Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2021 года на рынке торговой недвижимости Москвы. Согласно исследованию, объем предложения пополнился пятью новыми ТЦ с совокупной арендопригодной площадью 84,2 тыс. кв. м. Уровень вакансии в торговых центрах столицы может достигнуть 15% (+3,2 п. п. относительно аналогичного показателя 2020 года). Ожидается, что по итогам года на российский рынок выйдет 14 новых брендов, что на 7,7% выше показателя 2020 года (13 брендов).
Предложение
На данный момент в Москве введено в эксплуатацию пять торговых центров с суммарной арендопригодной площадью 84,2 тыс. кв. м: ТРЦ «Саяны» (GLA: 3 тыс. кв. м), ТРЦ «Гравитация» (GLA: 18,5 тыс. кв. м), ТРЦ «Смоленский пассаж», фаза II (GLA: 19,7 тыс. кв. м), ТРЦ Prime Plaza (GLA: 20 тыс. кв. м) и ТЦ «Флотилия» (GLA: 23 тыс. кв. м).
По оценке, общий объем предложения в Москве по итогам года может достигнуть 7,2 млн кв. м арендопригодной площади при реализации всех заявленных проектов 2021 года к вводу – 353,2 тыс. кв. м GLA (+35% по сравнению с аналогичным показателем 2020 года).
Анализ рынка торговой недвижимости Москвы
|
Показатель, ед. измерения |
|
2021 г. (оценка) |
2020 г. |
Изменение* |
|
Общий объем предложения, млн кв. м |
арендопригодная площадь (GLA) |
7,20 |
6,85 |
(+5,1%) |
|
Ввод в эксплуатацию, тыс. кв. м |
арендопригодная площадь (GLA) |
353,2 |
261,6 |
(+35,0%) |
|
Доля вакантных площадей на конец года, % |
15,0% |
11,8% |
(+3,2 п. п.) |
|
|
Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями, кв. м/1 000 жителей |
569** |
532 |
(+7,0%) |
|
|
Новые иностранные бренды |
|
14 |
13 |
(+7,7%) |
Источник: Knight Frank Research, 2021
* Изменение по сравнению с показателем IV квартала 2020 года.
** С учетом пересмотра оценки численности постоянного населения г. Москвы на 1 января 2021 года.
Введенные торговые центры в Москве в 2021 году
|
Название |
Адрес |
GBA |
GLA |
|
Город Косино* |
Новоухтомское шоссе, д. 2А |
127 000 |
72 000 |
|
София* |
Сиреневый бульвар, 31 |
62 100 |
35 500 |
|
Prime Plaza (бывш. Принц) |
Каховка улица, вл. 29А |
40 500 |
25 000 |
|
Флотилия |
Флотская улица, д. 7, стр. 1 |
28 000 |
23 000 |
|
Смоленский пассаж (фаза II) |
Смоленская площадь, вл. 7-9 |
58 400 |
19 700 |
|
Гравитация |
Чертановская улица, 20, сооружение 3 |
30 000 |
18 500 |
|
Янтарь* |
Открытое шоссе, д. 4, стр. 1 |
12 613 |
8 536 |
|
Саяны |
Саянская улица, д. 9 |
5 300 |
3 000 |
Источник: Knight Frank Research, 2021
* Объект получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Открытие планируется в IV квартале 2021 года.
Вакансия
По итогам 2021 года уровень вакансии в торговых центрах столицы может достигнуть 15% (+3,2 п. п. относительно аналогичного показателя 2020 года).
Рост доли свободных площадей обусловлен оптимизацией торговых точек у ретейлеров, столкнувшихся с сильным негативным влиянием пандемии.
Уровень вакансии в большинстве объектов, открытых в 2021 году, достигает 40%, что соответствует тренду последних лет – вводу торговых центров с большой долей свободных площадей и активному заполнению в течение первых лет работы.
Спрос
По итогам 2021 года зафиксировано незначительное увеличение активности со стороны новых международных торговых операторов: на российский рынок выйдет 14 новых брендов, что на 7,7% выше показателя 2020 года (13 брендов).
Однако в целом в структуре спроса сохраняется слабая активность со стороны международных операторов. Причиной замедления экспансии на российский рынок иностранных брендов является текущая конъюнктура российского рынка, а также сложная ситуация на международных рынках, связанная с пандемией Covid-19.
Динамика выхода международных операторов на российский рынок, 2010-2021 гг., шт.
Источник: Knight Frank Research, 2021
Тенденции и прогнозы
Стратегия девелоперов на удержание арендаторов. Краткосрочные горизонты планирования арендного потока с учетом динамики товарооборота и действия скидок для арендаторов.
Усиление тренда на ТЦ малого формата в Москве. Большинство новых реализуемых и анонсированных торговых проектов представлены в формате городских комьюнити-центров, средняя площадь которых находится в диапазоне 10-30 тыс. кв. м GLA.
ТЦ как место проведения досуга, встреч и получения эмоций. Рост доли социальных, культурно-образовательных, спортивных и оздоровительных функций в составе ТЦ.
Сохраняется тренд на открытие ТЦ в рамках ТПУ, куда администрация города Москвы привлекает инвесторов через торги или же берет часть проектов в самостоятельную работу.
Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia: «В 2021 году в Москве будет введен исторический минимум новых торговых центров, что не может не сказываться на общем уровне развития торговли в столице. Мы понимаем, что такие низкие показатели ввода связаны с целым рядом как объективных причин (пандемия, снижение спроса со стороны арендаторов, отсутствие предпосылок для роста ставок аренды в новых ТЦ, удорожание строительства и проч.), так и с субъективными причинами, ключевая из которых, – неготовность девелоперов заходить в проекты с длинными сроками окупаемости. Поэтому мы ожидаем, что по мере восстановления рынка и выхода из затянувшегося кризиса 2020-2021 гг., будет увеличиваться интерес девелоперов к торговым центрам, и возрастет активность в строительстве качественных торговых объектов разных форматов – ТПУ, комьюнити-центров, региональных моллов».
