Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подсчитали, что по итогам I квартала 2019 года на рынок торговых центров столицы вышло всего 5 новых брендов против 7 за аналогичный период 2018 года – это самый низкий квартальный показатель за 5 лет. По итогам I квартала вакантность в московских ТЦ составляет 7%, что на 1 п. п. ниже аналогичного квартала прошлого года. Ставки аренды на торговые помещения остались на прежнем уровне. Новых проектов в I квартале не вышло, до конца года анонсирован выход 356 тыс. кв. м в 7 торговых центрах.
Основные показатели за I квартал 2019 г.
|
Основные показатели* |
Значение |
|
Общее предложение действующих объектов (площадь общая/арендопригодная), млн кв. м. |
12, 4/6,37 |
|
Планируется к вводу в эксплуатацию в 2019 г. (площадь общая/арендопригодная), тыс. кв. м. |
≈877,6/≈356,0 |
|
Доля вакантных площадей, % |
7,0 (без изм.) ** |
|
Условия аренды в торговых центрах Москвы: |
|
|
торговая галерея, руб./кв. м./год |
0–120 000 |
|
якорные арендаторы, руб./кв. м./год |
3 000–20 000 |
|
Операционные расходы: |
|
|
торговая галерея, руб./кв. м./год |
6 000–10 000 |
|
якорные арендаторы, руб./кв. м./год |
1 500–3 000 |
|
Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями, кв. м./1 000 жителей |
509,5 |
*В таблице приведены показатели только по качественным профессиональным торговым объектам. Профессиональный торговый центр – одно или группа архитектурно согласованных зданий общей площадью более 5 000 м², объединенных общей концепцией и единым управлением.
** Изменение по сравнению с показателем на конец 2018 г.
Источник: Knight Frank Research, 2019
Предложение
По итогам I квартала 2019 года общий объем предложения на рынке торговой недвижимости Москвы составил 12,4 млн кв. м (GLA – 6,37 млн кв. м). Анонсированное ранее открытие ТРЦ «Саларис» (GLA – 70,2 тыс. кв. м) в марте 2019 года перенесено на апрель.
Всего до конца года заявлено к вводу в эксплуатацию 7 торговых центров, 3 из которых в составе ТПУ – «Саларьево» (GLA – 70 тыс. кв. м.), «Рязанская» (GLA – 10,9 тыс. кв. м.) и «Рассказовка» (GLA – 18,6 тыс. кв. м).
Предварительный прогноз по объему нового предложения по итогам 2019 года может составить около 356 тыс. кв. м. Среди заявленных к открытию крупнейшими проектами являются торговая зона развлекательного парка «Остров Мечты» (GLA – 70 тыс. кв. м) и МФК «Саларис» (GLA – 70,2 тыс. кв. м).
Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей
Источник: Knight Frank Research, 2019
Торговые центры, открывшиеся в 2018 году, и крупнейшие объекты, планируемые к открытию в 2019 году
Источник: Knight Frank Research, 2019
Спрос
По словам Евгении Хакбердиевой, директора департамента торговой недвижимости Knight Frank, сохраняющийся низкий темп ввода нового предложения и волатильность индекса потребительской уверенности способствуют стабилизации среднерыночного показателя вакантности площадей в торговых центрах столицы. Так, уровень вакансии в торговых центрах Москвы за I квартал 2019 года не изменился относительно IV квартала 2018 года и составил 7%. За год показатель снизился на 1 п. п.
В крупнейших концептуальных торговых центрах (площадью более 120 тыс. кв. м) доля свободных площадей составляет около 3% от общей арендопригодной площади объекта. При этом показатель вакансии в крупных торговых центрах, введенных в эксплуатацию более 2-х лет назад, составляет 5,7%.
В I квартале 2019 года на российский рынок вышло 5 международных розничных операторов, что на 2 меньше, чем за аналогичный период 2018 года и почти в три раза меньше показателя I квартала 2017 года. Все дебютанты – бренды, соответствующие ценовым сегментам «выше среднего» и «премиум», относятся к профилю «одежда, обувь, белье».
