снижение арендных доходов собственников торговых центров ввиду приостановки деятельности международных брендов
- Сложности с обслуживанием долга перед банками вследствие падения доходов владельцев ТЦ
- Падение трафика посетителей и потребительского спроса
- Смена владельцев и способов организации бизнеса брендов, принявших решение об уходе с российского рынка
И хотя рынок по-прежнему занимает, скорее, выжидательную позицию, которая может продлиться до III-IV квартала, уже сейчас можно сделать выводы о возможных стратегиях поведения игроков и проанализировать сложившуюся конъюнктуру.
Государственное регулирование в кризисных условиях
Антикризисные меры, предложенные Правительством РФ
Контекст приспособления операторов торговой недвижимости к текущим условиям необходимо рассматривать в связке с политикой государства.
Основными предложенными мерами, которые сейчас находятся на разных стадиях разработки, являются:
- возможность параллельного импорта продукции. То есть ввоз товаров без разрешения на то правообладателя. Среди прочего, в перечне товаров значатся предметы одежды, обувь, головные уборы, изделия из меха и кожи;
- право собственников торговых центров в одностороннем порядке разрывать договоры аренды с ритейлерами, приостановившими деятельность;
- доверительное управление активами, где доля иностранных собственников (из ограниченного перечня стран) составляет 25% и более;
Параллельный импорт, на наш взгляд, является ключевой мерой для рынка, которая позволит перенастроить цепочки поставок. Однако, данная мера может сработать не для всех категорий товаров. В каких-то случаях новые каналы поставок будут сопряжены со слишком большими логистическими издержками, что будет сильно влиять на ценообразование. Помимо этого, реализация параллельного импорта затруднительна для случаев, когда все производимые товары маркируются и география их реализации отслеживается.
Право на разрыв договора аренды и доверительное управление являются, скорее, мерами для осуществления давления на иностранных арендаторов. Наиболее вероятной является переуступка права аренды и внутренние договоренности собственников с представителями зарубежных компаний.
Легализация параллельного импорта
Постановление Правительства РФ от 29 марта 2022 г. № 506 «О товарах (группах товаров), в отношении которых не могут применяться отдельные положения Гражданского кодекса Российской Федерации о защите исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, выраженные в таких товарах, и средства индивидуализации, которыми такие товары маркированы» (утверждено 28.06.2022)
Досрочный разрыв договоров аренды
Правительство РФ намерено предоставить собственникам право досрочно расторгать договоры аренды с компаниями, связанными с определенным перечнем стран (утверждено Госдумой РФ в третьем чтении)
Доверительное управление
Проект Федерального закона N 104796-8 "О внешней администрации по управлению организацией"
Статус деятельности зарубежных брендов по итогам четырёх месяцев кризиса
Приостановка деятельности по-прежнему является наиболее распространенным статусом у зарубежных брендов, арендующих площади в московских ТЦ. Заметные изменения могут произойти в III-IV кварталах, когда наступит «дедлайн» принятия решений. География происхождения брендов полностью прекращающих работу в РФ пока существенно уже, чем тех, кто заявил о приостановке.
Последствия для рынка торговых центров
Текущие рыночные показатели
По прошествии трех месяцев подавляющее большинство (76,5%) иностранных брендов, арендующих площади в ТЦ и объявивших о приостановке деятельности, сохраняют данный статус в различных вариациях - приостановка поставок, приостановка продаж, прекращение деятельности с продолжением работы франчайзи и другие. Среди бендов, принявших решение об окончательном уходе с российского рынка, доминируют бренды США (Starbucks, Nike, Levi Strauss & Co). Решение о приостановке деятельности по-прежнему распространяется, главным образом, на бренды из Испании (группа Inditex), Франции (Decathlon, Sephora) и Великобритании (Mothercare, Jo Malone, MAC).
Доля иностранных арендаторов, объявивших о приостановке деятельности (формируют «скрытую» вакансию), в торговых центрах Москвы составляет, в среднем, от 10% до 30%.
Подавляющее большинство таких ритейлеров не освободили занимаемые помещения, поэтому общий уровень вакансии по итогам II квартала изменился незначительно (+ 2,3 п.п. относительно I квартала 2022)
Антикризисные решения ритейлеров и собственников ТЦ
Антикризисные решения ритейлеров и собственников ТЦ
Ритейлеры
Насыщение каналов продаж
Общим стремлением бизнеса является восполнение объема ассортимента, сократившегося из-за логистических сложностей и ограничения на импорт продукции со стороны ряда иностранных брендов.
