Новые форматы сократили долю свободных площадей, но не сказались на структуре арендаторов.
По данным компании IBC Real Estate, в ТЦ Москвы начали появляться новые арендаторы в связи с изменением потребительских практик и уходом международных брендов из РФ. Часть высвободившихся площадей уже занята форматами, которые раннее не встречались в стенах торговых центров, например: выставочные залы, спа-комплексы, фитнес-клубы и МФЦ. Привлечение новых форматов в ТЦ дает возможность повысить трафик благодаря уникальному предложению и решить проблему простоя торговых площадей.
Несмотря на тренд на развитие новых форматов, фактически структура арендаторов не изменилась. Как правило, новые форматы экономически не эффективны и занимают минимальный объем площадей на рынке. Во всех объектах торговой недвижимости наблюдается сохранение таких категорий, как fashion-ритейлеры, супер/гипермаркеты, кинотеатры и рестораны.
В ежегодный мониторинг IBC Real Estate вошли более 80 торговых центров Москвы (каждый второй объект города), расположенных в различных частях столицы. Совокупно проанализировано 4 млн кв. м, при общем предложении существующих качественных торговых центров в 6,5 млн кв. м.
Структура арендаторов в ТЦ Москвы на август 2023 года
|
№ |
Категория арендаторов |
Объем занимаемой площади, % |
|
1 |
Одежда (мужская + женская + детская) |
24% |
|
2 |
Супер/гипермаркет |
14% |
|
3 |
Кинотеатры |
7% |
|
4 |
Товары для дома |
6% |
|
5 |
Рестораны / кафе |
5% |
|
6 |
Развлечения |
5% |
|
7 |
Обувь |
4% |
|
8 |
Техника и электроника |
4% |
|
9 |
Сервисы и услуги |
4% |
|
10 |
Товары для детей |
4% |
|
11 |
Спортивные товары |
2% |
|
12 |
Фудкорт |
2% |
|
13 |
Косметика и парфюмерия |
1% |
|
14 |
Аксессуары и подарки |
1% |
|
15 |
Нижнее белье |
1% |
|
16 |
Красота и здоровье |
1% |
|
17 |
Ювелирные аксессуары |
1% |
|
18 |
Вакансия |
12% |
|
19 |
Потенциальная вакансия |
2% |
Источник: IBC Real Estate
При анализе структуры арендаторов в ТЦ Москвы по типам (прайм, ключевые и стабилизированные) выявлено, что во всех типах ТЦ в топ-5 категорий арендаторов вошли: fashion-ритейлеры, супер/гипермаркеты, кинотеатры и т.д. – привычные форматы для российских ТЦ.
Примечание:
- Прайм ТЦ – уникальные для рынка торговые объекты, маркетируемые на рынке по ставкам выше среднерыночных.
- Ключевые ТЦ – крупные объекты (GLA более 50 тыс. кв. м), имеющие децентрализированное расположение и широкий пул арендаторов.
- Стабилизированные ТЦ – остальные качественные ТЦ Москвы.
Источник: IBC Real Estate
В зависимости от структуры арендаторов уход международных брендов по-разному сказался на уровне вакантных площадей в ТЦ. Например, в стабилизированных ТЦ показатель реальной вакансии находится на докризисном уровне (10%). Значительная часть арендаторов – это локальные игроки, а также те, кто закрывают первичные потребности населения. Так, 20% торговых площадей в стабилизированных ТЦ занимают супер/гипермаркеты. Более того, на рынке большая часть оставшихся спустя полтора года приостановок относится к люкс и премиум сегментам, которые преимущественно были представлены в других типах ТЦ.
«Спустя полтора года после начала массового ухода международных брендов, объем свободных площадей стабилизировался и составил 12%. За это время в ТЦ появились новые форматы, например МФЦ, выставочные залы. Однако, проанализировав более 80 объектов торговой недвижимости Москвы, мы пришли к выводу, что новые форматы сократили долю свободных площадей, но не сказались на структуре арендаторов в целом на рынке. Тем не менее, их влияние сильнее всего заметно в только что открывших ТЦ. Более того, тенденция открытия мультибрендовых магазинов продолжает набирать обороты: в столице появляется все больше пространств, где собран микс из локальных и/или международных брендов», - комментирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
