Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2019 года на рынке торговой недвижимости Москвы и подготовили прогноз на 2020 год. К основным трендам относятся:
- Впервые с 2014 года объем нового предложения продемонстрировал положительную динамику (+213%);
- Продолжается кампания крупных девелоперов по реконцепции ТЦ;
- Отмечается существенный прирост торговых площадей формата аутлетов – на 58% по сравнению с прошлым годом;
- Продолжается снижение уровня вакансии в торговых центрах, который по оценкам 2019 года составит 6,1% (на 1 п. п. ниже 2018 года);
- Отмечается активное развитие торговых точек российских дизайнеров – 40 магазинов в ключевых ТЦ столицы против 20 годом ранее.
По предварительным итогам 2019 года общий объем предложения рынка торговой недвижимости Москвы составил 6,56 млн кв. м GLA, а за 11 месяцев этого года было введено в эксплуатацию 214 тыс. кв. м. GLA. Стоит отметить, что 37% нового предложения обеспечило открытие одного торгового центра суперрегионального формата – ТРЦ «Саларис» (GLA 105 тыс. кв. м).
Основные показатели по итогам 2019 года (оценка)
|
Основные показатели* |
Значение |
|
Общее предложение действующих объектов (площадь общая/арендопригодная), млн кв. м |
12,8/6,56 |
|
Планируется к вводу в эксплуатацию в 2019 г. (площадь общая/арендопригодная), тыс. кв. м |
?646,4/?287,9 |
|
Доля вакантных площадей, % |
6,1 (уменьшение на 1 п.п.)** |
|
Условия аренды в торговых центрах Москвы: |
|
|
торговая галерея, руб./кв. м/год |
0-120 000 |
|
якорные арендаторы, руб./кв. м/год |
3 000-20 000 |
|
Операционные расходы: |
|
|
торговая галерея, руб./кв. м/год |
6 000-10 000 |
|
якорные арендаторы, руб./кв. м/год |
1 500-3 000 |
|
Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями, кв. м/1 000 жителей |
514 |
Источник: Knight Frank
*Приведены показатели только по качественным профессиональным торговым объектам. Профессиональный ТЦ – одно или группа архитектурно согласованных зданий общей площадью более 5 тыс. кв. м, объединенных общей концепцией и единым управлением.
** Изменение по сравнению с показателем IV квартала 2018 года.
Ключевые открытия торговых центров, 2019 год
|
Название |
Адрес |
GBA |
GLA |
|
ТПУ «Саларьево» – «Саларис» |
Киевское ш., дер. Саларьево |
300 000 |
105 000 |
|
«Галеон» |
Ленинский пр-т/Островитянова ул. |
28 800 |
14 000 |
|
«Орджоникидзе 11» (фаза II) |
ул. Орджоникидзе, 11с1А |
14 000 |
10 000 |
|
Novaya Riga Outlet Village |
Новая Рига, д. Покровское, ул. Центральная д. 68 |
38 000 |
25 280 |
|
The Outlet Moscow |
Новая Рига, 5 км от МКАД |
27 000 |
14 500 |
|
«Гравитация» |
ул. Чертановская |
30 000 |
18 500 |
|
«Ангара» |
Чонгарский бул., 7 |
12 479 |
6 785 |
Источник: Knight Frank
При этом часть открытий ТЦ, заявленных в 2019 году, с большой вероятностью будет перенесена на 2020 год. К ним относятся объекты ADG Group, ТРЦ «Остров Мечты» в связи с объемами и сложностью строительства комплекса, а также торговая составляющая проекта МФК «Квартал WEST». Таким образом, реальный объем нового предложения в IV квартале может составить 138,9 тыс. кв. м, что по итогам уходящего года даст суммарный объем 287,9 тыс. кв. м – в 2 раза больше показателя ввода за 2018 год.
Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей
Источник: Knight Frank
Впервые с 2014 года объем нового предложения продемонстрировал положительную динамику (+213%). Для сравнения в 2014 году показатель в годовой динамике упал на 20%, в 2015 году – на 2%, в 2016 году – на 63%, в 2017 году – на 20%, а в 2018 году – на 32%. В основном данная ситуация обуславливается последствиями кризиса 2014 года, когда значительная часть проектов была заморожена или подлежала пересмотру объемов строительства.
С начала 2018 года отмечается активность девелопмента торговых центров малых форматов: ежеквартально в Москве открываются по 2-4 новых ТЦ площадью 3-20 тыс. кв. м (GLA).
