По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, по итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. Преимущественно это объекты Московского региона – 276,1 тыс. кв. м (45%), на Санкт-Петербург приходится 100 тыс. кв. м (17%), на другие города – 228,0 тыс. кв. м (38%). Общий объем предложения качественных торговых площадей в России составил 29,1 млн кв. м, две трети которых относятся к региональному рынку. В новых торговых центрах показатель вакансии ожидается на уровне 40-50%.
На рынке торговой недвижимости России зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию новых торговых площадей: суммарно было введено 604,1 тыс. кв. м арендопригодной торговой недвижимости.
Введенный объем преимущественно представлен объектами, расположенными в Московском регионе – 276,1 тыс. кв. м (45%) против 100 тыс. кв. м (17%) в Санкт-Петербурге и 228,0 тыс. кв. м (38%) – в остальных регионах России.
Анализ рынка торговой недвижимости Московской области, 2020 г.
|
Основные показатели |
Значение |
|
Общее предложение действующих объектов, млн м? (GBA/GLA) |
2,79/1,74 |
|
Введено в эксплуатацию в 2020 г. (GBA/GLA), тыс. м? |
20,50/14,50 |
|
Планируется к вводу в эксплуатацию в 2021 г. (площадь общая/арендуемая), тыс. м? |
105,07/62,40 |
|
Обеспеченность качественными торговыми площадями, кв. м/1 000 чел. |
304 |
|
Справочно: г. Москва – обеспеченность качественными торговыми площадями, кв. м/1 000 чел. |
532,2 |
Источник: Knight Frank Research, 2021
По итогам 2020 года общее предложение качественных торговых площадей в Московской области пополнилось двумя новыми объектами совокупной арендопригодной площадью 14,5 тыс. кв. м, что является минимальным показателем за последние четыре года:
|
Город |
Название |
Адрес |
GBA |
GLA |
|
Подольск |
ТРЦ «Кварц» |
Комсомольская улица, 24 |
11 500 |
8 500 |
|
Можайск |
ТРЦ «Мир» |
улица Мира (напротив д. 4) |
9 000 |
6 000 |
Источник: Knight Frank Research, 2021
Фактически только треть из заявленных к открытию в 2020 году торговых центров введена в эксплуатацию. В связи с пандемией коронавируса ввод 70% анонсированных объектов был перенесен, но поскольку они находятся в высокой степени готовности, их выход на рынок ожидается в течение ближайших пяти лет.
По-прежнему рынок торговой недвижимости Московской области формируют объекты районного и микрорайонного формата, ориентированные на удовлетворение потребностей аудитории в шаговой доступности. Однако стоит отметить, что на расстоянии более 30 км от Москвы (в третьем поясе) функционирует большое количество торговых центров, не относящихся к качественному предложению.
Кроме того, в зависимости от удаления от Москвы меняется уровень и формат представленных торговых сетей: в ближнем поясе присутствуют практически все федеральные и международные операторы. При удалении от Москвы состав арендаторов все больше представлен российскими федеральными сетями и ретейлерами, работающими в сегменте «ниже среднего».
Наиболее обеспеченным качественными торговыми площадями остается город Котельники (5 596 кв. м/1 000 жителей). В топ-5 также вошли Реутов (1 560 кв. м/1 000 жителей, Мытищи (1 299 кв. м/1 000 жителей), Красногорск (1 230 кв. м/1 000 жителей), Пушкино (1 213 кв. м/1 000 жителей). Меньше всего торговых помещений в Долгопрудном (71 кв. м/1 000 чел.), Егорьевске (76 кв. м/1 000 чел.), Балашихе (94 кв. м/1 000 чел.), Раменском (103 кв. м/1 000 чел.) и Павловском Посаде (109 кв. м/1 000 чел.).
Регионы России
В городах России на фоне пандемии и экономического кризиса также наблюдается снижение фактического объема введенных в эксплуатацию торговых площадей: в 2020 году были введены в эксплуатацию 10 торговых объектов суммарной арендопригодной площадью 228,0 тыс. кв. м, что на 81% ниже заявленного объема и практически вдвое меньше показателя 2019 года.
