Жесткое ужесточение требований к размещению грузовых контейнеров в Подмосковье вывело нишу контейнерного self-storage в зону регуляторного риска. Национальная ассоциация операторов контейнерных складов (НАОКС) направила председателю правительства Михаилу Мишустину письмо с просьбой разработать единые федеральные правила: бизнес предупреждает о возможном уходе части игроков «в тень», банкротствах компаний и сокращении недорогих складских площадей для малого бизнеса.
Что изменилось: «терминальные» требования к складскому self-storage
Отправной точкой конфликта стало постановление губернатора Московской области № 224-ПГ от 2 июля 2025 года, которым введены единые правила размещения грузовых контейнеров в регионе. Документ обязателен для правообладателей участков, где расположены контейнеры; нарушение приравнивается к невыполнению требований режима повышенной готовности и влечёт административную ответственность.
С точки зрения бизнеса проблема не в самом факте регулирования, а в наборе требований и сроках их внедрения. В числе ключевых норм:
-
установка инспекционно-досмотровых комплексов (ИДК) стоимостью от 200 млн руб. за единицу, при этом срок поставки и лицензирования оборудования — не менее полугода;
-
обязательное наличие штатной смены из не менее шести специалистов на каждый ИДК;
-
устройство ливневой канализации с очистными сооружениями;
-
асфальтовое или бетонное покрытие всей территории;
-
наличие специализированной техники (краны, контейнерные погрузчики), как для полноценных транспортно-логистических терминалов.
Минтранс России в официальном ответе на запрос депутатов Госдумы фактически подтвердил оценку отрасли: требования признаны крайне затратными и невыполнимыми в установленные сроки, а часть норм, по мнению министерства, слабо связана с целями безопасности и нуждается в корректировке.
Кто пострадает: рынок недорогих складов на базе морских контейнеров
Речь идёт не о классических контейнерных терминалах, работающих с экспортно-импортными потоками, а о сегменте self-storage на базе морских контейнеров. В Москве и области это уже сформировавшийся рынок:
-
по оценкам Unit Sklad, в агломерации действует порядка 30–40 операторов;
-
парк — около 10–15 тыс. контейнеров, то есть до 200 тыс. кв. м складских площадей;
-
средний уровень заполняемости — около 90%.
Контейнер здесь рассматривается как модульная металлоконструкция — по сути, альтернатива быстровозводимому ангару. Внутри размещаются вещи частных лиц, запасы небольших интернет-магазинов, инструменты, сезонные товары малого бизнеса.
Ценообразование — ключевой фактор привлекательности этого сегмента:
-
аренда контейнера площадью около 30 кв. м стоит 13,9–19,9 тыс. руб. в месяц;
-
в пересчёте на 1 кв. м — примерно 5,5–8 тыс. руб. в год;
-
для сравнения: классический склад в Подмосковье обходится в среднем 11,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год без НДС и OPEX (данные NF Group).
То есть контейнерный self-storage обеспечивает рынку недорогой формат хранения малых партий грузов, занимая до половины всего сегмента бюджетных складов (без учёта капитальных объектов).
Регуляторная мозаика: один бизнес, разные правовые режимы
Отсутствие единых федеральных правил привело к тому, что регионы выстраивают собственные режимы регулирования.
-
В Москве размещение контейнерных площадок пока не подпадает под столь жёсткие специальные нормы; фактически операторы работают в рамках общих требований пожарной, санитарной, экологической и градостроительной безопасности.
-
В большинстве субъектов РФ действуют те же разрозненные общие нормы, без отдельного «контейнерного» блока.
В такой конструкции один и тот же бизнес оказывается полностью легальным в одном регионе и практически «вне закона» — в другом. Именно на это указывают владельцы компаний «Склад-24», Unit Sklad и «Склад-Рядом», подчёркивая, что подмосковные требования фактически написаны под логистические терминалы, а не под self-storage.
Минтранс в своём анализе также обращает внимание на избирательность регулирования: правила распространяются на частные складские площадки, но не затрагивают контейнеры на стройплощадках, рынках и в полосе отвода железной дороги, что снижает заявленный эффект по повышению безопасности.