Торговые центры GLA 3 000-20 000 тыс. кв. м, открытые за 2018-2019 гг.
|
Год |
Название |
GBA |
GLA |
|
2018 |
«Дизайн Молл» |
20 000 |
11 000 |
|
2018 |
Metromall |
14 795 |
10 586 |
|
2018 |
«Краснопрудный» |
20 000 |
9 899 |
|
2018 |
«Петровский» |
20 982 |
8 500 |
|
2018 |
«Кожуховский» |
10 000 |
7 000 |
|
2018 |
«Клевер» |
8 635 |
6 045 |
|
2018 |
ТЦ на Новокосинской |
5 000 |
3 500 |
|
2018 |
ТЦ на Борисовских прудах |
4 800 |
3 360 |
|
2018 |
«Март» |
4 000 |
2 800 |
|
2018 |
«Николин Парк» |
4 300 |
2 600 |
|
2019 |
«Гавань» |
26 000 |
18 200 |
|
2019 |
«Галеон» |
28 800 |
14 000 |
|
2019 |
«Багратионовский» |
10 700 |
4 700 |
|
2019 |
«Моя Ветка» |
4 808 |
3 875 |
|
2019 |
«Ангара» |
12 479 |
6 785 |
Источник: Knight Frank
В 2019 году прирост торговых площадей формата аутлетов ожидается на уровне 58%, увеличившись за год с 86 тыс. кв. м до 136,5 тыс. кв. м. Рост обеспечен двумя объектами на Новорижском шоссе: Novaya Riga Outlet Village и The Outlet. В начале 2020 года ожидается открытие аутлета на Киевском шоссе Vnukovo Premium Outlet.
Функционирующие и строящиеся аутлеты Москвы
|
Город |
Название |
Адрес месторасположения |
Статус |
GLA |
Год |
|
Москва |
Outlet Village Белая Дача |
Новорязанское ш., д. 8 |
функционирующий |
36 663 |
2012 |
|
Москва |
Fashion House Outlet |
пос. Черная грязь, Торгово-промышленная ул., стр. 6 |
функционирующий |
20 224 |
2013 |
|
Москва |
Vnukovo Outlet Village |
дер. Лапшинка, вл. 8 |
функционирующий |
29 290 |
2013 |
|
Москва |
Novaya Riga Outlet Village |
Новая Рига, д. Покровское, ул. Центральная д. 68 |
функционирующий |
25 280 |
2019 |
|
Москва |
The Outlet |
Новая Рига, 5 км от МКАД |
строящийся |
25 000 |
2019 |
|
Москва |
Vnukovo Premium Outlet |
Киевское шоссе |
строящийся |
12 000 |
2020 |
Источник: Knight Frank
Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями достиг 514 кв. м/1 000 жителей, относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 2,2%. По данному показателю Москва находится на пятом месте среди российских городов-миллионников после Екатеринбурга, Самары, Нижнего Новгорода и Санкт-Петербурга.
По предварительным итогам 2019 года не отмечено значительных колебаний ставки аренды на помещения в торговых центрах Москвы – фиксируются небольшие колебания (в пределах 3-7%) по уровню верхней ставки процента с товарооборота по некоторым операторам, связанные в большей степени с индексацией в результате переподписания договоров.
Для операторов торговой галереи ставка операционных расходов составляет 6 000-10 000 руб./кв. м/год, для якорных арендаторов – 1 500-3 000 руб./кв. м/год. Стоимость операционных расходов в сравнении с годом ранее не изменилась.
