Рынок торговой недвижимости

Санкт-Петербург
I полугодие 2022 года

7 ключевых событий

• В марте около 160 ритейлеров приостановили работу в России.
• Администрация Петербурга анонсировала пилотный проект по размещению магазинов местных брендов одежды в торговых центрах.
• В конце июня Госдума приняла в 2-м и 3-м чтении закон, дающий торговым центрам право требовать с магазинов и ресторанов международных брендов арендную плату в полном объеме или расторгнуть с ними договор аренды в одностороннем порядке без штрафов.
• Холдинговая компания «Адамант» анонсировала открытие в Петербурге крупнейшего в Европе фуд-молла, который откроется в бывшем здании Варшавского вокзала.
• Компания X5 Group приобрела 15 супермаркетов Prisma в Петербурге.
• Польский производитель одежды LPP SA продал свои российские активы китайскому консорциуму.
• IKEA продает все свои заводы в России.

Основные показатели*

Общее предложение действующих объектов (площадь общая/арендопригодная), млн м2	3,496/2,142
Введено в эксплуатацию в I полугодии 2022 г. (площадь общая/арендопригодная), млн м2	0
Планируется к вводу в эксплуатацию во II полугодии 2022 г. (площадь общая/арендопригодная), млн м2	0
Доля вакантных площадей	5,3% (+1,0 п. п.)**
Условия аренды в торговых центрах Санкт-Петербурга***
торговая галерея, руб./м2/год	0—60 000
якорные арендаторы, руб./м2/год	3 000—30 000
Обеспеченность жителей Санкт-Петербурга качественными торговыми площадями, м2/1 000 жителей	398

* В таблице приведены показатели только по качественным профессиональным торговым объектам. Профессиональный торговый центр - одно или группа архитектурно согласованных зданий общей площадью более 10 000 м2, объединенных общей концепцией и единым управлением.

** Изменение по сравнению с показателем за IV квартал 2021 г.

*** Верхние границы арендных ставок относятся к наиболее успешным и востребованным торговым центрам Санкт-Петербурга. Ставки приведены без учета НДС и операционных расходов. Ставки указаны для новых договоров аренды без учета индивидуальных скидок.

Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2022

 

Евгения Хакбердиева, Региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank

II квартал 2022 г. на рынке торговой недвижимости прошёл в режиме ожидания. Большая часть международ­ных ритейлеров продолжает сохранять помещения в торговых центрах и не делает никаких прогнозов по срокам открытия, что создаёт ситуацию высокой неопределённости и влияет на всех участников рынка. В итоге девелоперы анализируют рынок и воз­можные альтернативы международным операторам,но конкретных решений пока не принимают. Мы ожидаем, что во втором полугодии определённости на рынке станет больше и мы сможем нащупать точку опоры для построения более точных прогнозов и перспектив развития торгового сегмента.

 

Предложение

Рынок торговый недвижимости в Рос­сии с конца февраля 2022 г. находится в состоянии неопределенности, вызван­ной геополитическими событиями и приостановкой работы международных ритейлеров. В целом наблюдаются изменения покупательских пред­почтений и привычек потребления, продолжают сокращаться реальные располагаемые денежные доходы населения, в том числе уменьшается количество средств на покупку товаров. Тем не менее эти тренды не новы, они развиваются уже несколько лет, стано­вясь сейчас все более очевидными.

Текущая кризисная ситуация развивается менее драматичным образом по сравнению, например, с 2008 г. Это обусловлено тем, что в течение последних 8 лет объем нового строительства торговых центров находился на минимальном уровне.

Пандемия запустила процесс опти­мизации сетей офлайн-магазинов и уменьшения их количества, а геополи­тический кризис 2022 г. может лишить торговые центры ряда международных брендов. Все это приводит к росту вакантности, снижению доходности торговых объектов, сокращению девелоперской активности по строи­тельству новых объектов, изменению соотношения и состава арендаторов.

В 2022 г. рынок торговой недвижимо­сти Санкт-Петербурга может повторить рекорд 2017 г., когда не было открыто ни одного нового торгового центра.

На этапе строительства находятся 2 крупных проекта - 4-я очередь «Заневского каскада» у метро «Ладожская» и Hollywood у метро «Пионерская», открытие которых ожидается не ранее 2023 г.

С одной стороны, рынок северной столицы насыщен типовыми проекта­ми, а девелоперы ориентированы на строительство небольших районных торговых центров на территориях комплексного жилищного строи­тельства. С другой стороны, развитие происходит в направлении улучше­ния качества действующих объектов. Быстрое изменение потребительских трендов приводит к необходимости реконцепции морально устаревающих торговых центров.

Вакансия

По итогам I полугодия 2022 г. доля свободных площадей в качественных торговых центрах Санкт-Петербурга увеличилась на 1 п. п. и достигла уровня 5,3% (по сравнению с итогами 2021 г.).

