Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги I полугодия на рынке торговой недвижимости Москвы. Согласно результатам исследования, общий объем предложения составил 6,89 млн кв. м арендопригодной площади (GLA) за счет трех введенных ТЦ с суммарной GLA 41,5 тыс. кв. м. Уровень вакансии в торговых центрах столицы достиг 12,5% (+2,5% относительно аналогичного показателя 2020 года). Ожидается, что всего в 2021 году в Москве будет 541 тыс. кв. м торговых площадей, при этом сохраняется вероятность корректировки даты ввода 30-40% новых торговых центров, анонсированных к открытию в 2021 году.
Предложение
По предварительным итогам I полугодия 2021 года общий объем предложения рынка торговой недвижимости Москвы составил 6,89 млн кв. м арендопригодной площади. Прирост обеспечен открытием ТРЦ «Гравитация» (GLA: 18,5 тыс. кв. м), ТРЦ Prime Plaza (GLA: 20 тыс. кв. м), а также проекта редевелопмента компании ADG Group – ТЦ «Саяны» (GLA: 3 тыс. кв. м). Всего за этот период было введено 41,5 тыс. кв. м, что на 73% меньше показателя I полугодия 2020 года, когда объем ввода составил 152,5 тыс. кв. м.
Уровень вакансии в торговых центрах Москвы увеличился на 2,5% относительно I полугодия 2020 года и составил 12,5%. Рост доли свободных площадей обусловлен оптимизацией торговых точек у ретейлеров, столкнувшихся с сильным негативным влиянием пандемии в 2020 году. В большинстве объектов, открытых в прошлом году, до 40% площадей остаются свободными, что соответствует тренду последних лет – вводу торговых центров с большой долей свободных площадей и активному заполнению в первые годы работы.
Анализ рынка торговой недвижимости Москвы, I полугодие 2021 г.
|
Основные показатели* (оценка) |
Значение |
|
Общее предложение действующих объектов (площадь общая/арендопригодная), млн кв. м |
13,77/6,89 |
|
Введено в эксплуатацию в 2021 г. (площадь общая/арендопригодная), тыс. кв. м |
75,7/41,5 |
|
Планируется к вводу в эксплуатацию до конца 2021 г. (площадь общая/арендопригодная), тыс. кв. м |
?908/?500 |
|
Доля вакантных площадей, % |
12,5% |
|
Условия аренды в торговых центрах Москвы: |
(+2,5п. п.)** |
|
торговая галерея, руб./кв. м/год |
0–100 000 |
|
якорные арендаторы, руб./кв. м/год |
3 000–15 000 |
|
Операционные расходы: |
|
|
торговая галерея, руб./кв. м/год |
6 000–15 000 |
|
якорные арендаторы, руб./кв. м/год |
1 500–3 000 |
|
|
|
Источник: Knight Frank Research, 2021
*В таблице приведены показатели только качественных профессиональных торговых объектов. Профессиональный торговый центр – одно или группа архитектурно согласованных зданий общей площадью более 5 000 кв. м, объединенных общей концепцией и единым управлением
** Изменение по сравнению с показателем за I полугодие 2020 г.
Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей
Источник: Knight Frank Research, 2021
Спрос
В структуре спроса сохраняется слабая активность со стороны международных операторов. Причиной замедления экспансии на российский рынок иностранных брендов является текущая конъюнктура российского рынка, а также сложная ситуация на международных рынках, связанная с пандемией Covid-19.
В I полугодии 2021 года на российский рынок вышло два международных розничных оператора, что в три раза меньше показателя аналогичного периода прошлого года. При снижении активности выхода международных брендов в РФ уже присутствующие ретейлеры реорганизуют торговые пространства с учетом новых запросов потребителей.
Динамика выхода международных операторов на российский рынок за последние 10 лет, шт.
Источник: Knight Frank Research, 2021
Коммерческие условия
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года ставки аренды снизились под влиянием мер по предотвращению пандемии и экономического кризиса. Во II квартале 2020 года они сократились на 25% относительно верхних границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений. Максимальная базовая ставка аренды приходится на помещения в зоне фуд-корта в действующих проектах с высокой проходимостью и может достигать 120 тыс. руб./кв. м /год.