Условия аренды в концептуальных торговых центрах Москвы в 2019 году
|
Профиль арендатора |
Диапазон базовых арендных ставок, руб./кв. м/год* |
% от ТО |
|
|
Гипермаркет (>7 000 кв. м) |
4 500-10 000 |
1,5-4 |
|
|
DIY (>5 000 кв. м) |
3 000-9 000 |
4-6 |
|
|
Супермаркет (1 000-2 000 кв. м) |
12 000-23 000 |
4-6 |
|
|
Супермаркет (450-900 кв. м) |
18 000-35 000 |
6-8 |
|
|
Товары для дома (<1 500 кв. м) |
6 000-10 000 |
10-12 |
|
|
Бытовая техника и электроника (1 200-1 800 кв. м) |
8 000-20 000 |
2,5-5 |
|
|
Спортивные товары (1 200-1 800 кв. м) |
6 000-12 000 |
6-8 |
|
|
Детские товары (1 200-2 000 кв. м) |
6 000-16 000 |
7-9 |
|
|
Операторы торговой галереи: |
|||
|
Якоря более 1 000 кв. м |
0-12 000 |
4-12 |
|
|
Мини-якоря 700-1 000 кв. м |
0-14 000 |
6-12 |
|
|
Мини-якоря 500-700 кв. м |
0-16 000 |
6-12 |
|
|
300-500 кв. м |
0-25 000 |
5-12 |
|
|
150-300 кв. м |
8 000-18 000 |
6-14 |
|
|
100-150 кв. м |
16 000-36 000 |
10-14 |
|
|
50-100 кв. м |
25 000-80 000 |
12-14 |
|
|
0-50 кв. м |
45 000-120 000 |
12-14 |
|
|
Досуговые концепции: |
|||
|
Развлекательные центры (2 000-4 000 кв. м) |
4 000-8 000 |
10-14 |
|
|
Кинотеатр (2 500-5 000 кв. м) |
0-6 000 |
8-12 |
|
|
Общественное питание: |
|||
|
Food-court |
45 000-150 000 |
12-15 |
|
|
Кафе |
15 000-90 000 |
12-115 |
|
|
Рестораны |
0-25 000 |
10-15 |
|
Источник: Knight Frank
*Коммерческие условия, обсуждаемые в процессе переговоров. Ставки аренды указаны без учета НДС и операционных расходов.
По предварительным итогам 2019 года сохраняется стабильная динамика сокращения доли вакантных площадей, в Москве уровень вакансии ТЦ составляет 6,1%, что на 1 п. п. меньше показателей 2018 года.
За рассматриваемый период значительно снизился уровень вакансии в ТРЦ «Мозаика», который находится в стадии обновления, в ТЦ «Бутово-Молл», проводящем активную арендную кампанию, а также в ТРЦ «Саларис» – несмотря на недавнее открытие в нем осталось менее 5% вакантных площадей. Наибольший объем вакансии продолжает оставаться в ТРЦ «Европолис» (бывший ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино») – почти 10%, а также в ТРЦ «Zеленопарк», ТРК MARi и пр. Стоит отметить, что ТРЦ «Европолис», как и другие московские объекты FORTGROUP, сейчас проходит масштабную реновацию, закрывая на ремонтные работы целые зоны торгового центра (на текущий момент почти 20%), что является дополнительным негативным фактором для ритейлеров, но внушает надежду на скорое изменение ситуации.
Девелопер Crocus Group приступил к реновации в ТРЦ «Vegas Каширское», ФПК «Гарант-Инвест» проводит реконцепцию приобретенного в декабре прошлого года ТРЦ «Перово Молл», ГК «Ташир» до конца года планирует закончить работы по ротации арендаторов в ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе и заканчивается первый этап реновации московских торговых центров «МЕГА». Кроме того, анонсирована реконструкция СК «Олимпийский» компанией «Киевская площадь», в составе обновленного объекта планируется торговая составляющая.
В свою очередь, на рынок сетевой торговли огромное влияние оказывают глобальные процессы: покупательское поведение и предпочтения меняются почти молниеносно в сравнении с предыдущими десятилетиями. Список основных требований со стороны современного покупателя разнообразен и обусловлен цифровизацией, демографическими изменениями и ответственным отношением к окружающей среде. Технологическое развитие также влияет на потребительское поведение и заставляет ритейлеров искать более гибкие пути взаимодействия с покупателем – от выбора новых точек коммуникации (уход в соцсети) до развития омниканальности. Такая трансформация безусловно влияет и на «поведение» самих брендов, большинство из которых переориентируются на работу по правилу 3R (reduce, reuse, recycle). Идет отказ от использования животных материалов, активная работа по внедрению переработанных материалов и сокращению использования природных ресурсов при производстве новых. На передний план выходят и вопросы этики: отношение к другим культурам и нациям, условия рабочих и чистота сделок по закупке материалов.
В свою очередь ритейлеры открываются в новом концептуальном дизайне и расширяют ассортимент. Так, Leroy Merlin открыто два новых формата магазина – «Фабрика идей» с творческой мастерской на территории «ЗИЛ» площадью 1 400 кв. м и с фокусом на инновации (используются технологии виртуальной реальности, эксперименты). Второй формат – «городской супермаркет» в ТРЦ Columbus площадью 1 200 кв. м. Компания IKEA открыла первый магазин в черте города – Probnik площадью 7,7 тыс. кв. м, который разместился в ТРЦ «Авиапарк».