Рост вакантности наблюдался по всем типам торговых центров, кроме районных. По данным на конец июня 2022 г. наибольший объем свободных от договоров площадей наблюдался в аутлетах (12,3%), меньше всего пустует площадей в региональных торговых центрах (2,1%). В районных торговых центрах свободно 9,7%, в окружных - 8%, в суперрегиональ­ных - 4,9%.

 

 

Рост вакантности в течение первых шести месяцев текущего года в большей степени обусловлен отложенным эффектом пандемии и связанными с ней ограничениями и изменениями потребительского пове­дения. Наибольший объем площадей освободили кинотеатры и магазины товаров для детей. Международные бренды пока массово не освобождают помещения, хотя магазины большин­ства из них остаются закрытыми, что в свою очередь снижает покупатель­ский трафик в торговых центрах.

В пессимистичном сценарии раз­вития при условии, что все закрытые на данный момент магазины освобо­дят помещения, вакантность может увеличиться до 10% к концу 2022 г., что станет рекордным значением за всю историю рынка. В такой ситуа­ции существенно увеличится доля свободных площадей в суперрегио­нальных и региональных торговых центрах.

Наиболее реалистичный сценарий развития событий подразумевает рост доли свободных площадей не выше 7-8% на пике, но они будут распределены по рынку крайне неравномерно и постепенно начнут заполняться новыми арендаторами -российскими и азиатскими брендами. Ожидается затяжной период восста­новления рынка, а для достижения оптимальных показателей вакантно-сти (3-4%) потребуется не менее года.

Спрос

По итогам I полугодия 2022 г. в каче­ственных торговых центрах Петер­бурга остаются закрытыми магазины 46 международных брендов, которые занимают 211 тыс. м2, или 10% от арендопригодной площади. Среди них - Ikea, H&M, Jo Malone, Mothercare, Adidas, Samsonite, Puma, Helly Hansen, Women'secret, MAC и другие. Эти пло­щади в случае окончательного ухода сетей с российского рынка могут стать вакантными уже осенью. Наибольший объем временно закрытых магазинов международных брендов наблюдается в региональных и суперрегиональных торговых центрах, меньше всего - в районных.

В большинстве случаев закрытые магазины продолжают платить аренду по договоренности и не освобождают площади, ожидая принятия оконча­тельного решения по возможности возобновления работы или ухода с рынка.

По профилю деятельности основная доля закрытых магазинов -fashion (41%) и товары для дома (35%). Среди стран происхождения брендов пятерка лидеров выгляди так: Швеция (49%), Испания (26%), США, (9%), Германия (6%), Япония (5%).

Тем не менее по сравнению с мар­том 2022 г. количество закрытых мага­зинов сокращается. После продажи китайскому консорциуму открываются

под новыми брендами магазины, ранее принадлежавшие польскому ритейле-ру LPP. Вместо Reserved, Cropp, House, Mohito и Sinsay постепенно открыва­ются Re, Cr, ХС, M и Син. Магазины французского L'Occitane перешли под контроль российских топ-менеджеров и меняют вывески на Л'Окситан. После приобретения X5 Retail Group финской Prisma супермаркеты начали работать под брендом «Перекресток». Немецкая группа OBI продала бизнес российскому инвестору, и магазины возобновили работу в конце апреля. Турецкая компания FLO Retailing выкупила магазины Reebok, но они пока остаются закрытыми. McDonald's продал бизнес в России, новые заведе­ния открываются под брендом «Вкусно и точка».

В марте 2022 г. о своем уходе с российского рынка заявили многие международные ритейлеры. Четыре месяца спустя полностью ушли и освободили помещения в торговых центрах немногие, пока лидируют финны. Закрылись аптеки финского ритейлера под брендом «Универ­ситетская аптека», супермаркеты Prisma, рестораны быстрого питания Hesburger. Кроме того, пустуют поме­щения, ранее занятые британским косметическим брендом The Body Shop и немецким магазином одежды Jack Wolfskin. Существенно сократили свое присутствие в торговых центрах Lush, закрылись кофейни Starbucks.

 

 

Ротация

Из-за приостановки работы магази­нов ряда международных брендов торговые центры фиксируют падение посещаемости. Активность ритей-леров по аренде новых площадей точечная и направлена на лучшие с точки зрения трафика помещения торгового центра.

Основная ротация в I полугодии происходила среди гипермаркетов городского формата, что в первую очередь связано с уходом Prisma и открытием «Перекрестка».

В сегменте одежды и аксессуаров наблюдается положительная дина­мика открытий (26%) по сравнению с закрытиями (22%). Продолжают развиваться как международные, так и российские бренды. Среди иностранных не приостанавливали работу все итальянские ритейлеры. Intimissimi Uomo открыл несколько новых магазинов, а Billionaire вышел в Санкт-Петербург с первым мага­зином в Outlet village Pulkovo. Среди российских брендов стоит отметить открытие Slava в «Невском центре» с товарами российских дизайнеров и You wanna в «Галерее».