Риски для рынка и логистики малого бизнеса
Ассоциация операторов предупреждает: если региональные требования останутся в нынешнем виде и будут тиражироваться в других субъектах, последствия для рынка будут системными.
Краткосрочные эффекты:
-
Сокращение предложения недорогих площадей.
При средней окупаемости в несколько лет инвестиции в ИДК, реконструкцию площадок и новую технику экономически сомнительны для небольших парков на 100–200 контейнеров. Часть игроков уже рассматривает уход с рынка. -
Рост тарифа для конечного арендатора.
Логистические компании и self-storage-операторы предупреждают: даже если бизнес останется в правовом поле, тарифы неизбежно вырастут — вплоть до уровня полноценных терминалов с ж/д подъездными путями. Аналитики отрасли прогнозируют кратный рост ставок обработки и хранения. -
Переток спроса в менее регулируемые сегменты.
Для малых клиентов альтернатива — более дорогие классические склады или гаражные кооперативы, где уровень контроля и безопасности ниже, а налоговая прозрачность — слабее.
Среднесрочные эффекты:
-
Риск монополизации.
Новые правила легче выдерживать крупным терминальным операторам с доступом к капиталу и существующей инфраструктуре. Это может привести к сужению конкуренции и концентрации рынка вокруг нескольких игроков. -
Рост «серого» сегмента.
Часть контейнерных парков, не способная выполнить требования, может уйти в полулегальный режим, что снижает прозрачность рынка и усложняет контроль за безопасностью. На этот сценарий прямо указывает НАОКС в обращении к правительству.
Что предлагает бизнес: единые федеральные правила и риск-ориентированный подход
Ключевой запрос отрасли — не отмена регулирования как такового, а унификация правил на федеральном уровне. Идея в том, чтобы:
-
Разделить два типа деятельности:
-
транспортно-логистические терминалы, работающие с потоками гружёных контейнеров, экспортно-импортными грузами, опасными и поднадзорными категориями;
-
склады self-storage, где контейнер выступает в роли строительного модуля для хранения товаров и имущества малого бизнеса.
-
-
Ввести риск-ориентированный набор требований:
-
для терминалов — усиленный контроль, ИДК, расширенная система безопасности;
-
для self-storage — требования, сопоставимые с быстровозводимыми складами аналогичного назначения (огнестойкость, противопожарные разрывы, инженерные сети), без избыточных инвестиций, не влияющих на антитеррористическую защищённость.
-
-
Определить переходный период, учитывающий реальные сроки поставки и сертификации оборудования, а также доступность финансирования для малого и среднего бизнеса. На необходимость такого переходного периода уже указывал Минтранс.
Выводы для участников рынка логистики и девелоперов
Для директоров по логистике, SCM и складской недвижимости история с подмосковными контейнерными площадками — сигнал о необходимости учитывать регуляторный риск наравне с фактором локации и ставки аренды.
-
Пересмотр портфеля складских решений.
Компаниям, использующим контейнерный self-storage для сезонного или «буферного» хранения, уже сейчас стоит оценить альтернативы: небольшие капитальные склады, блок-боксы, кросс-доки. -
Встроенный анализ нормативной среды при выборе региона.
При запуске новых складских проектов важно анализировать не только текущие нормы, но и потенциальные инициативы региональных властей: кейс Московской области показывает, что правила могут меняться быстро и точечно. -
Диалог с ассоциациями и регуляторами.
Одиночным операторам сложно отстаивать свои интересы; участие в отраслевых объединениях (по аналогии с НАОКС) даёт возможность формировать повестку до того, как локальные акты превращаются в бизнес-проблему. -
Стратегия на случай ужесточения требований.
Крупным логистическим игрокам имеет смысл заранее просчитать сценарии модернизации площадок либо конверсии контейнерного self-storage в другие форматы складской недвижимости.
В долгосрочной перспективе рынок контейнерных складов будет зависеть от того, удастся ли выстроить единые, прозрачные и реалистичные правила игры для всех регионов. Если этого не произойдёт, сегмент недорогого хранения рискует стать ещё одним примером того, как несогласованное регулирование сужает доступный для малого бизнеса выбор и повышает издержки всей логистической цепочки.
