В России вновь подняли ключевую ставку, на этот раз до 19% годовых. Как и на что повлияет это повышение в сфере складской недвижимости? Чем оно опасно и почему девелоперы и арендаторы не найдут общий знаменатель, если не вынести ставку за скобки этого уравнения — рассказал управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов.
— Повышение процентной ставки в России неизбежно ведет к увеличению затрат на финансирование проектов. Обычно доля проектного финансирования составляет не менее 70% от общего бюджета проекта. Это значит, что увеличение ставки приводит к повышению стоимости строительства в процессе его реализации, когда кредитные средства еще не возвращены и весь период аренды, до погашения кредитных средств. Это также оказывает прямое влияние на застройщика, который вынужден платить больше процентов банкам.
В период стройки увеличение ставки увеличивает затраты на строительство, поскольку процесс строительства может занимать до 16 месяцев. Дополнительная финансовая нагрузка отражается на общей стоимости проекта, особенно если объект находится в залоге у банка.
В период аренды — девелопер фактически выступает посредником между арендаторами и банками, распределяя полученные от аренды средства на оплату процентов. Однако, на объем кредита при повышении ставок идут дополнительные средства.
Центральный банк России регулярно меняет свои прогнозы относительно процентной ставки, что создает неопределенность для рынка. Например, Сбербанк прогнозирует возвращение к 8% ставке только к 2028 году. Это значительное увеличение ставок приводит к росту цен. Чтобы уменьшить разрыв между ожиданиями арендаторов и желаниями застройщиков, важно учитывать изменение условий и перекладывать дополнительные расходы на арендатора.
В этом уравнении важно, чтобы арендатор и девелопер друг друга поняли — ставку и те изменения, которые она несет, вынести за скобки, то есть: представим так, как будто бы существуют нормальные условия, а все, что ненормальное, все, что выше ставки — за скобками, все нормальное берет на себя девелопер, остальное остается арендатору.
То есть в ставке аренды будет постоянная и переменная составляющие, постоянная — это то, что можно спрогнозировать или зафиксировать, а переменная — это как раз колебания ставки. Из-за того, что сейчас таких барьеров нет, между арендаторами и девелоперами уже начала формироваться пропасть.
Если этого рыночного процесса разделения ставки не будет, то в случае сохранения такого высокого процента и его дальнейшего увеличения, мы придем к тому, что склады некому будет строить, но при этом спрос на них останется таким же высоким и неудовлетворенным, как и сейчас.
