Сегмент качественных торговых центров Москвы переживает не самые лучшие времена. Трафик значительно снизился из-за ухода западных брендов и падения доходов населения. На этом фоне у районных и некачественных проектов, наоборот, дела идут успешно. Значительного оттока арендаторов в них не наблюдается, а трафик сохраняется, а то и растёт.
Полина Фиофилова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU:
– Качественным торговым комплексом принято называть проект, который имеет концепцию, громкое имя или сетевые проекты, находящиеся в портфеле одного собственника. К проектам некачественным можно отнести проекты без концепции, без крупной и известной управляющей компании.
При этом сейчас термин «некачественный торговый центр» не имеет отрицательного значения, поэтому нельзя сказать, что такие проекты являются убыточными и неинтересными для арендаторов. Сегодня такие ТЦ чувствуют себя на рынке вполне уверенно.
Проблемы у качественных и некачественных проектов одни и те же. Здесь прежде всего стоит сказать про локацию и проходимость. За трафиком следят не только большие проекты, но и самые маленькие проекты. Могу с уверенностью сказать, что это даже не тренд последних лет, это достаточно давняя практика.
Некачественные ТЦ по своей истории очень похожи с районными проектами. В моём представлении качественный проект – это достаточно большой объект регионального или суперрегионального уровня, площадью от 50 тыс. кв. и выше. Районные проекты — это 10 тыс. кв. и иногда даже меньше.
В качественном ТЦ обычно достаточно сложная система для арендаторов, идёт отбор, есть жёсткие условия по договорам, часто депозиты свыше нормы, очень сложные регламенты на всё, включая стройку. Процедура отбора и согласования очень долгая. В некачественных проектах с этим проще, сроки открытия существенно меньше.
Если говорить о трафике, то в некачественных проектах также есть понятие якорей и все остальные арендаторы наслаиваются на основного. При этом за счёт основного арендатора они чувствуют себя комфортно.
В некачественных проектах отсутствуют мировые бренды, которые брали большую площадь, платили процент с товарооборота, но при этом фиксированная плата была на минимальном уровне. Сейчас эта ситуация изменилась, и поэтому в том числе качественные комплексы просели. В районных или некачественных проектах с такой проблемой они не столкнулись, им это незнакомо, так как они по такой модели не работали, поэтому уход западных брендов маленькие проекты практически не затронул.
Кроме того, в больших ТЦ была система фиксированной платы и процента с товарооборота. В маленьких и некачественных проектах такая система не прижилась. Сейчас она может стать актуальной, но только для отдельных якорных арендаторов. На данный момент всё-таки по большей части это фиксированные ставки.
В некачественных проектах затраты на маркетинг, на управляющую компанию, на развлекательные мероприятия существенно ниже. Часто это просто неактуально таких ТЦ.
Если такие проекты выставляют на продажу, то они идут, как ГАБы, поскольку в них сидят арендаторы с неплохой экономикой и заселить арендатора в такой проект существенно легче, чем большой ТЦ. Кроме того, ставки в таких небольших и некачественных проектов формируются плюс-минус одинаково.
Как правило, владеют некачественными продуктами либо небольшие частные собственники, либо собственники с портфелем аналогичных по размеру проектов.
В качественных проектах другая аудитория, другие цели посещения и все эти цели нужно удовлетворить, чтобы получить прибыль. Так, например, в небольшой некачественный проект люди пойдут за товарами повседневного спроса, но не пойдут за развлечениями, а в большие проекты идут за всем, чтобы провести там целый день.
