На 17-й Международной выставке и форуме по торговой недвижимости и ритейлу MAPIC Russia 2020 международная консалтинговая компания Knight Frank представила результаты исследования рынка торговой недвижимости России. Согласно данным аналитиков Knight Frank, до конца этого года только в регионах планируется ввод новых объектов общей площадью 669 тыс. кв. м – на 40% выше прошлогоднего уровня, тогда как в Москве – 443 тыс. кв. м, что почти в 2 раза выше показателя 2019 года (234 тыс. кв. м). На 2020 год был заявлен рекордный за последние 5 лет ввод торговых центров (порядка 2 млн кв. м по всей стране), часть из них уже находится в высокой степени готовности, при этом около 30-40% новых объектов перенесено на 2021 год. Существует вероятность корректировки даты ввода части объектов, но в любом случае в ближайшие 5 лет все заявленные торговые центры выйдут на рынок.
По cловам Евгении Хакбердиевой, директора департамента торговой недвижимости Knight Frank, лейтмотивом первого полугодия 2020 года стали беспрецедентные меры по предотвращению распространения коронавируса Covid-19. Стартовавшая в середине марта превентивная политика включала в себя усиленные меры защиты (дополнительная дезинфекция помещений, пропаганда антисептической гигиены, социальное дистанцирование) и прогрессировала до полной самоизоляции граждан и закрытию большинства торговых, развлекательных, спортивных предприятий. В период с 28 марта по 1 июня было закрыто порядка 80% ритейлеров, что фактически остановило работу большинства торгово-развлекательных центров. В пиковые недели простоя произошло драматическое снижение оборотов арендаторов fashion, общепита и индустрии развлечений (более 90%). Остро встала проблема взаимоотношений арендодателей и арендаторов относительно выполнений договорных условий аренды, были предприняты попытки решения вопроса на законодательном уровне. К концу апреля 2020 года были достигнуты соглашения с 80% владельцев ТРЦ. Несмотря на предпринятые меры, большинство ритейлеров перешли к оптимизации количества торговых точек; активное развитие получила сфера онлайн-торговли.
За 9 месяцев 2020 года было открыто 8 объектов в стране: ТРЦ «Квартал Вест» (GLA 58 тыс. кв. м), ТРЦ «Остров Мечты» (GLA 70 тыс. кв. м), The Outlet Moscow (GLA 14,5 тыс. кв. м), ТЦ «Столица» (GLA 10 тыс. кв. м), ТЦ «Эльбрус» (GLA 4,7 тыс. кв. м) в Москве, специализированный ТЦ «Матрешка» (GLA 18 тыс. кв. м) в Тюмени, ТЦ «Среда» (GLA 6,5 тыс. кв. м) в Нальчике, в конце сентября откроется специализированный ТЦ «Кубатура» (GLA 100 тыс. кв. м) в Санкт-Петербурге.
В связи со спецификой рынка торговой недвижимости, а именно – с привлечением и удержанием трафика потребителей, изоляционные ограничения будут еще долгое время влиять на режим функционирования объектов в негативном для доходной части ключе даже после разрешения на работу ТРЦ. Такое положение повлияет на ввод ранее анонсированных к открытию в этом году объектов: прогнозируется перенос сроков открытия на следующий год около 30-40% объектов по всей стране.
Динамика открытия новых торговых центров, РФ, 2020 г.
Источник: Knight Frank Research, 2020
Наиболее значимые торговые центры, планируемые к открытию в 2020-2023 гг.