Условия аренды в торговых центрах Москвы
|
Профиль арендатора |
Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год* |
% от товарооборота |
|
|
Гипермаркет (>7 000 м²) |
0–8 000 |
1,5–4 |
|
|
DIY (>5 000 м²) |
0–6 000 |
4–6 |
|
|
Супермаркет (1 000–2 000 м²) |
8 000–18 000 |
4–7 |
|
|
Супермаркет (450–900 м²) |
18 000–35 000 |
5–7 |
|
|
Товары для дома (<1 500 м²) |
0–10 000 |
6–8 |
|
|
Бытовая техника и электроника (1 200–1 800 м²) |
6 000‒15 000 |
2,5–5 |
|
|
Спортивные товары (1 200–1 800 м²) |
6 000‒12 000 |
5–8 |
|
|
Детские товары (1 200–2 000 м²) |
6 000‒12 000 |
7–9 |
|
|
Операторы торговой галереи: |
|||
|
Якоря более 1 000 м² |
0–12 000 |
4–10 |
|
|
Мини-якоря 700–1 000 м² |
0–14 000 |
6–10 |
|
|
|
Мини-якоря 500–700 м² |
0–16 000 |
6–10 |
|
|
300–500 м² |
0–25 000 |
5–12 |
|
|
150–300 м² |
8 000–18 000 |
6–14 |
|
|
100–150 м² |
16 000–36 000 |
10–14 |
|
|
50–100 м² |
25 000–80 000 |
12–14 |
|
|
0–50 м² |
45 000–100 000 |
10–14 |
|
Досуговые концепции: |
|||
|
Развлекательные центры (2 000–4 000 м²) |
4 000–8 000 |
10–14 |
|
|
|
Кинотеатр (2 500–5 000 м²) |
0–6 000 |
8–10 |
|
Общественное питание: |
|||
|
|
Food-court |
45 000–120 000 |
10–15 |
|
|
Кафе |
15 000–90 000 |
12–14 |
|
|
Рестораны |
0–25 000 |
10–12 |
*Коммерческие условия, обсуждаемые в процессе переговоров
Ставки аренды указаны без учета НДС и операционных расходов
Источник: Knight Frank Research, 2021
Тенденции
Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank, отмечает, что с I квартала 2021 года наблюдалось улучшение показателей работы ретейлеров и девелоперов, в том числе рост коэффициента конверсии и товарооборота на 10-20%, что обусловлено как поведением покупателей, так и работой брендов по обновлению своих торговых точек и активным внедрением цифровых технологий. До середины июня мы видели позитивный тренд по восстановление трафика, который практически приблизился к показателям 2019 года, но введенные ограничения и кампания по вакцинации граждан привели к небольшому снижению посещаемости. Учитывая низкую долю вакцинированных и неоднозначное отношение граждан к принятым мерам, все это может привести к отскоку рынка торговой недвижимости.
Прогноз
Согласно заявленным планам девелоперов, суммарный объем нового ввода в Москве до конца 2021 года составит 541 тыс. кв. м торговых площадей. Таким образом, прогноз нового предложения торговых центров в два раза больше прошлогоднего показателя.
В 2021 году к открытию заявлены такие крупные и знаковые торговые объекты, как ТРЦ «Город Косино» (GLA: 72 тыс. кв. м), ТЦ на месте рынка «Садовод» (GLA: 50 тыс. кв. м), ТРЦ «Павелецкая Плаза» (GLA: 35 тыс. кв. м), ТРЦ «Небо» (GLA: 27 тыс. кв. м), ТРЦ «София» (GLA: 35 тыс. кв. м).
Существует вероятность корректировки даты ввода 30-40% новых торговых центров, анонсированных к открытию в 2021 году. Однако сокращение объемов ввода не будет существенным, так как часть объектов уже находится в высокой степени готовности, и девелоперам невыгодно переносить дату ввода на финальной стадии реализации проекта. По прогнозам Knight Frank, в ближайшие пять лет все заявленные торговые центры выйдут на рынок.
После годового роста показатель вакансии стабилизируется на уровне 12-14% к концу года, в крупных концептуальных торговых центрах столицы прогнозируется сокращение вакантных площадей до 8%.
Торговые центры, открывшиеся в I полугодии 2021 г. и планируемые к открытию до конца 2021 г.
Источник: Knight Frank Research, 2021