Всего по предварительным итогам 2019 года на российский рынок вышло 22 новых бренда – рекордно низкий показатель последних двух лет. Снижение интереса к российскому рынку со стороны международных ритейлеров связано в первую очередь с нестабильной экономической и политической ситуацией во многих странах (Brexit, ограничения на торговлю), а также с недостаточным предложением качественных торговых площадей. В свою очередь, о закрытии заявлено 5 ритейлерами (Next, Superdry, Under Armour, Thomas Sabo). Для сравнения в 2018 году российский рынок покинули 12 брендов.
Международные бренды, вышедшие на российский рынок в 2019 году
|
№ |
Бренд / торговый оператор |
Страна происхождения бренда |
Профиль |
Ценовой сегмент |
|
1 |
DKNY Sport |
США |
Одежда / Обувь / Белье |
Выше среднего |
|
2 |
A Bathing Ape (Bape) |
Япония |
Одежда / Обувь / Белье |
Выше среднего |
|
3 |
Rains |
Дания |
Одежда / Обувь / Белье |
Выше среднего |
|
4 |
Giorgio Magnani |
Италия |
Одежда / Обувь / Белье |
Премиальный |
|
5 |
Cult Gaia |
США |
Одежда / Обувь / Белье |
Премиальный |
|
6 |
Hackett |
Англия |
Одежда / Обувь / Белье |
Премиальный |
|
7 |
EA7 |
Италия |
Одежда / Обувь / Белье |
Премиальный |
|
8 |
Sandro Homme |
Франция |
Одежда / Обувь / Белье |
Премиум и люкс |
|
9 |
Sanders Grill by KFC |
США |
Общественное питание |
Ниже среднего |
|
10 |
Richard Mille |
Швейцария |
Часы |
Премиальный |
|
11 |
Giovanni Raspini |
Италия |
Ювелирные украшения |
Премиальный |
|
12 |
VFiles Yellow Label |
США |
Одежда / Обувь / Белье |
Выше среднего |
|
13 |
Off-White |
Италия |
Одежда / Обувь / Белье |
Премиальный |
|
14 |
Birkenstock |
Германия |
Одежда / Обувь / Белье |
Выше среднего |
|
15 |
Jonak |
Франция |
Одежда / Обувь / Белье |
Выше среднего |
|
16 |
GaGa Milano |
Италия |
Часы |
Премиальный |
|
17 |
Carter’s |
США |
Товары для детей |
Ниже среднего |
|
18 |
Loewe |
Испания |
Одежда / Обувь / Белье |
Премиум и люкс |
|
19 |
Matsuya |
Япония |
Общественное питание |
Средний |
|
20 |
Sothys |
Франция |
Парфюмерия и косметика |
Премиум и люкс |
|
21 |
CJ CGV |
Корея |
Развлечения |
Средний |
|
22О |
DreamPlay |
США |
Развлечения |
Средний |
Источник: Knight Frank
Динамика количества брендов, вышедших на российский рынок за последние 10 лет, шт.
Источник: Knight Frank
80% брендов выбрали площадкой для выхода торговые центры, из них в формате полноценного магазина представлено 92%, корнера – 6%, а 2% предпочли временный формат торговли pop-up. Тренд на открытие первых торговых точек в формате корнеров и pop-up stores достаточно активен в последние 3 года: форматы позволяют международному ритейлеру минимизировать риски при выходе на российский рынок, выбрав более успешную локацию с наработанной целевой для бренда аудиторией.
По итогам 2019 году структура распределения новых брендов по профилю изменилась по сравнению с тенденциями предыдущих лет: 59% (13 из 22) новых операторов относится к сегменту «одежда/обувь/белье» (в 2018 году и ранее 41% (9 из 22)).
Структура брендов, вышедших на российский рынок за последние 10 лет, по ценовому сегменту, %
Источник: Knight Frank
В отношении ценового позиционирования отмечено, что по итогам 2019 года преобладающая доля брендов (77%) относится к сегменту «выше среднего/премиальный». За последние 10 лет показатель превысил 50% лишь в 2017 году (59%), в остальные годы превалировали ритейлеры средней ценовой категории. Данная динамика на фоне сокращения общего числа брендов (с 28 до 15 за два года), свидетельствует о том, что российский рынок в экспансионной политике не рассматривают бренды среднего сегмента. Стоит отметить, что сегмент «премиум» является в России более устойчивым к кризисным явлениям и изменчивости покупательских возможностей.