|
Город |
Название |
GBA |
GLA |
Год ввода |
|
Нижневартовск |
Green Park |
86 451 |
50 674 |
2020 |
|
Екатеринбург |
VEER MALL |
167 000 |
76 000 |
2020 |
|
Калининград |
Балтия Молл |
55 000 |
43 000 |
2020 |
|
Грозный |
Грозный Молл |
132 000 |
59 000 |
2020 |
|
Киров |
Макси |
55 000 |
45 000 |
2020 |
|
Пермь |
Планета |
150 000 |
83 000 |
2020 |
|
Красноярск |
Енисей Молл |
144 746 |
104 664 |
2020 |
|
Казань |
KazanMall |
137 000 |
54 000 |
2020 |
|
Красноярск |
ТЦ с аква-зоной |
130 000 |
60 000 |
2020 |
|
Нижнекамск |
Рамус Молл |
120 000 |
76 000 |
2020 |
|
Кисловодск |
Кислород |
24 000 |
16 000 |
2020 |
|
Тюмень |
ARSIB Tower |
84 700 |
20 885 |
2021 |
|
Челябинск |
Аллея |
86 000 |
66 300 |
2021 |
|
Новосибирск |
Снежная миля |
16 000 |
11 000 |
2021 |
|
Пермь |
Эспланада |
123 000 |
86 100 |
2021 |
|
Уссурийск |
Дружба |
53 000 |
33 000 |
2022 |
|
Челябинск |
МЕГА Челябинск |
150 000 |
90 000 |
2023 |
|
Екатеринбург |
ТПУ Ботаническая / Золотой |
250 000 |
120 000 |
2023 |
|
Пермь |
ТРК |
60 000 |
42 000 |
2023 |
Источник: Knight Frank Research, 2020
В сторону онлайн-торговли сдвиг произошел даже в традиционных офлайн сегментах: например, среди люксовых брендов. Несмотря на то, что до пандемии 72% клиентов премиального сегмента предпочитали совершать покупки онлайн, во время карантина люксовые бренды перешли в онлайн, добавляя в процесс покупки элементы «премиального» обслуживания. Так, Gucci Live предоставляет возможность консультирования клиентов во время покупок в прямом эфире. Создаются специализированные маркетплейсы: например, запуск компанией Alibaba аутлета, где представлены товары люксовых брендов Luxury Soho, а также запуск компанией Amazon платформы Common Threads: Vogue x Amazon Fashion с эксклюзивными вещами от независимых дизайнеров.
Дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости будет формироваться с учетом следующих факторов:
замедление темпов нового строительства;
дальнейшее изменение площадей и форматов торговых объектов;
рост доли социальных, культурно-образовательных, спортивных и оздоровительных функций в составе ТЦ;
еще большая интеграция online и offline-торговли: использование новых технологий и каналов продаж и продвижения;
сокращение размера торговых пространств;
расширение предложения по услугам и новым сервисам для клиентов.
Изменение поведения потребителей
На сегодняшний момент отмечается смена парадигмы покупательского поведения: на смену потребительскому буму 2005-2015 годов под влиянием экономического положения в стране, первичного «насыщения» населения, роста доступности интернета, влияния пандемии приходят иные концепции, уже получившие устойчивое развитие в западных странах: осознанность, экономия/рационализм, экологичность, ЗОЖ.
Данные тренды корректируются с учетом особенностей социально-экономического устройства России и менталитета наших потребителей. Например, экономия и рациональное потребление обусловлено не только сменой поколений и изменением отношения к потреблению брендов, но и в значительной мере нестабильной экономической ситуацией, отставанием роста доходов относительно роста потребительских цен, снижением покупательской способности населения. С другой стороны, это дает толчок для развития новых инструментов и технологий – ресурсов, позволяющих сравнивать стоимость товаров, оценивать качество, искать наилучшее предложение на рынке: Trivago, Yandex.Market, Юла, Avito и т. п.
Осознанность потребления проявляется преимущественно в выборе товаров и услуг, ориентированных на детей. Термин «осознанное родительство» все чаще используется при оценке потребительского поведения современной семьи. Однако с учетом пандемии мы наблюдаем корректировку поведения потребителей в крупных городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, что в ближайшем будущем может привести к более целевому посещению торговых центров, к выбору небольших, но удобных объектов, чтобы минимизировать время совершения покупок и получения услуг.
ЗОЖ – один из немногих мировых трендов, которые в России получает развитие практически без существенных корректировок на российскую действительность. Данный тренд формирует привычку активного образа жизни, организации досуга и отдыха с вкраплениями здорового питания, программ очищения, медитации и т.п., появляются новые направления в фитнесе, индустрии общественного питания и туризма.
Экологичность – относительно «молодой» тренд, который только начинает формироваться. Мы ожидаем существенное усиление данного тренда в связи с пандемией и ориентацией на свое здоровье и долголетие.