Отрицательная динамика откры­тий (2%) по сравнению с закрытиями (11%) наблюдается в детском ритейле и товарах для будущих мам. Закры­лись магазины «Дочки-сыночки», «Детки», Toy.ru, «Буду мамой», что привело к значительному высвобо­ждению площадей. С другой сто­роны, на рынок Петербурга вышли новые сетевые бренды Choupette, Sela moms & monsters, Button Blue, Little Home, но они не смогли заместить ушедших, так как арендуют неболь­шие площади.

Наибольшие трудности в торговых центрах испытывают кинотеатры. В 2022 г. закрылись 4 кинотеатра -«Мираж Синема» в ТЦ «Международ­ный» и ТЦ «Атлантик-Сити», «Каро Фильм» в ТЦ «Варшавский экспресс», а также «Кинопарк» в ТЦ Green Park. С учетом роста популярности онлайн-платформ с одной стороны и отсутствием западных фильмов в прокате с другой во второй половине 2022 г. прогнозируется продолжение волны закрытий кинотеатров и переоборудования их площадей под другой функционал.

Потребительские предпочтения меняются, и в торговых центрах появ­ляются новые форматы развлечений. В торговом центре «Пик» анонсирова­но открытие фуд-холла вместо киноте­атра, а в «Варшавском экспрессе» идет строительство крупнейшего в Европе фуд-холла, который займет все здание.

Торговые центры становятся в большей степени общественными пространствами. Среди интересных открытий 2022 г. - арт-пространство и коворкинг в ТЦ «Рио», а также выстав­ка ретро автомобилей в ТЦ «Лето».

Коммерческие условия

В течение I полугодия 2022 г. диапа­зон запрашиваемых арендных ставок в торговых центрах для новых арен­даторов не претерпел изменений. Но рынок вступил в новую переговорную стадию существования.

И если в предыдущие два года переговоры по коммерческим усло­виям были связаны с пандемийными ограничениями, то с марта 2022 г. переговоры ведутся в первую очередь с магазинами международных брендов.

По данным на конец июня 2022 г. большинство арендаторов, приоста­новивших работу, сохраняют за собой арендованные помещения и продол­жают оплачивать аренду за исклю­чением % от товарооборота. Ино­странные бренды в основном имеют долгосрочные договоры аренды с жесткими условиями расторжения. В индивидуальном порядке обсужда­лись скидки по фиксированной части арендной платы, рассрочке плате­жей, условиям выхода из договора и т. д. Тем не менее закон, дающий торговым центрам право требовать с магазинов и ресторанов междуна­родных брендов арендную плату в полном объеме или расторгнуть с ними договор аренды в односторон­нем порядке без штрафов, приведет к более стремительным изменениям в сфере торговой недвижимости.

 

 

 

Тренды

• Развитие торговых центров происходит в направлении улучше­ния качества с помощью проведения реконцепции. Анализ изменяющихся предпочтений своей целевой ауди­тории позволяет торговым центрам идти в ногу со временем и меняться вместе с ними. Часть площадей пере­форматируется в офисы, коворкинги, появляются выставочные простран­ства, фуд-корты сменяются на фуд-холлы, увеличивается количество сервисов для посетителей и т. д.
• Поиск новых партнеров. В то время как западные бренды уходят с рынка, азиатские и российские ритейлеры получили стимул для расширения своего присутствия в торговых центрах.
• Изменение развлекательной составляющей в торговых центрах. Кинотеатры теряют популярность, в то время как фуд-холлы становятся новым форматом развлечений.

Прогноз

В Санкт-Петербурге во II полугодии 2022 г. не ожидается открытия новых торговых центров. Это в свою очередь сдержит рост доли свобод­ных площадей. Уже к осени боль­шинство международных брендов, магазины которых сейчас закрыты, примут окончательное решение по поводу дальнейшего присутствия в России. Очевидно, что останутся не все, а заместить свободные поме­щения российскими и азиатскими брендами получится не сразу. Ритей леры становятся все более компакт­ными, арендуя меньшие площади.

Однако растет спрос со стороны фитнес-центров и детских развлека­тельных и образовательных центров на помещения в рамках торговых центров. Увеличивается популяр­ность фуд-холлов, которые уже работают в ТЦ «Галерея», Leo Mall, «Сити Молл», «Меркурий», анон­сировано открытие в ТЦ «Невский центр», «Пик», «Варшавский экспресс» и др.

Тем не менее на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга ожидается затяжной период восста­новления. По мере смещения баланса спроса и предложения в сторону увеличения вакантности арендные ставки в некоторых торговых центрах могут снизиться на 5-10%. При этом снижение не коснется наиболее лик­видных с точки зрения расположения и площади помещений. Более дра­матичного сценария развития рынка и существенного падения ставок до конца года не прогнозируется.