Ожидается выход брендов &OtherStories (одежда), Weekday (одежда), Urban Revivo (одежда), MiNiMi (детская одежда), Skin&Co Roma (косметика), тематического парка DreamPlay в ТРЦ «Авиапарк», а также F&B-сетей Hana Group, Holland&Barrett, «Мацуя», недавно объявил о желании выйти в Россию малазийский бренд детской одежды Poney Group. В ближайшей перспективе выход новых марок будет сдерживать тенденция на сокращение вакансии, связанная с минимальным вводом качественных торговых площадей при сохранении неблагоприятного экономического влияния.
Отмечается активное развитие торговых точек российских дизайнеров – 40 магазинов в ключевых ТЦ столицы против 20 годом ранее. Основной прирост обеспечен развитием брендов BRUSNIKA, 12Storeez, Ame-store.
На 2020 год помимо торговых центров ADG Group анонсировано открытие двух объектов: ТЦ «Столица» (GLA – 11,9 тыс. кв. м) в городе Московский, и одного аутлета Vnukovo Premium Outlet (GLA – 11,9 тыс. кв. м), примыкающего к существующему аутлету Vnukovo Outlet Village.
Объекты ADG Group, запланированные к вводу в 2020 году
|
Название |
GBA |
GLA |
|
«Будапешт» |
19 103 |
9 736 |
|
«Рассвет» |
9 365 |
6 460 |
|
«Марс» |
8 070 |
6 184 |
|
«Высота» |
8 944 |
6 139 |
|
«Орбита» |
9 066 |
5 958 |
|
«Нева» |
8 664 |
5 890 |
|
«Эльбрус» |
6 919 |
4 701 |
Источник: Knight Frank
Помимо community-центров, новое предложение столицы в ближайшие годы будет сформировано в том числе за счет торговых площадей, реализуемых на базе ТПУ общим объемом около 500 тыс. кв. м. Анонсировано строительство торговых центров в составе проектов ТПУ «Выхино» (GLA – 70 тыс. кв. м), «Селигерская» (GBA – 145 тыс. кв. м) и «Парк Победы» (GBA – 237 тыс. кв. м) девелопером «Ташир», ТПУ «Щелковская» девелопером «Киевская площадь», ТПУ «Ботанический сад» (GLA – 27 тыс. кв. м), ТПУ «Ховрино» (GBA 25 тыс. кв. м). Также аффилированной структурой компании «Киевская площадь» подана заявка на инвестиционный пакет по ТПУ «Нагатинская». Сроки реализации заявленных проектов намечены на 2019-2022 гг.
Анонсированы следующие проекты торговых центров ТЦ «Павелецкая Плаза» (GLA/GBA – 35 тыс. кв. м/73 тыс. кв. м), сроки реализации – конец 2020 года, выдано разрешение на строительство ТРЦ «ГОРОД Косино» (GLA/GBA – 72 тыс. кв. м/127 тыс. кв. м), анонсировано начало строительства в 2020 году МФК «Прокшино» группы «Сафмар» (GBA – 332 тыс. кв. м).
На фоне ввода новых торговых площадей в 2020 году ожидается небольшое увеличения доли вакантных площадей в торговых центрах – до 8,1%, однако вакансия в стабилизированных ТЦ, работающих больше двух лет, будет снижаться.
Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank: «Последние несколько лет эксперты в сфере ритейла много говорят про закат рынка торговых центров, про уход в онлайн, гибель форматов универмагов и новое поколение потребителей, экономно относящихся к своим финансовым и временным ресурсам. Однако после детального изучения вопроса, глубокой аналитики поведения потребителей в онлайн и офлайн, а также изучения работ по мерчандайзингу магазинов и развитию различных каналов коммуникации B2C, становится ясно, что тренд сменился. Речь идет скорее не о закате торговых центров, а об их трансформации. Мы можем наблюдать новый виток развития рынка – изменения в сфере ТЦ и традиционной торговле, а также новую модель потребительского поведения. Работая как с ключевыми и популярными ТЦ, так и с проблемными активами, мы четко видим данную тенденцию и уверены, что в ближайшие годы она будет только усиливаться».
