Пандемия и санкции больно ударили по рынку торговых центров Санкт-Петербурга и России в целом. Наиболее сильный удар пришёлся по большим торговым комплексам, которые сначала стояли закрытыми из-за коронавируса, а затем столкнулись со значительным оттоком арендаторов. В самой выигрышной позиции в этом плане оказались так называемые районные торговые комплексы. Эксперт рынка коммерческой недвижимости Петербурга Полина Фиофилова рассказала о ключевых особенностях этих проектов.
Полина Фиофилова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU:
– Районные торговые центры – это проекты, которые не только построены внутри жилых массивов, но и имеют меньшую площадь чем большие проекты. Так, микрорайонные проекты имеют площадь 1—3 тыс. кв. м., а районные – от 3 до 20 тыс. кв. м.
Сегмент районных торговых комплексов сейчас очень везучий и популярный в связи с тем, что ни пандемия, ни активное развитие интернет-торговли не принесли этому сегменту особых убытков. В пандемию большие ТРЦ стояли закрытыми, а в районных ТЦ обычно якорными арендаторами являются продуктовые сети, которые работали. Также в целом значительную долю арендаторов занимают торговые точки с товарами первой необходимости: аптеки, дрогери и не фудхолы, которые стояли закрытыми в пандемию, а небольшие заведения общепита, которые, как правило, имеют отдельный вход. Такой небольшой общепит даже в пандемию работал навынос. В связи с этим большая часть арендаторов работала в условиях пандемии, а значит, не было необходимости вести переговоры о снижении ставок, давать арендные каникулы, что, в свою очередь, сыграло большую роль в коммерческой устойчивости проектов.
Если говорить про интернет-торговлю, то часто арендаторами таких районных торговых центров являются точки выдачи.
События 2022 года привели к уходу из крупных западных арендаторов из больших комплексов, а в небольших районных комплексах состав арендаторов был другим. Благодаря, этому этот фактор также почти не затронул этот формат проектов.
Ставки различаются значительно, но при этом размер платы в каждом конкретном проекте зависит от местоположения. Так, например, в районном комплексе у метро ставки особенно на первом этаже находится на уровне стрит-ритейла, в отдалённых и не очень удачных локациях ставки могут быть сравнимы со ставками на складские помещения.
Различие ставки ещё и заключаются в том, что в больших комплексах плата в том числе привязана к проценту с товарооборота даже для продуктовых сетей, есть плата за эксплуатацию, коммуналка и обязательный маркетинговый платёж. В районных торговых центрах платёж, как правило, предельно простой и аналогичен стрит-ритейлу, то есть арендная ставка плюс коммунальные платежи.
На мой взгляд, доходность квадратного метра в районных торговых комплексах выше, чем в больших проектах. Это связано с тем, что в больших проектах расходная часть существенно выше.
Интерес к микрорайонным и районным торговым центрам со стороны инвесторов растёт, так как они доказали свою эффективность. Кроме того, такие проекты имеют более простую систему управления и их проще построить, так как для реализации такого проекта проще найти земельный участок.
Также можно говорить, что районные ТЦ растут в площади, но часто не за счёт пристройки новых помещений, а за счёт реконструкции старых устаревших площадей. Это пока нельзя назвать тенденцией, но определённые движения в эту сторону.
Состав торговых центров районного формата достаточно простой – это продуктовая сеть, к нему есть зона различных мелких форматов. На втором этаже могут быть варианты. Иногда это якорь в виде МФЦ, либо DNS, М-Видео, Фикс Прайс, Галамарт, дрогери, табак, детский магазин и другие точки в мелкой нарезке.
По расположению всё то же может быть по-разному. Так, не каждая станция метро генерирует большой трафик и иногда торговые центры, расположенные внутри крупных жилых массивов, имеют больший трафик.
Если говорить про очередь, то да, действительно, такие ситуации бывают, но это свойственно именно районникам с очень высоким трафиком, когда собственник выбирает арендаторов по уровню ставки, которую он даёт. Также добавлю, что в пандемию люди привыкли ходить за покупками недалеко, а значит, привлекательность небольших и успешных районных торговых комплексов существенно выросла.
Хорошим трафиком для районного торгового центра можно назвать 20 тыс. человек в день.
Про перспективы районников могу сказать, что сейчас строятся более современные проекты, которые совсем непохожи на рынки из 90-х. Думаю, что часть аудитории у больших ТЦ они заберут, но это не касается фэшн-ритейла.