Структура брендов, вышедших на российский рынок за последние 10 лет, по ценовому сегменту
Источник: KnightFrankResearch, 2019
Динамика выхода международных операторов на российский рынок за последние 10 лет, шт.
Источник: KnightFrankResearch, 2019
Международные операторы, вышедшие на российский рынок в I квартале 2019 года
|
№ |
Бренд / торговый оператор |
Страна происхождения бренда |
Профиль |
Ценовой сегмент |
|
1 |
DKNY Sport |
США |
Одежда / Обувь / Белье |
Выше среднего |
|
2 |
A Bathing Ape (Bape) |
Япония |
Одежда / Обувь / Белье |
Выше среднего |
|
3 |
Rains |
Дания |
Одежда / Обувь / Белье |
Выше среднего |
|
4 |
Giorgio Magnani |
Италия |
Одежда / Обувь / Белье |
Премиальный |
|
5 |
Cult Gaia |
США |
Одежда / Обувь / Белье |
Премиальный |
Источник: Knight Frank Research, 2019
Как отмечает Евгения Хакбердиева, усиливаются технологические процессы у ритейлеров, особенно связанные со сближением онлайн и оффлайн сфер, автоматизацией процессов, защитой персональных данных. В марте открылся первый оффлайн магазин крупного онлайн ритейлера Lamoda в ТРЦ «Атриум». Компания Adidas открыла обновленный флагман на Красной Пресне, оснащенный не только технологическими новинками, но и возможностью для e-commerce: торговая точка должна аккумулировать заказы 50 московских магазинов с целью перемещения товара между этими магазинами в течение 90 минут.
Коммерческие условия
В течение I квартала 2019 года уровень арендных ставок не претерпел значительных колебаний и в целом остался в прежнем ценовом диапазоне. Максимальные базовые ставки аренды приходятся на помещения в зоне фуд-кортов и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и может достигать 150 тыс. руб./кв. м/год. В то время, как минимальные ставки аренды устанавливаются для аренды площадей более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.
Условия аренды в торговых центрах Москвы
|
Профиль арендатора |
Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год* |
% от ТО |
|
Гипермаркет (>7 000 м²) |
4 500- 10 000 |
1,5-4 |
|
DIY (>5 000 м²) |
3 000 – 9 000 |
4-6 |
|
Супермаркет (1 000 - 2 000 м²) |
12 000 – 23 000 |
4-6 |
|
Супермаркет (450-900 м²) |
18 000 – 35 000 |
6-8 |
|
Товары для дома (<1 500 м²) |
6 000- 10 000 |
10-12 |
|
Бытовая техника и электроника (1 200–1 800 м²) |
8 000‒20 000 |
2,5-5 |
|
Спортивные товары (1 200– 1 800 м²) |
6 000‒12 000 |
6-8 |
|
Детские товары (1 200–2 000 м²) |
6 000‒16 000 |
7-9 |
|
Операторы торговой галереи: |
|
|
|
Якоря более 1 000 м² |
0 - 12 000 |
4-12 |
|
Мини-якоря 700-1 000 м² |
0 - 14 000 |
6-12 |
|
Мини-якоря 500-700 м² |
0 – 16 000 |
6-12 |
|
300 – 500 м² |
0 -25 000 |
5-12 |
|
150 - 300 м² |
8 000 – 18 000 |
6-14 |
|
100-150 м² |
16 000 – 36 000 |
10-14 |
|
50-100 м² |
25 000-80 000 |
12-14 |
|
0-50 м² |
45 000-120 000 |
12-14 |
|
Досуговые концепции: |
|
|
|
Развлекательные центры (2 000–4 000 м²) |
4 000 - 8 000 |
10-14 |
|
Кинотеатр (2 500–5 000 м²) |
0 – 6 000 |
8-12 |
|
Общественное питание: |
|
|
|
Food-court |
45 000–150 000 |
12-15 |
|
Кафе |
15 000- 90 000 |
12-15 |
|
Рестораны |
0-25 000 |
10-15 |
*Коммерческие условия, обсуждаемые в процессе переговоров.