- Диверсификация ассортимента.
Пример: Золотое Яблоко запускает продажу лекарств и БАДов.
- Переход классических офлайн-ритейлеров к модели маркетплейса.
Модель, где ритейлер обеспечивает «встречу» продавца и покупателя является устойчивой в контексте получения прибыли в кризисных условиях. Данная тактика также вписывается в меру поддержки о легализации параллельного импорта. Пример: Л'Этуаль запустил маркетплейс на базе существующего онлайн-магазина
- Использование площадок крупных маркетплейсов для продажи продукции. Маркетплейсы и индивидуальные продавцы обеспечивают удовлетворение спроса на товары брендов, приостановивших деятельность в России.
Пример: маркетплейс Wildberries осуществляет закупку товаров у производителей и официальных дистрибьюторов Inditex, а затем размещает их продукцию на своем сайте.
Сокращение убытков
Продажа российского бизнеса является доминирующей тактикой иностранных ритейлеров, имеющих активы или значительную долю прибыли в России и решивших полностью остановить активность в стране.
- Если ритейлер одновременно управляет точками продаж продукции, а также имеет объекты в собственности, возможным решением становится частичное закрытие бизнеса.
Пример: INGKA закрывает бизнес по продаже мебели и товаров для дома «IKEA» в торговых центрах России. При этом она сохраняет бизнес по управлению сетью ТЦ «Мега»
- Выкуп российского бизнеса.
Пример: L'Occitane International S.A. продал российский бизнес местному топ-менеджменту.
Когда продажа активов не всегда является приоритетным решением, сокращение убытков производится за счет продажи продукции на других рынках.
- В начале кризисной ситуации (март-апрель) прорабатывался вопрос вывоза товара, предназначавшегося для российского рынка, за рубеж (страны СНГ). Однако в текущий момент наиболее выгодным сценарием является торговля через партнеров.
Изменение цепочек поставок
Осуществление ввоза продукции через партнеров, имеющих ритейл-инфраструктуру в странах является жизнеспособной стратегией пополнени ассортимента.
Пример: российский торговый партнер зарубежного бренда открывает магазины в других странах (Грузия, Казахстан) и оттуда осуществляет ввоз продукции в Россию.
Собственники ТЦ
Восстановление арендного потока и посещаемости
В весенние месяцы собственники объектов придерживались выжидательной позиции. Сейчас, для того, чтобы «застраховать» себя от возможного закрытия магазинов зарубежных арендаторов, владельцы ТЦ изучают бренды из Турции, Китая, Индии, Ирана, Беларуси, а также прорабатывают стратегии смены концепций своих объектов.
Важно отметить, что собственники торговых объектов пока не спешат разрывать договора аренды с зарубежными брендами, закрывшими свои магазины. Условия, на которых закрытые иностранные бренды продолжают платить аренду различаются - от уплаты части общей суммы аренды до полной выплаты. На текущем этапе к существующим договорам заключены дополнительные соглашения о сохранении текущего характера выплат до сентября-октября.
Пример: вариантом для привлечения трафика посетителей и восстановления арендного потока является также рассмотрение увеличения доли сегмента развлечений, фитнеса, кафе и ресторанов.
- Значительная доля представителей ритейла по-прежнему не предпринимает активных действий в отношении занимаемых площадей, ожидая разрешения ситуации. Ориентировочной точкой принятия решений сейчас является сентябрь.
- При сохранении текущих условий рынка, ритейлеры будут вынуждены освободить часть занимаемых площадей посредством расторжения договора, либо через переуступку арендных прав. В таком случае уровень вакантных площадей в некоторых торговых центрах может достигнуть 30%. Особенному риску подвержены сверхкрупные торговые объекты (в особенности, расположенные за МКАДом), где размещаются уникальные арендаторы, не имеющие альтернатив на рынке (IKEA). Общий уровень вакансии при негативном сценарии может достигнуть 15-20% по итогам года.
- Реализация более благоприятного сценария для рынка в виде плавно растущей доли свободных площадей и постепенного восстановления активности арендаторов будет зависеть от темпов восстановления возможности импорта продукции.
В позитивном сценарии, вакансия может составить 10-12% по итогам года.