Анализ рынка торговой недвижимости регионов России, 2020 г.
|
Основные показатели |
Значение |
|
Общее предложение действующих объектов в России (площадь общая/арендуемая), млн м? |
48,45/29,10 |
|
Общее предложение действующих объектов в региональных городах* (площадь общая/арендуемая), млн м? |
27,90/17,43 |
|
Введено в эксплуатацию в 2020 г. в региональных городах* (площадь общая/арендуемая), тыс. м? |
402,15/228,00 |
|
Планируется к вводу в эксплуатацию в региональных городах* в 2021 г. (площадь общая/арендуемая), тыс. м? |
1 092/610 |
* Без учета объектов Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга
Источник: Knight Frank Research, 2021
Стоит отметить, что средняя площадь нового торгового центра в 2020 году увеличилась на 4,6% относительно прошлого года и составила 22,8 тыс. кв. м, однако остается в диапазоне площадей, характерных для торгового центра районного масштаба. Увеличение произошло за счет открытия нескольких значимых объектов – самого крупного торгового центра республики Татарстан KazanMall (GLA: 54 тыс. кв. м), МФК Green Park (GLA: 50,7 тыс. кв. м) в Нижневартовске и семейного ТРЦ «Балтия Молл» (GLA: 40,5 тыс. кв. м) в Калининграде. Поскольку на рынок вышли объекты, спроектированные несколько лет назад, тренд на увеличение средней площади носит временный характер: уже сегодня половина строящихся в регионах объектов с запланированной датой открытия в 2021 году являются торговыми центрами микрорайонного и районного форматов.
Крупнейшие торговые центры регионов России, введенные в эксплуатацию в 2020 г.
|
Федеральный округ |
Город |
Название |
Адрес |
GBA |
GLA |
|
СЗФО |
Калининград |
«Балтия Молл» |
пересечение Окружной дороги и Приморского кольца |
55 000 |
40 500 |
|
СЗФО |
Архангельск |
Family Room (бывш. РИО) |
Розинга ул., д. 10 |
26 000 |
19 000 |
|
ПФО |
Казань |
KazanMall |
Павлюхина ул. |
137 000 |
54 000 |
|
ПФО |
Пенза |
«Квартал» |
65-летия Победы ул., д. 12 |
12 000 |
10 000 |
|
УФО |
Нижневартовск |
Green Park |
Ленина ул., д. 8 |
90 300 |
50 674 |
|
УФО |
Тюмень |
«Матрешка» |
Широтная ул. |
25 000 |
18 000 |
|
ДФО |
Хабаровск |
«Счастье» |
Серышева ул., д. 27 |
33 346 |
19 321 |
|
ДФО |
Петропавловск-Камчатский |
«Фамилион» |
Северо-Восточное ш., д. 6 |
11 500 |
8 000 |
|
СКФО |
Нальчик |
«Среда» |
Чернышевского ул., д. 177 |
9 000 |
6 500 |
Источник: Knight Frank Research, 2021
Распределение нового предложения по городам открытий, 2020 г.
Источник: Knight Frank Research, 2021
География предложения осталась прежней: две трети рынка качественных торговых площадей представлены в регионах (GBA: 27,9 млн кв. м / GLA: 17,4 млн кв. м).
Лидером по вводу нового предложения в 2020 году является Уральский федеральный округ (введено GLA 68,7 тыс. кв. м), на втором месте – Приволжский федеральный округ (введено 64,0 тыс. кв. м), на третьем – Северо-Западный федеральный округ (введено GLA 59,5 тыс. кв. м, без учета Санкт-Петербурга).
Структура предложения качественных торговых площадей в России
Источник: Knight Frank Research, 2021
Пандемия коронавируса существенно замедлила развитие торговой недвижимости по всей России: многие девелоперы приняли решение о переносе ввода объектов, которые находились в высокой степени готовности, на 2021 год.
Прирост предложения торговой недвижимости в 2010–2021 гг., тыс. кв. м
Источник: Knight Frank Research, 2021
Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank: «Состояние рынка торговой недвижимости регионов по большей части повторяет ключевые столичные тренды. Однако важно отметить, что, несмотря на более жесткие ограничительные меры борьбы с коронавирусом в ряде регионов, трафик в торговых центрах активно восстанавливается, что мотивирует крупных игроков обратить внимание в том числе на региональные рынки. Примечательно, что в тяжелый пандемийный год мы наблюдали ряд открытий крупных торговых центров, и они стали знаковыми и с точки зрения заполняемости, и с точки зрения привлекательности для посетителей. Мы уверены, что в ближайшие годы регионы, особенно Дальневосточный, Северо-Западный и Южный федеральные округа, будут в фокусе интереса рынка».