Источник: Knight Frank Research, 2019
Прогноз
На фоне ввода новых торговых площадей в 2019 году аналитики Knight Frank ожидают небольшого увеличения доли вакантных площадей в торговых центрах – до 7,7%, однако вакансия в стабилизированных торговых центрах, работающих больше двух лет, будет снижаться.
Согласно планам, анонсированным девелоперами торговых объектов, в 2019 году на столичном рынке будет введено около 348,7 тыс. кв. м. торговых площадей. К вводу заявлены такие крупные торговые объекты, как торговая зона парка «Остров Мечты» (GLA – 70 тыс. кв. м), три торговых центра в составе ТПУ – ТРЦ «Сказка» (GLA – 18,6 тыс. кв. м), МФК «Саларис» (GLA – 70,2 тыс. кв. м), в составе ТПУ «Рязанская» (GLA – 14 тыс. кв. м) и проект торгового центра на Аминьевском шоссе ГК «Ташир» (GLA – 68 тыс. кв. м). Также будет открыто 2 профессиональных аутлет-центра Novaya Riga Outlet Village (GLA – 25,3 тыс. кв. м) и The Outlet Novaya Riga (GLA – 14,5 тыс. кв. м.).
Наиболее значимые торговые центры, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2019 г.
|
Адрес |
GBA |
GLA |
|
|
«Остров мечты» |
Нагатинская пойма |
280 000 |
70 000 |
|
«Смоленский пассаж» (фаза II) |
Смоленская пл., вл. 7-9 |
14 800 |
13 000 |
|
ТПУ «Рязанская» |
Нижегородская ул. |
20 000 |
14 000 |
|
ТПУ «Саларьево» - «Саларис» |
Киевское ш., дер. Саларьево |
300 000 |
70 200 |
|
ТПУ «Рассказовка» («Сказка») |
ш. Боровское/ул. Корнея Чуковского |
29 000 |
18 608 |
|
ТРЦ на Аминьевском шоссе «Ташир» |
Аминьевское ш., вл. 15 |
125 000 |
68 000 |
|
Novaya Riga Outlet Village |
Новая Рига, д. Покровское, ул. Центральная д. 68 |
38 000 |
25 280 |
|
The Outley Novaya Riga |
Новая Рига, 5 км от МКАД |
27 000 |
14 500 |
Источник: Knight Frank Research, 2019
Анонсирован ввод в эксплуатацию первых объектов сети районных торговых центров ADG Group (указаны в таблице ниже). До конца 2021 года компания планирует открыть 39 малых торговых центров арендопригодной площадью от 1 780 кв. м. до 35 тыс. кв. м.
Объекты сети ADG Group
|
Название |
Адрес |
GBA |
GLA |
|
Ангара |
Чонгарский бул., 7 |
12479 |
6785 |
|
Будапешт |
Лескова ул., 14 |
19103 |
9736 |
|
Киргизия |
Зеленый просп., 81 |
н/д |
13592 |
|
Орбита |
Андропова просп., 27 |
н/д |
5958 |
|
Орион |
Летчика Бабушкина ул., д. 26 |
н/д |
19916 |
|
Рассвет |
Зои и Александра Космодемьянских, д. 23 |
н/д |
6460 |
Источник: Knight Frank Research, 2019
Продолжается активная работа над проектами ТПУ. На сегодняшний день инвесторы вошли в проекты 15 транспортно-пересадочных узлов, в большинстве которых заложена торговая функция. Анонсировано строительство торговых центров в составе проектов ТПУ «Выхино» (GLA – 70 тыс. кв. м), «Селигерская» (GBA – 145 тыс. кв. м) и «Парк Победы» (GBA – 237 тыс. кв. м) от ГК «Ташир», ТПУ «Щелковская» от ГК «Киевская площадь», ТПУ «Ботанический сад» (GLA – 27 тыс. кв. м.), ТПУ «Ховрино» (GBA – 25 тыс. кв. м.) Сроки реализации заявленных проектов намечены на 2019-2022 гг.
Вследствие вышеперечисленного в перспективе трех лет ожидается прирост нового предложения в большей степени за счет торговых площадей в составе проектов ТПУ.
